Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (21), 2007
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Ларионов А. Н.
профессор кафедры предпринимательства и управления ЖКХ Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики,
доктор экономических наук;


Концепция девелопмента в совершенствовании современного рынка жилья

Экономический аспект концепции `девелопмента` рынка жилья реализуется в практической деятельности в форме повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических (ремонтно-реконструктивных) изменений. Однако рост его ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а лишь такими, которые соответствуют требованиям рынка, конкретным запросам конкретных потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность `девелопмента`.
Исходя из экономических интересов субъектов регионального рынка жилья (РРЖ), их взаимодействие должно быть взаимовыгодным, с низким уровнем неопределенности и наивысшими доходами. С формальной точки зрения это означает, что даже если ожидаемый доход останется неизменным, величина стандартного отклонения как показателя рискованности обменных операций в результате должна уменьшиться. Следует отметить, что, будучи по своей природе объективными отношениями, эти взаимодействия организуются государством. При реализации экономической политики государство опирается на определенные основополагающие принципы.
Принимая во внимание имеющиеся сложности, а также практическую невозможность одновременного решения сразу всех экономических и социальных проблем, существующих в обществе, необходимо выделить и сформулировать не только приоритеты, но и принципы, основные, исходные положения, которыми могут пользоваться разработчики для разработки концепций и программ корпоративного управления социально-экономическим развитием территории.
Предлагаем новую классификацию стратегических принципов эффективного девелопмента:
1. `Глобальная социализация` национальной экономики понимается как ликвидация первенства между производственной и непроизводственной сферой. Не должно быть приоритета экономики над социальной сферой или, наоборот, социальной сферы над экономикой. Приоритетными должны быть те отрасли и сферы, которые, решая конкретную социальную проблему (например, жилищную), одновременно являются `точками экономического роста`, обусловливая через взаимодействие с другими локальными рынками эффективное развитие всей системы национальной экономики.
2. `Системность` заключается в сочетании качественного и количественного анализа состояния и проблем РРЖ, совмещения и сопоставления субъективных и объективных его характеристик. Сущностное содержание данного исходного положения состоит в рассмотрении РРЖ как подсистемы общей системы региональной экономики, взаимодействующей в ее рамках с другими локальными рынками. Для установления качества управления РРЖ необходимо применять и совмещать количественные и качественные методы оценки управления данным рынком. Объективная оценка достигается ценой использования количественной информации и расчетных процедур, резко ограничивая возможности учета тех важнейших элементов управления системой РРЖ, которые не поддаются прямому измерению и расчету. Субъективное оценивание характеристик РРЖ необходимо и неизбежно, поскольку оно позволяет учесть индивидуальные мнения.
3. `Государственная регулируемость` предполагает отведение государству центрального места и роли в налоговом, денежно-кредитном, бюджетном, ценовом и социальном регулировании РРЖ, способствуя его активизации, социализации, инновации, диверсификации и `экологизации`. Государственный план как инструмент координации экономических решений в нашей стране не исчерпал свой ресурс, поэтому отказ государства от программно-целевого управления экономикой оказался преждевременным. Центральные место и роль государства в развитии рынка жилья должны не противопоставляться процессам рыночного реформирования, а оптимально сочетаться с ними: речь должна идти о синтезе государственного регулирования и рыночного саморегулирования для достижения как краткосрочных, так и долгосрочных целей жилищной политики. Государственная жилищная политика предполагает совокупность решений и действий федеральных и региональных государственных органов власти, которые направлены на обеспечение населения жильем в соответствии с его требованиями и платежеспособным спросом. Программно-целевое управление ее реализацией позволит сформировать экономические стимулы развития рынка жилья для его субъектов и на основе широкомасштабного внедрения организационных, финансовых и экономических механизмов обеспечить устойчивое развитие данного рынка.
4. `Экономическая надежность`, или жизнеспособность экономической системы любого масштаба (отрасль, регион, государство), ее самовоспроизводящаяся функция и способность к саморазвитию во многом зависят от способности привлекать и эффективно задействовать средства со стороны. Рассматривая рынок жилья как экономическую систему, следует подчеркнуть присущую ему инвестиционную функцию: в условиях превышения эффективного спроса на жилье над имеющимся предложением создаются максимально благоприятные условия для вливания реальных и косвенных инвестиций. На этом этапе инвестиции дают быстрый и экономически оправданный эффект и приносят инвестору максимальный доход в результате действия акселератора. Далее имеет место цепная реакция: рост инвестиций - наращивание производства - рост национального дохода - рост эффективного спроса - более высокая потребность в инвестициях - наращивание производства: и т.д. Принцип экономической надежности предполагает создание надежных рыночных механизмов внутренней и внешней устойчивости РРЖ.
5. `Определенность` предполагает четкое и однозначное формулирование функций каждого субъекта РРЖ с установлением временных границ их действий, ресурсного обеспечения, неизменностью основополагающих характеристик законодательной базы, налоговой системы и основных тенденций институционального проектирования развития территории в течение длительного времени. Этот принцип позволяет субъектам РРЖ определить границы прогнозируемости постоянства и изменения экономической, политической и социальной среды в регионе. Необходимо подчеркнуть, что реализация принципа определенности предполагает генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию РРЖ.
6. `Всеобщность` предполагает охват рыночными отношениями всех взаимодействующих субъектов РРЖ, поскольку он представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Девелопмент включает в себя все многообразие участников ряда рынков: строительства жилья (рынка подрядных работ и рынка стройматериалов), готового жилья (рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг) и взаимодействующих с ними рынков, а также отношений между ними, являясь не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность социально-экономического развития. Данный принцип характеризуется взаимовлиянием локальных рынков, взаимодействующих с РРЖ.
7. `Приоритетность развития рынка жилья` в системе национальной экономики предполагает в условиях ограниченности финансовых ресурсов в бюджетах всех уровней обеспечение государством приоритетного финансирования жилищных программ. Рынок жилья - это не только решение жилищной проблемы, что само по себе очень важно, это, как показывает мировая практика, вовлечение в оборот не только бюджетных средств, но и средств населения, предприятий, банков, инвестиционных компаний, фондов. Рост инвестиций в жилищное строительство способствует оживлению рынка жилья, а также влечет за собой мультипликационный эффект и эффект акселерации в смежных со строительством отраслях (лесопереработки, металлургии, транспорта, стройиндустрии и промышленности стройматериалов и т. п.); повышение общей занятости, а, следовательно, повышение уровня доходов населения; создание базы для воспроизводства человеческого капитала.
8. `Совокупность дифференциальных принципов` управления РРЖ:
- многосекторность (наличие множества секторов данного рынка);
- целенаправленность финансирования (строго целевое направление и использование бюджетных средств и кредитных ресурсов в рамках федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ, реализуемых на конкретной территории по социальным группам, перед которыми государство имеет обязательства);
- потенциальность (наличие существенной доли незавершенного жилищного строительства, безработица строителей и работников стройиндустрии, развитие производственной инфраструктуры региона, имеющийся платежеспособный спрос на жилье у значительных слоев населения);
- емкость (платежеспособный спрос на жилые дома и квартиры на конкретной территории в конкретный период времени);
- региональность (учитывает особенности конкретного региона и определяет его социально-экономический, в т.ч. инвестиционный, потенциал эффективного и самостоятельного развития территории);
- ценовая и неценовая конкуренция (оживляет, стимулирует и повышает эффективность функционирования исследуемого рынка, при этом цена жилища никем не назначается, а формируется в итоге взаимодействия спроса и предложения);
- сезонность (специфика строительной деятельности и особенности климатических условий России предполагают неравномерную загрузку производственных мощностей предприятий стройиндустрии и подрядных строительных организаций).
Эффективность девелопмента РРЖ определяется всей совокупностью процессов преобразования имеющихся ресурсов (финансовых, материальных, людских и др.) и знаний (результатов исследований) для удовлетворения важнейшей потребности современного общества - улучшения жилищных условий. Ключ к формированию закономерностей, обусловливающих эффективность девелопмента, следует искать в раскрытии всех факторов, порожденных переходом отечественной экономики на рыночную систему хозяйствования. Проводимая реформа экономической и политической системы в нашей стране оказала прямое воздействие на состояние РРЖ и обусловила целый ряд противоречий: между неудовлетворенной потребностью российских граждан в жилье и наличествующим жилищным фондом, спросом на жилые дома и квартиры и их предложением, стоимостью жилья и платежеспособным спросом населения.
Современное рыночное хозяйство основано на взаимодействии частного и государственного секторов. Свою регулирующую роль государство выполняет посредством реализации экономической политики, т. е. через целенаправленную систему мероприятий в области общественного производства, распределения, обмена и потребления благ. Она призвана `строить` экономические отношения между членами общества, отражать интересы всех его социальных групп и должна быть направлена на повышение благосостояния населения и укрепление национальной экономики. В современных российских условиях, требующих новых радикальных, но научно обоснованных решений, важной характеристикой физического потенциала объектов жилой недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.
Следует подчеркнуть, что проблема выбора между `государственным регулированием` и `свободным рынком` присуща не только отечественной экономической науке, она в полной мере свойственна современной мировой экономической мысли. Концептуальная дилемма региональной экономической политики вообще, а жилищной в частности, является отражением соответствующих проблем в национальной и мировой экономике. Сама по себе система рыночной экономики прямо не ведет к результатам, которые удовлетворили бы современное общество, поскольку она - не более чем средство достижения поставленных целей посредством реализации разного рода целевых мероприятий. С другой стороны, более чем сомнительно, что жилищная политика в России в ее современной форме может сама по себе улучшить эти результаты.
Происходящие в настоящее время в России необратимые процессы предполагают развитие социально ориентированной рыночной экономики. Эффективность функционирования локальных и отраслевых рынков в общей экономической системе, несомненно, является основным критерием их жизнеспособности. В современных условиях в Российской Федерации регионы объективно выделяются в хозяйствующие субъекты рынка, которые ранее, в плановой экономике, не рассматривались как отдельные товаропроизводители. Из этого следует, что реализация цели создания эффективного хозяйствующего субъекта, стоящая сегодня перед всеми регионами, предопределяет их будущее.
В условиях разработки и реализации новой (инновационной) региональной экономической политики формы и методы государственного влияния не должны акцентироваться только или главным образом на административном регулировании: центр тяжести должен быть перенесен на систему экономических регуляторов, обеспечивающих оптимальное равновесие между социальной справедливостью и экономической целесообразностью. Поэтому основными объектами государственной поддержки и регулирования регионального развития должны стать приоритетные структурообразующие инвестиционные проекты (программы), ориентированные на развитие регионов с критическими социально-экономическими проблемами. Именно названные программы способны совершить быстрый рывок в развитии региона, обеспечив при этом крупные налоговые и другие виды поступлений во все уровни бюджета. В этой связи очень сложно переоценить роль и значение региональных органов государственной власти и самоуправления.
Рынок жилой недвижимости, как и другие локальные рынки региональных социально-экономических систем, управляются государством через законодательную, исполнительную и судебную функции власти. Законодательная (представительная) власть разрабатывает законы, прямо и косвенно влияющие на функционирование данного рынка. Государственное регулирование деятельности строительного комплекса, в том числе и рынка жилой недвижимости, осуществляется посредством влияния на формирование структуры органов управления строительным комплексом и контроля осуществления последним своих полномочий; бюджетного финансирования строительства и реконструкции объектов государственной собственности; формирования перечня таких объектов, контроля сроков их ввода в эксплуатацию. В этом и заключается основное содержание планирования и контроля, осуществляемого государством.
Разработку концепции девелопмента как экономической основы развития отечественного рынка жилья условно можно разделить на несколько основных этапов:
- формирование блок-схемы исследования и планирования развития РРЖ и его основных субъектов;
- создание общей методики анализа и моделирования с выявлением наиболее значимых показателей, характеризующих как состояние исследуемого рынка, так и степень его влияния на региональную экономику в целом;
- определение сроков и формирование конкретного перечня мероприятий, необходимых для реализации данной модели развития. Решение названной проблемы предполагает выделение трех общих компонентов: начального состояния, цели (или конечного состояния) и средства, связывающего эти компоненты эффективным образом.
Для РРЖ начальное состояние - это результаты качественного и количественного анализа, выявление объективного и субъективного в региональной жилищной политике. Естественно, концепция девелопмента будет тем эффективнее, чем основательнее изучены состояние и проблемы рынка жилья.
Цель развития РРЖ характеризуется тем, что она или может быть сформулирована нечетко или ее `планка` может быть поднята до недостижимого состояния (т. е. не иметь реального ресурсного обеспечения).
Средства РРЖ включают в себя экономические, правовые, технические и другие. факторы, влияющие на принятие решений, а также всевозможные ресурсы: природные, людские, незавершенные жилые дома, имеющееся в собственности граждан жилье, средства населения, бюджетные средства, заемный капитал, средства предприятий, фондов, компаний и т. д. Для эффективного девелопмента РРЖ необходимо построить модель, одновременно учитывающую факторы, влияющие на данный рынок и его конкурентоспособность, факторы риска самого субъекта и в целом той системы, в которую он входит.
Системный подход к обоснованию девелопмента как экономической основы развития отечественного рынка жилья предполагает разработку экономической модели его развития. На рис. 1 представлена разработанная нами модель развития исследуемого рынка, представляющая собой сложную систему иерархического типа с выделением целей, постановкой задач, выработкой мероприятий.
Мы считаем, что основными стратегическими целями государственной жилищной политики на современном этапе должны стать:
- создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилье (статья 40 Конституции Российской Федерации);
- гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;
- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;
- создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;
- обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;
- обеспечение стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;
- создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей.
Для достижения названных целей необходимо решение следующих ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:
- корректирование законодательно определенных жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки; прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма; прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и жилищно-коммунальных услуг;
- повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры в жилищном секторе;
- обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;
- создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствие с платежеспособным спросом населения;
- формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;
- развитие в жилищной сфере рыночных финансовых механизмов: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования строительства жилья и развития коммунальной инфраструктуры;
- содействие развитию инфраструктуры рынка жилья (риэлтерской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета жилой недвижимости).
Рис. 1. Схема формирования и реализации региональной жилищной политики
Девелопмент РРЖ будет эффективным лишь при наличии экономической модели его реализации, адекватной конкретным историческим и экономическим условиям. При этом необходимыми элементами разрабатываемой системы преобразования отношений собственности и производства в отечественной жилищной сфере - экономической модели - должны быть: субъекты, объекты, цель, направления, правовая основа, механизм реализации, диагностика, коррекция.
Субъекты РРЖ - заказчики, подрядчики, поставщики, инвесторы, государство, кредитные учреждения. В этой связи автор считает, что между заказчиками, подрядчиками, кредитными учреждениями, инвесторами и поставщиками, в принципе, возможны экономические отношения на основе прямых связей. Однако игнорирование государства как главного субъекта рынка жилья, как гаранта организации цивилизованных взаимоотношений всех его участников на основе сформулированных автором стратегических принципов привело жилищный рынок, как показало проведенное исследование, к целому ряду противоречий. В то же время, по мнению автора, должное выполнение государством своей управленческой функции по разработке и обеспечению вступления в юридическую силу соответствующего законодательного поля позволит гармонизировать взаимодействие указанных субъектов. Необходимые для этого направления - широкое применение ипотечного кредитования, эффективное использование личных сбережений граждан и возвратных сумм, лизинга имеющегося жилищного фонда и т. д.
Правовая основа - законодательная база по залогу имущества и прав на него, кредитованию, страхованию и финансированию жилищного строительства.
Непосредственно механизм девелопмента должен учитывать специфику и условия регионов. Исходя из графической схемы предложенной автором экономической модели он является основой, `фундаментом` представленной модели:
- форм (ссуд, жилищных сертификатов, дотаций и т.д.);
- методов (правовых, налоговых, ценовых и др.);
- средств (бюджетных, сбережений граждан, средств предприятий, привлеченных средств и т. п.).
Следует отметить, что жилище как таковое - это и будет конкретный результат проводимой государством жилищной политики.
Методологическая сущность предложенной автором экономической модели заключается в том, что субъект хозяйствования проводит мониторинг, диагностику и коррекцию в соответствии с поставленной целью, оценивая экономическую ситуацию после реализации цели на основе указанной модели. Цикл повторяется многократно, при этом методы, формы и средства постоянно совершенствуются. В результате, за счет разрешения противоречий и согласования экономических интересов и ожиданий участников исследуемого рынка, достигается поставленная цель - эффективное управление РРЖ.
Рассматривая проблему развития рынка жилья на региональном уровне, следует отметить важнейшую особенность. Органы местного самоуправления и государственной власти на местах гораздо лучше знают территориальные проблемы населения, его инвестиционный потенциал участия в строительстве жилища. Это позволяет им наиболее эффективно формировать в регионах рыночную структуру, т.е. пространство и инфраструктуру рынка, цены, конкуренцию, товарное насыщение, спрос и предложение, финансовые механизмы в жилищной сфере, рыночную психологию населения и предпринимателей в области строительства жилья, маркетинг, налоги, занятость населения и др.
В силу вышеизложенного автор предполагает, что рынок жилья как локальный рынок общей экономической системы будет являться стабилизированным и уравновешенным в части спроса и предложения, если государство будет владеть специфическим способом восстановления устойчивого равновесного состояния между имеющимися в обществе потребностями в жилье и средствами, необходимыми для их удовлетворения.
Экономические реформы в России дадут ощутимый эффект только при реализации государством экономической политики интенсивного развития и использования потенциала приоритетных отраслей национальной экономики, таких, как жилищное строительство, на основе сочетания общегосударственных и региональных интересов, путем создания `общего` рынка производства и потребления материальных благ. Эффективный девелопмент, являясь экономической основой развития отечественного рынка жилья, формирует конкурентную среду на рынке жилой недвижимости и обеспечивает эффективное управление ее объектами в регионе.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия