Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (21), 2007
НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ
Шилова А. Л.
аспирант кафедры экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

Сущность, методы оценки и факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта промышленной недвижимости

Экономический рост, декларируемый как основная стратегия устойчивого развития России, невозможен без радикального изменения рынка недвижимости. Его существенное отличие состоит в том, что недвижимость одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах: как реального актива (здания, сооружения, оборудование, товары), так и финансового (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги).То есть, один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар, и как капитал. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.
Недвижимое имущество в силу двойственности его природы вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.
По мнению большинства экономистов, инвестиционная привлекательность любой хозяйственной системы - это обобщенная характеристика совокупности социальных, экономических, организационных, правовых, политических, социокультурных предпосылок, предопределяющих целесообразность ее инвестирования [2].
Традиционное понятие `инвестиционная привлекательность` означает наличие таких условий инвестирования, которые влияют на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта. Объектом инвестирования может выступать отдельный проект, предприятие в целом, корпорация, город, регион, страна, и каждый из этих объектов (соответственно, и его инвестиционная привлекательность) обладает собственным набором значимых свойств, имеет свою специфику.
Так, инвестиционная привлекательность региона определяется рядом следующих факторов (см. рис. 1.).
Выделяя двойственный характер недвижимости, можно оценить факторы влияния: 1) значимые для недвижимости как финансового актива; 2) значимые для недвижимости как реального актива (таблица 1).
Таблица 1. Факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта промышленной недвижимости
В таблице 1 перечислены факторы прямого влияния на объект недвижимости, а перечисленные на рис. 1. - относятся к факторам косвенного влияния, создающим социально-экономическую среду проекта.
Рис. 1. Факторы влияния на инвестиционную привлекательность региона
Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления может быть следующим (рис.2).
Для выбора базовой инвестиционной стратегии целесообразно использовать экономико-математическую модель рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием промышленных и коммерческих объектов недвижимости. В ее основе лежит матрица `привлекательность варианта инвестирования - инвестиционная стоимость промышленного (коммерческого) объекта` [1]. Матрица основана на сопоставлении двух показателей - привлекательности варианта инвестирования и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. При этом отбор факторов инвестиционной стоимости зданий
Рисунок 2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления
должен быть осуществлен на основании экспертного опроса с использованием методов системного анализа, в частности, принципа Парето, согласно которому из множества факторов, влияющих на стоимость недвижимости, отбираются только те, для которых не выполняется следующее неравенство:
Для определения количественного показателя привлекательности варианта инвестирования на основании экспертного опроса, отобранным факторам придают удельные веса в зависимости от отраслевой принадлежности будущего предприятия, а также с учетом базовой инвестиционной стратегии. Далее каждому фактору присваивается соответствующий балл (рейтинг), отражающий реализуемость выбранного варианта инвестирования.
Взвешенные рейтинги привлекательности варианта инвестирования получают путем умножения рейтинга рассматриваемого варианта по каждому фактору (по шкале от 1 до 10) на удельный вес фактора. Сумма взвешенных рейтингов всех факторов характеризует относительную привлекательность данного варианта инвестирования в баллах: 1-4 балла - низкая привлекательность; 4-7 баллов - средняя привлекательность; 7-10 баллов - высокая привлекательность.
Проведенные исследования показывают следующее соотношение этих подходов:
 при реализации инвестиционной стратегии, рассматривающей объект промышленной недвижимости как финансовый актив, удельный вес зданий и сооружений в объеме дохода производственной системы составляет 60 - 75 %;
 при реализации инвестиционной стратегии, рассматривающей объект промышленной недвижимости как реальный актив, удельный вес зданий и сооружений в объеме дохода производственной системы составляет 6 - 16 %.
Предлагаемый подход [1] к оценке инвестиционной привлекательности промышленных (коммерческих) зданий и сооружений имеет ряд преимуществ по сравнению с существующими. Во-первых, данный подход позволяет инвестору на основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности объекта принять обоснованное решение по его эффективному использованию. Во-вторых, предлагаемый подход к оценке инвестиционной привлекательности понятен и прост при внедрении его на практике.


Литература
1. Король С.В. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе / Дисс. на соиск. учен. степени к.э.н. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005
2. Цакунов С. Инвестиции в России: ожидание оттепели //Рынок ценных бумаг. - 1988. - N 6. - С. 105; Управление инвестициями. Т. 1. - М., 1998. - С. 66.
3. Завлин П.В., Васильев А.В. Оценка эффективности инвестиций. - СПб.: Издательский дом `Бизнес-пресса`, 1998. - 216 с.
4. Организация строительного производства: Учебник для вузов /Т.Н. Цай, П.Г. Грабовый, В.А. Большаков и др. - М.: Изд-во АСВ, 1999. - С.347.
5. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
6. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Под ред. В.А. Швандра. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.
7. Федотова М., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей `ТАНДЕМ`. Издательство `ЭКМОС`, 2002. - 352 с.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия