Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (21), 2007
ЭКОНОМИКА И РЕЛИГИЯ
Беккин Р. И.
старший научный сотрудник Института Африки РАН (г. Москва),
доктор экономических наук, кандидат юридических наук


Исламская ипотека и ее современные модификации

Строящий дом свой на чужие деньги - то же,
что собирающий камни для своей могилы
(Книга премудрости Иисуса, сына Сирахова, 21: 9)


Интерес к ипотечному кредитованию в России растет пропорционально ценам на жилье (за первое полугодие 2006 г. рост цен на жилье в Москве составил 50 % [*]). Однако далеко не все россияне могут воспользоваться ипотечными услугами, и не только по причине отсутствия у них обязательного первоначального взноса, который в настоящее время составляет в среднем 15-20 % от стоимости квартиры.
По разным подсчетам, в России проживает от 10 до 20 миллионов мусульман. Далеко не все из них последовательно исполняют все предписанные исламом обряды. Число так называемых практикующих мусульман (то есть тех, кто последовательно соблюдает все требования ислама, а не является мусульманином лишь номинально, в силу этнического происхождения) не так велико и составляет не более трети от общего числа мусульман в стране [*]. Однако и это достаточно внушительная цифра.
Общеизвестно, что ислам запрещает процентные отношения. Запрет ростовщичества (риба) объясняется как с чисто религиозной, так и с рациональной точек зрения. В соответствии со словами Пророка Мухаммада, ростовщичество в 36 раз опаснее для общества, чем супружеская измена, за которую, как известно, шариатом предусмотрена смертная казнь [*]. Более того, Пророк считал, что ростовщичество имеет множество форм, самая легкая из которых подобна кровосмешению человека с собственной матерью [*].
До нашего времени дошло достаточное число других достоверных преданий, в которых Пророк запрещал ростовщичество. Например, Мухаммад расценивал как проявление ростовщичества даже ситуацию, когда один человек заступался за другого, и тот в знак благодарности преподносил ему подарок: `Если человек заступился за своего брата и принял подарок, который тот преподнес ему в знак благодарности, то он вошел в одну из величайших дверей лихоимства` [*].
Предоставляя определенные средства заемщику, кредитор оказывается в заведомо выигрышном положении, претендуя на получение фиксированного процента - вне зависимости от того, какое богатство было произведено с использованием предоставленного кредита. Иными словами, не участвуя в качестве равноправного партнера в данной сделке, кредитор претендует на незаработанный доход. В итоге, в соответствии с исламскими представлениями о собственности, получается, что одна сторона (кредитор) необоснованно претендует на собственность другой стороны (заемщика). Кроме того, предоставляя средства под процент, банки в большинстве случаев не интересуются, где будут использованы данные средства, ожидая лишь гарантированное законом возвращение заемных средств с приращением, в то время, как кредит может быть инвестирован в недозволенную шариатом деятельность (например, в торговлю табачной продукцией или спиртным).
Долгое время банковская и иная финансовая деятельность в мусульманском мире развивалась по западному образцу. Перед мусульманами, не желавшими нарушать требования шариата, стоял выбор: либо следовать фетвам (богословско-правовым заключениям) богословов-модернистов, объявлявшим банковский процент дозволенным, либо, в случае сомнения и во избежание греха не пользоваться банковскими услугами. (Справедливости ради следует отметить, что до второй половины XX века большинство мусульман не являлось пользователями банковских услуг).
Ситуация изменилась во второй половине XX в., когда в разных странах мусульманского мира стали учреждаться исламские финансовые институты: исламские банки, страховые компании, фонды. В 1975 г. пришло время для такой услуги, как исламская ипотека. В канадском Галифаксе (провинция Новая Шотландия) группа мусульман впервые предложила на рынке то, что впоследствии стали называть `исламской ипотекой`. Первый дом был приобретен в собственность в соответствии с условиями ипотечного договора согласно исламу уже через три года. Однако данный проект не увенчался успехом: слишком мало людей хотели воспользоваться предлагаемой услугой.
Интерес к исламской ипотеке возрос в новом тысячелетии. В 2003 г. банк HSBC предложил своим клиентам в Великобритании новый продукт - исламскую ипотеку. Через два года, в 2005 г. другой крупный английский банк Lloyds TSB предложил своим клиентам возможность ипотечного кредитования по шариату.
Виды исламской ипотеки
В настоящее время исламская ипотека имеет несколько разновидностей в зависимости от той модели, которая лежит в ее основе.
1) Мурабаха. От клиента требуется обладать определенной суммой для внесения первоначального взноса. Например, 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Клиент находит продавца недвижимости, после чего обращается к банку или другому финансовому институту, который выкупает дом (квартиру) у продавца и перепродает клиенту. Оставшуюся часть стоимости квартиры клиент выплачивает в рассрочку. В цену, по которой банк перепродает дом клиенту, закладывается прибыль банка и инфляционные издержки.
Главное преимущество ипотеки на основе модели мурабаха заключается в том, что с момента внесения первоначального взноса и заключения договора право собственности на жилье переходит к клиенту.
Первые исламские ипотечные соглашения в Англии основывались на договоре мурабаха. Однако у целого ряда мусульманских правоведов есть претензии если не к самой мурабахе, то к финансовым институтам, злоупотребляющим ею [*]. В последнее время появились исследования, в которых авторы выступают за отказ от двойных стандартов и призывают называть вещи своими именами. Иными словами, предлагается перестать прикрывать взимание процента в договоре купли-продажи по согласованной (повышенной) цене арабскими терминами (мурабаха) и признать процент в договоре купли продажи, где товар продается в рассрочку с наценкой, легитимной с точки зрения шариата [*].
В связи с вышесказанным, для некоторых финансовых структур, предлагающих своим клиентам исламские ипотечные соглашения, более приемлемым является механизм иджара.
2) Иджара. Клиент находит жилье, которое намеревается приобрести, после чего банк покупает его и сдает в аренду клиенту. Таким образом, клиент с этого момента выступает в роли арендатора, а продавец - в роли арендодателя. Арендодатель, как правило, пересматривает размер арендной платы с учетом изменения рыночных цен. Одно из главных преимуществ модели иджара - клиенту не надо располагать значительной суммой для заключения договора.
3) Мушарака. В широком значении мушарака - это договор товарищества, в котором полученная прибыль делится между сторонами в заранее оговоренных долях в то время, как убытки распределяются пропорционально вкладу в капитал. Убывающая же мушарака представляет собой форму товарищества, в котором одна из сторон (банк или другое финансовое учреждение) заранее оговаривает свое намерение выйти из проекта до конца его существования самого товарищества. Таким образом, клиент в соответствии с соглашением между ним и банком постепенно или сразу выкупает долю банка в товариществе с помощью собственных или привлеченных средств. Результатом подобной транзакции становится выкуп клиентом доли банка в проекте. Последняя модель как раз использовалась в работе потребительского общества `Мэнзил`, предлагавшего услугу по приобретению жилья для мусульман в соответствии с шариатом.
Исламская ипотека в России
В декабре 2005 г. в Москве при содействии единственного в России исламского банка - `Бадр-Форте банка` [*] - было зарегистрировано потребительское общество `Мэнзил` (`Очаг` [*]). Основной целью деятельности общества была реализация халальной (соответствующей шариату) программы приобретения жилья для мусульман.
`Мэнзил` представлял собой жилищный кооператив. В основе функционирования схемы приобретения жилья, предлагаемой обществом, лежал механизм убывающей мушараки.
В соответствии с указанным механизмом, клиенту необходимо было вступить в общество и заплатить вступительный взнос (1 000 рублей) и первоначальный паевой взнос (минимум 10 000 рублей). Важно, что клиенту было необязательно изначально располагать средствами, необходимыми для покрытия расходов на покупку половины или трети стоимости квартиры. Эти деньги он мог накопить вместе с обществом. Вступив в общество, клиент как бы инвестировал свой первый паевой взнос (вступительный взнос предназначался на покрытие расходов общества - это своего рода комиссия) в дозволенные с точки зрения шариата виды деятельности. Таким образом, клиент мог накопить необходимые 30 % стоимости квартиры.
Следующий этап - поиск квартиры, который `Мэнзил` осуществлял при содействии риэлтерских агентств за счет клиента-пайщика. Общество дофинасировало недостающую сумму (70 % или меньше, если на тот момент клиенту удалось накопить больше, чем 30 % стоимости квартиры). Далее `Мэнзил` приобретал квартиру в свою собственность и с этого момента выступал по отношению к клиенту-пайщику как арендодатель к арендатору. Вступал в действие договор аренды с последующим выкупом. Ежемесячно выплачивая арендную плату, клиент постепенно должен был погашать свой долг перед обществом, после чего мог стать полноценным собственником квартиры. Важно, что арендная плата рассчитывалась, исходя из долевого участия сторон, и должна была сохраняться неизменной в течение действия договора. Таким образом, постепенно погашая свой долг, пайщик, несмотря на рост арендной платы, платил бы меньше.
Если бы клиент оказался не в состоянии погасить свой долг вовремя (делать это необходимо было ежемесячно), то ему могли позволить внести свой долг в следующем месяце. В случае расторжения договора квартира продавалась, а все понесенные обществом расходы погашались за счет пайщика.
Поскольку большинство мусульманских правоведов считает недозволенным взимание банком или иным финансовым учреждением штрафа с клиента, в `Мэнзил` штрафы за досрочное погашение клиентом своего долга перед обществом отсутствовали.
Одним из главных недостатков программы была ее краткосрочность: первоначально был установлен период погашения задолженности клиента в 5 лет, позднее он был увеличен до 7 лет. Однако в перспективе планировалось увеличить срок действия программы до 10 лет и более. Кроме того, специалистами общества разрабатывался проект покупки в соответствии с требованиями мусульманского права транспортных средств.
По словам руководства общества `Мэнзил`, программа была рассчитана, прежде всего, на мусульман, поэтому приоритет при приеме на работу в общество также отдавался мусульманам. Но, как оказалось, довольно сложно оказалось найти необходимых специалистов среди мусульманской общины Москвы (программа общества была рассчитана на Москву и Московскую область). Кто-то из соискателей не обладал соответствующими знаниями, кто-то, напротив, соответствовал требованиям и ожиданиям общества, но запрашивал заведомо `нереальную` зарплату [*].
Среди потенциальных клиентов также не всегда можно было найти понимание.
`Некоторые люди, - говорила в одном из интервью председатель правления общества Самира Караханова, - позвонив и подробно выслушав условия нашей программы, заявляли, что мы обманываем верующих, и что у нас в условиях договора скрыт процент. Но подобные механизмы уже давно используются в других исламских финансовых институтах, будучи одобренными соответствующими наблюдательными советами` [*].
К слову сказать, у `Мэнзил` так же, как и у `Бадр-Форте банка` был свой наблюдательный совет, призванный следить за соответствием проводимых обществом операций шариату.
На момент возникновения у учредителя общества - `Бадр-Форте банка` - проблем с Центробанком программой приобретения жилья в соответствии с шариатом решило воспользоваться менее 50 человек. Несмотря на то, что программа была рассчитана, прежде всего, на мусульман, в обществе были рады интересу представителей других конфессий, в том числе и из-за рубежа.
В `Мэнзил` не скрывали, что предлагаемая услуга по карману далеко не каждому мусульманину, ссылаясь на утверждение, что жилье не может быть дешевым [*]. Более того, специалисты отмечают, что исламская ипотека - это скорее роскошь, чем осознанная необходимость: желающим соблюдать исламский запрет ростовщичества иногда приходится сталкиваться с более жесткими условиями, чем при получении традиционного ипотечного кредита.
Например, в Великобритании при приобретении недвижимости в соответствии с шариатом клиенту приходится вносить 20 % стоимости приобретаемого жилья, а в случае приобретения квартиры или дома по традиционным схемам первоначальный взнос будет на порядок ниже [*]. Ранее для желающих воспользоваться исламскими ипотечными продуктами существовала проблема так называемого двойного гербового сбора. Гербовый сбор - налог, взимаемый при регистрации права собственности. При приобретении недвижимости по условиям, соответствующим шариату, клиенты вынуждены были платить данный налог дважды. Однако после серии консультаций, проводимых при участии Казначейства, представителей крупнейших банков и мусульманских организаций Великобритании проблема двойного налогообложения был решена в пользу пользователей ипотечных услуг по шариату.
Иными словами, теперь у мусульман, кроме исламских банков, фондов и страховых компаний появилась исламская ипотека, но смогут ли они и, главное, захотят ли они воспользоваться новой услугой, покажет время. Пока же можно лишь констатировать, что исламская ипотека остается уделом избранных, продуктом, предназначенным небольшой прослойке населения, исповедующего ислам и обладающего значительными средствами.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия