Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка и реклама
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (21), 2007
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Ситдиков С. А.
Глава Администрации Невского района Санкт-Петербурга,
заведующий кафедрой управления жилищным комплексом Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики,
доктор экономических наук


Жизненный цикл и система воспроизводства жилищного фонда города

Проводимые реформы жилищной сферы тесно связаны с преобразованиями во всей национальной экономике, так как жилищная сфера представляет собой важнейший ее сектор и включает в себя огромный социально-экономический потенциал страны. Особая значимость жилищной сферы как составной части экономики городов предопределена их ключевой ролью в системе расселения граждан страны и в ее социально-экономическом развитии.
С материально-вещественной точки зрения жилищная сфера представляет совокупность природных и созданных человеком материальных жилищных благ. С социально-экономической точки зрения жилищная сфера - совокупность отношений, складывающихся в городском сообществе по поводу приобретения, владения и пользования жильем. Значимость жилищной сферы многогранна.
В техническом плане жилищная сфера характеризуется совокупностью объектов с весьма широким диапазоном конструктивных, технологических, объемно-планировочных, архитектурных и прочих решений. В настоящее время многие жилые объекты и связанная с ними коммунальная инфраструктура находятся в предкризисном состоянии с учетом уровня их фактической эксплуатационной надежности, порождая системные проблемы города.
В социальном аспекте жилищная сфера удовлетворяет первичные жизненные потребности человека, концентрирует жизненно важные интересы всего населения страны. Их игнорирование или недоучет при реформировании этой сферы может повлечь за собой социальные взрывы с далеко идущими последствиями для всего общества.
В экономическом плане жилищная сфера является важным элементом национального богатства, а также экономической базой отдельного человека. При этом жилищная сфера может быть как сферой привлечения значительного объема инвестиций и наращивания капитала, так и значительной статьей расходов населения или бюджетов всех уровней. Она в значительной мере оказывает непосредственное влияние на ситуацию, складывающуюся на макро-, мезо- и микроэкономических уровнях.
С организационно-управленческой точки зрения жилищная сфера представляет собой систему отношений по управлению жилищным фондом, регулирование которой осуществляется на основе нормативно-правовой базы. В связи с происходящими коренными преобразованиями собственности в стране и реформированием процессов управления в данной сфере среди прочих отраслей жилищная сфера представляет собой сферу с наименее урегулированным характером отношений и во многом неудовлетворительным состоянии правовой базы.
Ядром жилищной сферы города, предназначенной для удовлетворения потребностей населения в жилье, является жилищный фонд. Причем понятие `жилье` включает не только дом или квартиру с совокупностью жилых, вспомогательных и подсобных помещений с определенными элементами обеспечения жизнедеятельности человека, но и организованную жилую среду, включающую определенную комплексность застройки и благоустройства.
Жилищный фонд представляет собой важнейшее благо, которое во многом определяет развитие общества. В соответствии со ст.19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [1].
Жилищный фонд подразделяется на разные виды, важнейшими из которых, на наш взгляд, являются:
 по формам собственности (частный, государственный, муниципальный, смешанный);
 в зависимости от целей использования (специализированный, индивидуальный, фонд социального использования, фонд коммерческого использования);
 по правовому режиму (находящийся в собственности, предоставляемый по договорам найма, аренды (субаренды), ренты);
 по конструктивно-техническим особенностям: материалу стен, капитальности, этажности, уровню благоустройства, планировочным характеристикам помещений и жилой застройки и др.;
 по техническому состоянию (жилищный фонд, не требующий проведения ремонтно-реконструктивных работ; требующий проведения текущего ремонта; требующий капитального ремонта; требующий реконструкции; ветхий).
В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности резко отличается от его структуры начала 90-х годов прошлого столетия. За прошедшее десятилетие произошло значительное снижение доли государственного жилищного фонда и существенно возросла доля частного фонда. При этом следует отметить, что рост жилья, находящегося в частной собственности, влечет за собой для новых собственников не только расширение правомочий по использованию жилья, но и повышение ответственности за его содержание и даже приобретение определенных рисков потери жилья.
Техническое состояние жилищного фонда РФ в современных условиях может быть проиллюстрировано следующими данными [2]:
- в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0-40%) соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83% от объема общей площади;
- в неудовлетворительном состоянии (износ от 41% до 60%) - 27,8% и 14,8%;
- в ветхом - (износ 61% и более) - 11,5 и 1,3%.
Как известно, все материальное циклично, все в природе имеет свое начало и свой конец. Словарь русского языка определяет цикл как 1) совокупность явлений, процессов, составляющая кругооборот в течение известного промежутка времени; 2) тот или иной круг наук; 3) законченный ряд каких-нибудь произведений, чего-нибудь излагаемого, исполняемого [3, с.778]. Таким образом, цикл - не обязательно повторение во времени. Это определенная последовательность выполнения этапов. Зная и понимая характер цикличности, можно сделать попытку управлять жизненным циклом, его этапами, их продолжительностью.
Жилищный фонд, представленный совокупностью жилых помещений, как продукт труда имеет свой определенный жизненный цикл.
По определению, приведенному в стандарте ISO 9000:2000, жизненный цикл продукции - это совокупность процессов, выполняемых от момента выявления потребностей общества в определенной продукции до момента удовлетворения этих потребностей и утилизации продукта. Таким образом, жизненный цикл представляет собой совокупность взаимосвязанных стадий создания и последовательного изменения состояния изделия, обеспечивающего те или иные потребности.
Типовой жизненный цикл продукта представляет собой логически взаимосвязанную последовательность осуществления следующих этапов: маркетинга; проектирования и разработки продукции; планирования и разработки процессов; закупки материалов и комплектующих; производства или предоставления услуг; упаковки и хранения; реализации, монтажа и ввода в эксплуатацию; технической помощи и сервисного обслуживания; послепродажной деятельности и эксплуатации; утилизации и переработки в конце полезного срока службы.
Традиционная схема жизненного цикла продукта фактически является последовательностью возможных процессов воздействия на продукт, причем хронологически расположенных или представленных в хронологическом порядке состояний изделия, возникающих при его существовании. Длительность этапов для разных видов продукции существенно различается (например, для сложных наукоемких изделий довольно большую часть занимают периоды разработки и изготовления).
Руководствуясь этими понятиями, а также учитывая специфику строительных объектов, можно определить жизненный цикл жилого дома как совокупность нескольких фаз: фазы создания - фазы поддержания или существования (эксплуатации) - фазы ликвидации.
Таким образом, каждое жилое здание имеет свой жизненный цикл, который включает следующие стадии:
- возникновение (строительство);
- функционирование (отдача полезных свойств), которое неизбежно связано со старением (уменьшением отдачи полезных свойств по причине накопления износа);
- прекращение существования.
При более детальном рассмотрении жизненный цикл жилого дома, по нашему мнению, начинается с инвестиционной идеи, которая предполагает сначала проведение маркетинговых исследований, затем - этап проектирования, а далее - последовательность этапов строительства, эксплуатации и утилизации (демонтажа) объекта.
В общем случае жизненный цикл необходимо рассматривать как совокупность жизненных циклов конечного продукта, а также жизненных циклов входящих в него компонентов. Действительно, все входящие в состав жилого здания элементы и подсистемы, в свою очередь, также имеют свои сроки службы, то есть свои жизненные циклы, которые в определенной мере взаимосвязаны между собой. Существование совокупности жизненных циклов в одном объекте обусловливает появление синергетического эффекта, который может приводить как к уменьшению длительности жизненного цикла объекта в целом, так и при соответствующих условиях технической эксплуатации, поддержании технико-экономических характеристик объекта - к увеличению продолжительности жизненного цикла объекта в целом.
Жизненный цикл жилого дома обычно составляет не один десяток лет, причем в отличие от традиционной продукции (технических средств, обработанных материалов, услуг, программного обеспечения) довольно большую часть этого времени занимает период эксплуатации. Особую актуальность для жилого дома имеет проблема поддержания объекта на постпроизводственной стадии - на стадии эксплуатации.
Продолжительность эксплуатационного периода жилого здания зависит от множества факторов и условий, в числе которых можно отметить:
во-первых, конструктивно-технические характеристики самого объекта;
во-вторых, обеспеченность материальными, трудовыми, финансовыми ресурсами для поддержания объекта на этапе эксплуатации;
в-третьих, качество и своевременность проведения работ по техническому обслуживанию и текущему и ремонту объекта;
в-четвертых, своевременность и качество проведения капитального ремонта объекта.
В управлении жизненным циклом жилого дома, основной задачей которого является увеличение продолжительности стадии функционирования всего объекта и предотвращение преждевременного его износа, объективно необходимо:
- обеспечить увеличение продолжительности системных, иерархически взаимодействующих жизненных циклов отдельных элементов жилого дома;
- не допустить снижения технико-эксплуатационных качеств объекта;
- уменьшать неизбежные во времени (в связи с длительным циклом существования объекта и действием объективных факторов) процессы морального старения объекта.
Если рассматривать жилищный фонд с точки зрения его потребительной стоимости, то можно увидеть, что с течением времени потребительные свойства подвержены определенным изменениям. Изменяются и требования населения к планировке квартир, их инженерному благоустройству. За рубежом всего чуть более двух десятилетий назад качество жилья определялось размером жилплощади и наличием минимальных санитарных удобств; в настоящее же время учитывается и непосредственное окружение (жилая среда, в том числе местоположение), и качество услуг по эксплуатации, содержанию и текущему ремонту, а также многие другие характеристики [4, с.10].
Аналогичные процессы по повышению требований населения к качеству жилья, расширению `номенклатуры` этих требований (комфортность, планировка помещений, учет местоположения) происходят и в нашей стране. Таким образом, наблюдается тесная связь потребительных свойств жилищного фонда с уровнем социально-экономического развития общества.
Для обеспечения бесперебойной эксплуатации основных фондов жилищной сферы необходимо их непрерывное возобновление, то есть воспроизводство. Воспроизводство жилищного фонда является одной из важнейших задач жилищной политики, имеющей долгосрочные социальные и экономические последствия.
В общем смысле воспроизводство представляет собой `единый системный процесс производства материальных продуктов и услуг, их распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении` [5, с.48].
Воспроизводство жилищного фонда входит составной частью в общественное воспроизводство. Общепризнанно, что существует простое, расширенное и суженное воспроизводство. Для простого воспроизводства характерно неизменное количество и качество продукта в каждом последующем цикле. При расширенном - и количество, и качество произведенного продукта возрастает в каждом последующем цикле. Суженное воспроизводство может быть связано с абсолютным сокращением производства продукта в целом либо с сокращением производства в новом цикле по отдельным элементам.
Проведение эффективной жилищной политики предполагает оптимальное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда, обеспечения их соответствия потребностям и экономическим возможностям общества.
Процесс воспроизводства жилищного фонда может быть реализован посредством нового жилищного строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов.
До недавнего времени преобладающей формой воспроизводства жилищного фонда было новое строительство. Во многом это обусловлено объективными причинами: в СССР восстанавливались объемы разрушенного жилищного фонда за годы Великой Отечественной войны, осуществлялись программы переселения из подвальных, полуподвальных помещений и барачного жилья. Увеличения нового строительства требовала низкая обеспеченность жилплощадью на душу населения и т.д. В 90-е годы ХХ века в условиях изменения социально-экономической ситуации в стране размеры нового строительства значительно снизились. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась за десятилетие до 11% [2, с.10].
В развитых странах в современных условиях вследствие постоянного роста дефицита площадей для застройки значительно изменяется структура городского строительства: сокращается застройка новых территорий, снижается доля нового строительства и соответственно увеличивается доля переустройства, как отдельных зданий, так и отдельных кварталов. Так, в США расходы на ремонт и реконструкцию жилья примерно равны расходам на новое строительство [6, с.23].
Важнейшим элементом процесса простого воспроизводства жилищного фонда, направленным на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла и сокращающим общественные затраты на строительство нового жилья, является капитальный ремонт. Капитальный ремонт, представляя собой комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, приводит к снижению физического износа, позволяет осуществить работы по восстановлению и усилению существующих конструкций, повышению их прочности и эксплуатационных качеств, снижению деформативности конструкций.
Капитальный ремонт подразделяется на:
- комплексный, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции;
- выборочный, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования.
Наряду с капитальным ремонтом может проводиться модернизация жилья, представляющая собой форму простого воспроизводства, направленную на снижение, прежде всего, морального износа. Модернизация направлена на частичное или полное возмещение морального износа путем восстановления или улучшения потребительских свойств зданий. В ходе ее осуществляется приведение эксплуатационных качеств и инженерного оборудования здания в соответствие с современными требованиями [7].
В ряде исследований по вопросам воспроизводства жилищного фонда смешиваются понятия капитального ремонта и модернизации. Так, ряд авторов считает, что капитальный ремонт направлен на ликвидацию физического и морального износа зданий [8; 9].
Тем не менее, `Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (2003)` [10] разделяют понятия капитального ремонта и модернизации, указывая, что работы по модернизации жилых зданий могут проводиться при проведении капитального ремонта зданий.
Действительно, при проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но не они составляют сущность капитального ремонта, и одна форма воспроизводства не подменяет другую; они существуют параллельно.
Реконструкция жилых зданий представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов жилищной сферы. Отличительной чертой реконструкции жилых зданий является их переустройство с изменением внешних габаритов или положения. Как правило, при реконструкции выполняются работы по капитальному ремонту и модернизации, включающие перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, строительного объема, общей площади). Помимо этого, получили распространение работы по надстройке, пристройке, замене изношенного инженерного оборудования и повышению его эксплуатационного уровня, а также мероприятия по улучшению архитектурной выразительности зданий и благоустройству прилегающих территорий. Характер работ при реконструкции зависит от возраста зданий, который, в свою очередь, отражает конструктивно-технологические и архитектурно-планировочные особенности, присущие данному периоду времени, от материалов несущих и ограждающих конструкций.
Реконструкция и модернизация жилых зданий позволяют не только продлить жизненный цикл, но и существенно улучшить качество жилища, ликвидировать коммунальное заселение, оснастить дома современным инженерным оборудованием, улучшить архитектурную палитру фасадов зданий.
В ряде работ [11; 12] термины `реконструкция` и `модернизация` используются как тождественные и даже есть предложения объединить капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию в одно понятие - `переустройство` [6]. Однако, на наш взгляд, каждый из элементов воспроизводственного цикла является достаточно самостоятельным, имея свою сущность, порядок выполнения, финансирования и сроки проведения, что обусловливает необходимость рассмотрения их в практической деятельности в качестве самостоятельных элементов воспроизводственного процесса в жилищной сфере.
Различные формы воспроизводства взаимно дополняют друг друга в едином воспроизводственном процессе, позволяя сохранять, совершенствовать и расширять жилищный фонд в соответствии с потребностями населения. Улучшение жилищных условий населения за счет нового строительства - не единственный и далеко не самый эффективный путь. Достаточно успешно можно решать жилищную проблему посредством повышения качества существующего жилищного фонда, проведения его реконструкции и модернизации.
В исследовании В.Я. Мищенко справедливо отмечается, что `при условии стабилизации и незначительного роста доходов населения в среднесрочной перспективе значительная часть населения будет удовлетворять свои потребности в жилье за счет пользования уже существующими зданиями и помещениями` [2, с.16]. А в этом случае приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу будет занимать капитальный ремонт.
Однако с развитием общества повышаются и стандарты условий проживания населения в жилых домах, поэтому в настоящее время улучшение качества жилищного фонда невозможно без широкомасштабного проведения работ по модернизации и реконструкции. Проведение капитального ремонта одновременно с модернизацией и реконструкцией объектов позволяет не только сохранить и качественно улучшить имеющийся жилищный фонд, но и получить значительный экономический эффект от сокращения непроизводительных расходов на отопление, энерго- и водоснабжение жилых зданий, а также решать экологические проблемы.
На процесс воспроизводства жилищного фонда влияют технические, экономические, социальные, градостроительные, санитарно-экологические, историко-архитектурные и иные факторы, каждый из которых необходимо учитывать при принятии решений по конкретному жилому объекту. Так, на объем работ при проведении капитального ремонта влияют конструктивные факторы объектов, например, материал стен, конфигурация, объем, этажность, уровень комфортности жилья, обеспеченность инженерным оборудованием и его характеристики. Наиболее существенным комплексным фактором, определяющим необходимость и предполагаемый объем работ по проведению капитального ремонта объекта, выступает временная характеристика здания, то есть период постройки и срок его эксплуатации.
Использование различных форм воспроизводства, взаимно дополняющих друг друга в едином воспроизводственном процессе, призвано не только обеспечить сохранность жилищного фонда, но и повысить его качество, а также расширить жилищный фонд современного города.
Поскольку жилищная сфера относится к категории систем, развитие которых определяется не только техническим состоянием жилищного фонда, но и возрастающими требованиями населения, необходимо не только поддержание и увеличение жизненного цикла жилищного фонда, но и своевременное повышение качества жилья на стадии эксплуатации в соответствии с потребностями и уровнем развития общества.
Поэтому, по нашему мнению, важнейшей формой воспроизводства жилищного фонда городов, позволяющей усилить эксплуатационную стадию в составе жизненного цикла объекта, является проведение капитального ремонта с применением элементов реконструкции и модернизации основных фондов. Однако, учитывая неоднородность и несовпадение во времени жизненных циклов жилищного фонда в целом и отдельных его элементов, требуется формирование особого механизма управления сбалансированностью отдельных стадий, направленных на воспроизводство жилищного фонда в целом.


Литература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Мищенко В.Я. Проблемы содержания и обновления жилищного фонда. - Воронеж: ВГАСУ, 2004. - 165 с.
3. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - М.: Рус. яз, 1983. - 816 с.
4. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. - СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 234 с.
5. Лебедев О.Т. Основы менеджмента. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2001. - 388 с.
6. Семечкин А.Е. Организация переустройства градостроительных комплексов. - М.: Фонд `Новое тысячелетие`, 1999. - 247 с.
7. Чикишева Н.М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области. - СПб.: СПбГУЭФ, 1999. - 264с.
8. Ларин В.И., Ветрова Т.В. Экономика, реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений.- Иваново: ИГАСА, 2002. - 93 с.
9. Нечаев Н.В. Капитальный ремонт жилых зданий.- М.: Стройиздат, 1990. - 207 с.
10. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу России N 170 от 27.09.2003 г.
11. Справочник по строительным работам. - М.: Стройиздат, 1995. - 220 с.
12. Федорова А.И. Реконструкция зданий и сооружений. - СПб.: МиФ, 2000. - 151 с.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2018
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия