Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1/2 (17/18), 2006
МОЛОДЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ
Орел Ю. А.
аспирант Норильского индустриального института
Суязова Т. А.
аспирант Норильского индустриального института

Проблемы управления жилищной сферой на региональном уровне (на примере районов Крайнего Севера)

Социально-экономические преобразования, происходящие в нашей стране, затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы, которая предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры директивного воздействия, оказалась неприемлемой. Приоритетным стало не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются: разработка новой инвестиционной политики; обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы; поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ; формирование системы государственных гарантий; развитие системы долгосрочного инвестирования жилищной сферы; формирование института ипотеки и развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.
Жилищная проблема всегда была одной из самых сложных и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются ее решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.
Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения, должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является возможность долгосрочного жилищного кредитования, реализация которой обоснована в механизмах законодательных и нормативных документов на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
Жилищная сфера как социально-экономическая система отличается с одной стороны высокой степенью динамизма потребностей, с другой - инертностью в своей реакции на внешнюю среду. Практика последних лет свидетельствует, что изменения в этой сфере не носят комплексного, научного характера, а лишь копируют западные модели. В результате - реформы характеризуются низкой эффективностью. Население плохо информируется о целях реформы, либо не информируется вообще. Отсюда - неприятие реформ и даже сопротивление.
Развитие жилищной сферы регионов происходит по законам, отличным от предписываемых управленческими структурами. Существующий набор показателей охватывает только отдельные стороны процесса и не отражает ее системные свойства. На практике используются показатели развития ЖКХ, жилищного строительства, градостроительства. Уровень обеспеченности граждан жильем, выраженный в квадратных метрах площади на человека, нельзя считать системным показателем развития жилищной сферы, так как он не отражает качественные характеристики проживания.
В настоящее время в управлении жилищной сферой в городах Крайнего Севера имеет место ситуация, когда некоторые функции у `вертикальных` структур уже отобраны, а `горизонтальным` еще не переданы. Так, текущее управление жилищным фондом в городах Крайнего Севера передано органам местного самоуправления, которые не имеют для этого ни квалифицированных кадров, ни финансовых ресурсов.
Эти проблемы обуславливают следующие негативные тенденции в развитии жилищной сферы регионов России, в т.ч. регионов Крайнего Севера:
 ухудшение технического состояния жилищного фонда и растущее число аварий;
 рост затрат на содержание жилья при неизменном и даже снижающемся уровне качества;
 доминирование интересов производителей жилищных благ над интересами потребителей;
 сокращение возможностей улучшения жилищных условий для основной массы горожан;
 расслоение населения по уровню жилищной обеспеченности.
Для преодоления этих тенденций необходимы концептуальные изменения в подходах к управлению, которые будут формировать благоприятную среду проживания на основе оптимизации соотношения государственных и рыночных механизмов обеспечения жильем, сочетания централизованного управления (государственного и муниципального) с частной инициативой, вовлечения граждан в управление, на принципах паритета всех участников жилищных правоотношений.
На сегодняшний день можно выделить следующие проблемы управления жилищной сферой в регионах Крайнего Севера:
1. неразвитость конкурентной среды в сфере обслуживания жилищного фонда, обусловленная низкой рентабельностью и непривлекательностью этой сферы для частного предпринимательства;
2. отсутствие мер по внедрению конкуренции в сферу управления государственным и муниципальным жилищным фондом;
3. задолженность населения по оплате жилья и коммунальных услуг, наносящая серьезный ущерб финансовому состоянию жилищно-эксплуатационных предприятий и ограниченность реальных возможностей по взысканию платежей;
4. система предоставления льгот и компенсаций по оплате жилья, не имеющая финансового обеспечения, которая приносит большие убытки жилищно-коммунальному хозяйству;
5. пассивность населения в организации ТСЖ, обусловленная недостаточной просвещенностью граждан в вопросах самоуправления, недооценка преимуществ организованных действий по защите своих интересов в жилищной сфере;
6. низкий спрос на жилье, обусловленный низкой платежеспособностью граждан и неэффективным механизмом предоставления ипотечных кредитов;
7. нежелание региональных и городских властей принимать на себя ответственность за нарушение условий договоров.
Важнейшей и актуальной проблемой регионов является проблема привлечения в жилищную сферу инвестиций. Существующие механизмы и инструменты инвестирования строительства и приобретения жилья, их преимущества и недостатки представлены в таблице.
Анализ действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство (для районов Крайнего Севера)
По результатам выполненного анализа можно сделать следующие выводы:
1. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а наоборот, дополняют. Наиболее доступным для реализации является механизм ЖОЗ, так как он охватывает практически все доходные группы населения
2. Для решения жилищной проблемы в регионах следует все механизмы инвестирования строительства и приобретения жилья рассматривать в комплексе как единую систему с ранжированием их значимости для каждой конкретной территории. При этом необходимо учитывать особенности социально-экономического и национального развития региона. В настоящее время отсутствует такой системный подход в региональной жилищной политике и органы исполнительной власти не уделяют этому вопросу должного внимания.
Сегодня фактически отсутствует эффективно функционирующий механизм долгосрочного кредитования жилищной сферы. Учитывая, что платежеспособный спрос населения растет медленно, то существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой. Последствия этого могут быть самым негативными - отток капитала инвесторов из жилищного сектора, снижение объемов.
На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы инвестирования строительства и приобретения жилья с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных механизмов, едиными подходами выделения потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Эта система должна объединять существующие сегодня механизмы в единую жилищную политику для выстраивания отношений с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства. Современная политика должна опираться на следующие положения:
 ориентация на инвестиционные возможности бюджетов и потенциальные возможности рынка жилья;
 доступность жилья всем слоям населения за счет возможности выбора жилья с разными качественными характеристиками;
 вовлечения в систему первичного и вторичного рынков жилья;
 участие в схемах инвестирования жилищного комплекса кредитно-финансовых учреждений и залоговых механизмов;
 возможность выпуска ценных бумаг (жилищных облигаций) и обеспечение их доходности;
 возможность привлечения в систему юридических лиц;
 открытость системы банковским финансовым потокам;
 одновременное функционирование различных инвестиционных механизмов улучшения жилищных условий населения: возможность обмена существующего жилья, покупки нового и участие в долевом строительстве с возможностью приобретения облигаций и получения кредитов;
 введение сложных процентов по кредитам с участием бюджетных и банковских средств;
 простота и доступность системы всем категориям потребителей.
По нашему мнению, эта система должна функционировать на основе совместной работы не исключающих друг друга нескольких механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья, таких, например, как жилищный облигационный заем и ипотечное кредитование населения с привлечением бюджетных субсидий.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2021
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия