Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (21), 2007
НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ
Аксенов В. М.
директор ЗАО `Уральский институт оценки и маркетинга` (г. Челябинск), кандидат экономических наук, доцент;
Волчанов В. П.
заместитель начальника управления имуществом Челябинской области (г. Челябинск),
кандидат экономических наук


Проблемы оценки кадастровой стоимости, налогообложения и аренды урбанизированных земель

Результаты и недостатки государственной кадастровой оценки земель поселений общеизвестны. Однако еще не в полной мере оценен главный положительный результат - кадастровая стоимость успешно используется в практике налогообложения и аренды земельных участков, а также является основой для их выкупа. В настоящее время имеются правовые основы для проведения новой кадастровой оценки урбанизированных земель. Именно это требует обсуждения нескольких ключевых проблем кадастровой оценки урбанизированных земель (поселений).
1. Достоверность земельного кадастра. Анализ первых четырех месяцев сбора земельного налога в 2006 г. показал, что в регионе около 1 млн. земельных участков. Из них, по отдельным поселениям, до 30% земельных участков не поставлены на кадастровый учет. Это одна из причин, по которой в целом собрано земельного налога лишь около 50% к уровню 2005г.
Для повышения достоверности земельного кадастра администрациям поселений предлагается самостоятельно или с привлечением подрядных организаций определить кадастровую стоимость по тем земельным участкам, на которых она не определена по различным причинам. Для упорядочения этих работ все земельные участки разбиты на следующие группы: вновь образованные после 01.01.2005г.; земельные участки, у которых изменились характеристики (площадь, категория земель, разрешенный вид использования); стоящие на кадастровом учете и не вошедшие в составленные в 2005г. оценочные описи; существовавшие на время проведения массовых оценочных работ, но не стоящие на кадастровом учете и не вошедшие в состав объектов оценки.
2. Достоверность собственно кадастровой стоимости земель и основанных на ней ставок налога на землю и арендной платы. Это самая сложная и дискуссионная проблема. Видимо, именно поэтому одна часть органов местного самоуправления региона для аренды земельных участков установила ставки в процентах от кадастровой стоимости (см. таблицу). Другая часть выбрала в качестве ставок показатель кратности ставкам земельного налога от кадастровой стоимости. Третья часть - взяла за основу дифференцированные ставки земельного налога по территориальным зонам поселений за 2005г. с поправочными коэффициентами к ним в зависимости от вида деятельности арендатора. Четвертая часть, не мудрствуя лукаво, -установила ставки, равные ставкам земельного налога. И, наконец, самый остроумный и, пожалуй, парадоксальный ход - базовая ставка арендной платы за земельный участок 100 кв.м устанавливается на уровне действующего минимального размера оплаты труда и является единой для всех земельных участков в границах поселения, предоставленных в аренду. К этой ставке применяется коэффициент кратности в зависимости от местоположения земельного участка, социальной значимости расположенного на участке или предполагаемого к размещению объекта, вида разрешенного использования земельного участка, категории арендатора [1,3].
Такое `разнообразие` или методический разнобой в подходах красноречиво свидетельствует о глубине имеющихся противоречий в действующих нормативно - методических документах и толкованиях к ним. Эти проблемы кадастровой оценки урбанизированных земель, их налогообложения и выкупа позволяют сформулировать следующий методологический подход к их решению.
3. Государственная кадастровая оценка урбанизированных земель - это не технический вопрос сбора данных и проведения по `закрытому` программному продукту расчетов удельной кадастровой стоимости земель города по его территориальным кадастровым кварталам и зонам. Это сложный комплекс социально-экономических, градостроительных и экологических проблем, решение которых лишь только обозначилось с началом использования кадастровой стоимости урбанизированных земель в практике налогообложения, установления арендной платы и выкупа земельных участков.
4. Перед проведением новой кадастровой оценки урбанизированных земель органам местного самоуправления крупных городов необходимо провести исследования по комплексной теме - разработке стратегии развития земельных отношений для города, привлечения в его социальные объекты и бизнес инвестиций на период до 2011-2016г.г.
Основное назначение такой стратегии- определение согласованных экономических, социальных, организационных и др. стратегических целей градостроительства и земельных отношений города. Такие цели позволят разрабатывать и формулировать наиболее вероятные сценарии их достижения, а также системные предложения по стимулированию развития города на основе расчетов социально - экономических индикаторов, в том числе земельного налога, арендной платы за земельные участки, а также их выкупа. Именно эти важные статьи дохода будут все больше доминировать в бюджетах крупных городов, достигая 60-70% доходной части бюджета, вместо 20-30% текущего уровня по этому показателю.
5. Центральную проблему разработки механизма стимулирования развития перспективных видов бизнеса на земельных участках города необходимо решать для того, чтобы структура доходов города относительно `выровнялась` за счет налогов малого и среднего бизнеса, а абсолютная величина налогов была бы достаточна для покрытия разумных расходных статей бюджета в среднесрочном периоде планирования, направленном на достижение среднеевропейского уровня жизни. Решение этой проблемы требует учета сложных общесистемных факторов: экологической безопасности; рационального развития инженерных инфраструктур жизнеобеспечения города; сохранения и улучшения ландшафтов урбанизированных земель; увеличения разнообразия культурно-бытовых услуг и др.
6. Из этих факторов рассмотрим только один - плотность населения. Немецкие специалисты-градостроители считают, что плотность населения может быть 100-150 чел./кв.км, японские - 140-210 чел./кв.км. В ЦИИП градостроительства российские специалисты оценивают эти пределы до 290-240 чел./кв.км, а в ядре - центральной части мегаполиса - 2500 чел./кв.км. Вместе с тем, у гигиенистов другое мнение - этот показатель не должен превышать 300 чел./кв.км.
Пока нет и, видимо, не будет однозначного мнения об уровне демографической емкости крупных городов и мегаполисов. Однако без принятия стратегических решений по этому и другим жизненно важным показателям трудно рассчитывать на будущее в развитии города, ибо оптимальная среда обитания населения должна быть экологически достаточно чистой и устойчивой в обозримом периоде времени. Это действительно стратегические проблемы, без решения которых не будет и соответствующей тактики.
7. К выполнению новой кадастровой оценки стоимости урбанизированных земель можно приступать только на базе результатов описанных выше работ. Далее необходимо определить кадастровую стоимость конкретных земельных участков. Затем требуется обоснованно (проводя соответствующие оптимизационные расчеты) устанавливать дифференцированные ставки земельного налога и арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков [2]. Делать это необходимо комплексно и последовательно. Главное, - проводить все эти работы, а точнее исследования, надо почти одновременно, получая на каждой итерации расчетов результаты кадастровой стоимости и значения двух рассмотренных выше видов ставок.
Системный анализ этих результатов специалистами различных профессий позволит предложить законодательным органам власти крупных городов сбалансированную по многим критериям и пригодную на три - пять лет нормативную и стоимостную базу в виде экономически обоснованного и юридически легитимного отчета о кадастровой оценке стоимости урбанизированных земель. Тогда этот отчет об оценке будет соответствовать действующему закону об оценочной деятельности, стандартам оценки и специальным, принятым в установленном законом порядке, правилам.
Основные выводы. Эти проблемы и принципиальные предложения по их решению пока не укладываются в традиционные схемы и технологии по определению кадастровой оценки земель поселений. Однако представляется, что именно в основах предложенного подхода заложены перспективы совершенствования кадастровой оценки стоимости урбанизированных земель, их налогообложения, аренды и выкупа. Все это, в конечном счете, позволит системно решить имеющиеся проблемы в реформировании межбюджетных отношений в Российской Федерации, сбалансировать и увеличить доходную часть бюджетов всех уровней (федерального, регионального, местного).


Литература
1. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков.- Владимир: Издательский дом `Русская оценка`, 2006.- 192 с.
2. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: 1997.- 172 с.
3. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Издательство `Экономика`, 2004.- 776 с.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия