|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3/4 (19/20), 2006 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Кескинов А. Л.
аспирант Московского института коммунального хозяйства и строительства
| |
| | | |
В число важнейших задач управляющей команды, осуществляющей реализацию девелоперских проектов, входит разработка принципов успешного развития в условиях рынка и использование их при выборе управленческих решений по всему комплексу работ по созданию и использованию объектов недвижимости. Исходной задачей при этом являются общие цели девелопмента.
Из числа основополагающих целей можно выделить следующие:
- обеспечение максимальной эффективности девелоперского проекта с получением заданной доходности девелоперской организации и удовлетворение конечных потребностей в объектах недвижимости;
- обеспечение качественной разработки девелоперского проекта на всех этапах его исполнения;
- обеспечение контроля за разработкой, исполнением программы бюджета проекта и соблюдением качества создания и использования объекта недвижимости.
Основными принципами успешного развития девелоперской организации являются:
1. Принцип единства в ценообразовании при условии свободных цен. В России наряду со свободными ценами значительный удельный вес имеют цены, регулируемые государством. Производители продукции при этом в определенной мере участвуют в таком регулировании. На федеральном уровне регулируются цены на продукцию крупных естественных монополистов, на региональном - цены локальных монополистов. Для управления процессом формирования и контроля исполнения регулируемых цен при исполнительных органах власти созданы специальные службы (Служба по тарифам при Министерстве экономического развития и торговли РФ и Федеральная антимонопольная служба в составе Правительства РФ). При создании и использовании объектов недвижимости с участием строительных организаций используются преимущественно свободные цены, которые формируются на рынке с учетом спроса и предложения. При этом возрастают объемы подрядных торгов. В качестве исходных цен на строительную продукцию используются сметные цены, которые разрабатываются проектно-изыскательскими организациями с использованием сметных норм и расценок, разрабатываемых и вводимых в действие региональными центрами ценообразования в строительстве. Договорные свободные цены используются также на строительные материалы, сырье, оборудование и энергоресурсы с некоторым их регулированием со стороны органов власти на продукцию локальных монополистов.
2. Принцип открытости внутреннего и внешнего рынка. Этот принцип важнейший в рыночной экономике.
В России проведена определенная либерализация внешнеэкономической деятельности. Это позволило упростить проведение мероприятий по выходу на внешний рынок российским производителям. Но существует недостаточная открытость внутреннего рынка, что является, в частности одной из причин отказа России во вступлении в ВТО. Однако открытость внутреннего рынка может негативно сказаться на работе российских хозяйствующих субъектов
С позиций развития систем менеджмента в России полное открытие внутреннего рынка может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Положительным может быть обмен опытом и в части совершенствования систем управления и в части предоставления возможности по использованию прогрессивных технологий развитых стран. Но в большей степени могут быть отрицательные последствия. На российский рынок создания и развития объектов недвижимости могут прийти более сильные зарубежные конкуренты, которые будут вытеснять еще неокрепший российский девелопмент.
3. Принцип соблюдения договорных организационных, экономических и финансовых взаимоотношений между участниками девелоперских проектов. Несмотря на большое количество различных документов по составлению и заключению договоров между субъектами хозяйствования, обнаруживается, что специфика взаимоотношений девелоперов с другими участниками создания и развития объектов недвижимости в них в полной мере не отражена. Правда, имеется положительный опыт отдельных крупных девелоперских организаций, в которых образцы договоров отработаны достаточно хорошо.
Особое внимание необходимо уделять разработке и заключению договоров девелоперской организации с населением, которое выступает в качестве участников (обычно, совинвесторов) проектов по строительству жилья и других объектов социального назначения. Это тем более важно, в связи с выходом в свет (в 2005 г.) целого ряда новых правовых актов по данному виду деятельности и реализации одной из четырех национальных программ (`Доступное и комфортное жилье - гражданам России`). В документах по реализации новых правовых и организационных актов содержится много совершенно новых положений, которые необходимо отражать в документах.
4. Проведение маркетинговых исследований должно выявить:
- незаполненные в планируемом периоде ниши по продукции (объектов недвижимости), которую способна будет произвести девелоперская организация;
- вероятность платежеспособности будущих инвесторов (бизнеса и населения) по строительству или реконструкции объектов недвижимости;
- вероятную рентабельность девелоперского проекта;
- возможности получения кредитов и наиболее вероятные ставки по ним;
- уровень конкурентоспособности девелоперской организации и потенциальных ее конкурентов;
- ущерб девелоперской организации в случае проявления наиболее весомых рисков в расчетном периоде ее работы;
- уровень затрат, которые может понести девелоперская организация при проведении внутренней реорганизации с целью выполнения новой программы работ в предстоящем периоде;
- минимальный уровень собственных инвестиций, которые должна вложить девелоперская организация в реализацию девелоперского проекта (проектов) в предстоящем периоде;
- местоположение объектов недвижимости, которые предстоит построить или наладить их эксплуатацию. Данной оценкой занимаются не только маркетологи, но и многие другие специалисты. Учитывая большое значение данного вопроса, выбор и оценка местоположения объекта недвижимости выделен в отдельный принцип (см. следующий пункт).
5. Принцип выбора местоположения объекта является очень важным. Но для девелоперских организаций его необходимо рассматривать в двух вариантах. В первом случае, когда девелоперская организация по договору с конкретным заказчиком (инвестором) должна возвести объект недвижимости, местоположение которого уже определено заказчиком. В значительной мере риск по уровню эффективности объекта уже принимает на себя заказчик и некоторые отобранные заказчиком инвесторы.
Совсем иная картина складывается для девелопера, если он является самостоятельным инициатором проекта, и самостоятельно должен выбрать месторасположение объекта, сформировать состав инвесторов и решать многие другие вопросы по реализации проекта. В зависимости от выбора площадки будет складываться уровень эффективности проекта, как по его постройке, так и по возможности его реализации или эксплуатации.
Опыт по подбору земельного участка (площадки под объект недвижимости), и особенно оформления права на него (покупка или оформление права аренды) подтверждает сложность проведения такой работы. Известно, что девелопер как застройщик во многом рискует. Часто приобретенный (или арендованный) участок бывает `обременен`, т.е. на него имеют права ранее не выявленные субъекты.
Особенно сложно оформить право под застройку земельного участка в крупных городах. Городские административные органы как до оформления права застройки участка, так и после требуют от застройщика определенных компенсаций. А это в ряде случаев приводит к нерентабельности девелоперского проекта в целом.
Во избежание негативных явлений девелоперы идут по пути привлечения для оценки ситуации специализированных организаций с возможным переложением на них доли риска.
6. Принцип ответственности на всех уровнях управления в рыночной экономике является обязательным. Речь идет об экономической, административной, и прочих видах ответственности. Ответственность работников девелоперской организации может быть закреплена в положениях подразделений организации, в приказах и в различных инструкциях. Ответственность каждого работника напрямую связана с его обязанностями. Мера ответственности может быть определена в приказах и постановлениях по организации или в решениях (протоколах) общего собрания коллективов.
7. Исключительное право собственников в решении наиболее важных (кардинальных) вопросов по управлению в девелоперской организации. Поскольку девелоперские организации являются коммерческими, то это право реализуется во всех случаях.
Девелоперские организации создаются и функционируют преимущественно в следующих организационно-правовых формах: открытые и закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью. В этих организациях в соответствии с Гражданским кодексом РФ высшим органом управления является в первом случае общее собрание акционеров, во втором - общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью.
На этих собраниях и решаются все принципиальные и важные вопросы управления.
В Гражданском кодексе говорится об исключительной компетенции общего собрания общества с ограниченной ответственностью, к которой относятся:
- изменение устава общества, изменение размеров его уставного капитала;
- образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий;
- утверждение годовых отчетов, бухгалтерских балансов общества и распределение прибылей и убытков;
- решение о реорганизации или ликвидации общества;
- избрание ревизионной комиссии (ревизора) общества.
По закону РФ `Об обществах с ограниченной ответственностью` такое общество может быть создано одним учредителем (юридическим или физическим лицом). Поэтому учредитель получает все права по управлению обществом, которые отводятся общему собранию участников общества. Исключительное право собственников предопределяет ответственность менеджеров организации и, прежде всего, руководителя ее исполнительного органа.
8. Качественное и своевременное закрепление результатов девелоперских проектов приобретает особое значение при реализации в стране программы обеспечения граждан жильем. Эти документы введены в действие в 2005 г. Особенно строго прописаны положения о закреплении результатов по строительству жилых помещений, в том числе в форме ипотечного кредитования.
9. Принцип рационального распределения рисков при реализации всех этапов девелоперского проекта для российских менеджеров является сравнительно новым. По мнению ряда специалистов именно в девелоперской организации он может быть реализован наиболее успешно. Это подтверждается практикой.
Поскольку девелоперская организация привлекает для реализации своих проектов другие и большей частью коммерческие организации на условиях двухсторонних и многосторонних договоров, то именно механизмы договорных отношений распределяют риски между участниками проекта на всех этапах его реализации. Особое значение здесь имеет механизм страхования.
10 Создание эффективно работающих команд по каждому девелоперскому проекту. Причем команда может включать не только постоянных работников, но и временно работающих, в том числе работающих по совместительству квалифицированных специалистов. Это связано с дополнительными затратами, но, как показывает практика, в конечно счете приносит большие выгоды. | |
|
