|
| | | | Проблемы современной экономики, N 2 (22), 2007 | | | | МОЛОДЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ | | | Сигал И. М.
аспирант кафедры экономической теории и права
Казанского государственного технического
университета им. А.Н.Туполева
| |
| | | |
Одной из первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации является улучшение жилищных условий граждан. Данная задача предполагает формирование рынка доступного жилья посредством развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.
Решение проблемы доступного ипотечного кредитования возможно на основе проведения государством взвешенной и последовательной экономической политики, направленной на увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры. Развитие финансово-кредитных институтов и эффективных финансовых механизмов позволит обеспечить доступность жилья для граждан с разным уровнем доходов, а также привести существующий жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру в соответствие со стандартами качества. Задача состоит в обеспечении доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами.
Основным фактором, сдерживающим достижение главной цели государственной жилищной политики, а именно повышение доступности жилья для граждан Российской Федерации, является дефицит инвестиционных ресурсов. В настоящее время, существующее финансирование строительного комплекса не позволяет достичь требуемых объемов ввода жилья. Строительство жилья осуществляется в основном за счет средств юридических лиц (инвесторов) и средств частных лиц (дольщиков), а также средств федеральных и муниципальных бюджетов в части выполнения жилищных программ.
Выход на рынок для строительных компаний является далеко не простым вопросом, поскольку строительная отрасль традиционно рассматривается инвесторами как одна из самых рискованных. Приход в данную сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными рисками по своевременной реализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков под строительство.
Многие строительные компании при привлечении финансовых ресурсов для реализации инвестиционно-строительных проектов постоянно сталкиваются с недоверием банков; с проблемой несоответствия требованиям кредиторов строительной документации; громоздкими обеспечительными схемами и серьезными ограничениями на привлечение средств. Такое положение объясняется следствием закона N 214 `Об участии в долевом строительстве`, что в свою очередь приводит к значительному удорожанию себестоимости строительства жилья. Заметное влияние на темпы строительства оказывает износ существующих коммунальных и инженерных сетей и недостаток средств для инженерного обустройства площадок. При этом в качестве первоочередных задач особое внимание должно быть уделено:
- сокращению сроков прохождения разрешительной документации;
- упрощению процедуры получения разрешений и согласований на строительство;
- установлению четких правил землепользования и застройки;
- обеспечению подготовки инженерно-коммунальной инфраструктуры;
- созданию конкурентных условий для жилищного строительства в целях предотвращения роста цен на рынке жилья и обеспечению условий, как для реальной загрузки существующих мощностей крупных строительных компаний, так и для создания новых производственных мощностей;
- приобретению новых технологий и возведения новых заводов строительной индустрии.
В рамках Всероссийского экспертного опроса глав 473 муниципалитетов разных типов (31% составляют городские округа, 24% - муниципальные районы, 37% - сельские поселения, и 8% - городские поселения) была определена степень воздействия факторов, препятствующих наращиванию темпов жилищного строительства (Рисунок 1). Одновременно проводилась оценка востребованности основных направлений реализации проекта `Доступное и комфортное жилье` (Таблица 1). | | |  | | Рис. 1. Факторы, в наибольшей мере препятствующие наращиванию темпов жилищного строительства (%) | | | | Таблица 1 Востребованность проекта `Доступное и комфортное жилье` (в баллах от 1 до 10) |  |
Система жилищного финансирования предполагает развитие рыночных отношений в жилищной сфере, что обеспечит динамичное и сбалансированное увеличение предложений жилья. В результате роста платежеспособного спроса произойдет реальное повышение доступности жилья для всех категорий граждан независимо от их доходов. За счет привлечения в строительную отрасль значительного объема средств населения будет задействован инвестиционный механизм ипотечного жилищного кредитования.
Финансово-кредитная база жилищного кредитования предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов. С помощью ипотечного кредитования в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных участков и другого недвижимого имущества. Таким образом, повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы, а в инвестиционный процесс вовлекаются свободные финансовые ресурсы.
Ипотечное кредитование является тем действенным финансовым механизмом в жилищной сфере, который за счет эффекта мультипликации оказывает значительное воздействие не только на развитие строительного комплекса, но и на социально-экономическое состояние всего государства в целом. Внедрение программ ипотечного жилищного кредитования создает дополнительный платежеспособный спрос на рынке жилья, так как возможность оплаты жилья в рассрочку повышает его доступность. Кроме того, аккумулирование временно свободных средств граждан и их целевое инвестирование в строительный комплекс через систему жилищного кредитования позволяет привлекать финансовые ресурсы на условиях минимально возможной платности и минимизировать инвестиционные риски. Ипотечное кредитование позволяет реализовать программу жилищного строительства, достичь непрерывности производства в строительстве. Строительство современного жилья, в свою очередь, вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие целого ряда смежных отраслей экономики.
Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. Первичный рынок ипотечных кредитов является сегментом общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающего деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования представляет собой организацию процесса андеррайтинга заемщика (оценки возможности погашения кредита), он непосредственно обеспечивает выдачу ипотечного кредита и его дальнейшее обслуживание. Основными кредиторами при этом являются банковские институты. В качестве кредиторов могут выступать и иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья. Для обеспечения функционирования накопительных механизмов в системе ипотечного кредитования также привлекаются ссудо-сберегательные кассы и потребительские кооперативы, страховые компании, пенсионные фонды, депозитные счета в коммерческих банках и другие финансовые институты.
Следует отметить, что возможности большинства российских банков ограничены в связи с отсутствием у них долгосрочных денежных ресурсов, которые могут быть направлены на цели ипотечного кредитования. Развивать долгосрочное ипотечное кредитование за счет собственных средств в ограниченных объемах могут позволить только самые крупные банки с государственным участием. Существующая же банковская система способна кредитовать население лишь на краткосрочный период, что неизбежно приводит к снижению доступности ипотечных кредитов.
В настоящее время активно развивается вторичный рынок ипотечных кредитов, который предполагает рефинансирование (выкуп) кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде эмиссионных ипотечных ценных бумаг. В качестве обеспечения последних выступают первичные ипотечные активы и сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. Рефинансирование ипотечных кредитов может осуществляться путем переуступки (перепродажи) прав требования по ипотечным кредитам третьей стороне, либо посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Пулы ипотечных кредитов могут формироваться непосредственно на балансе банка-кредитора, либо на балансе специально созданного юридического лица (SPV), которому предварительно переуступаются права требования по активам.
Процесс секъюритизации ипотечных активов (трансформации ипотечных займов в ценные бумаги) имеет ряд преимуществ как для банков-кредиторов, так и для потенциальных инвесторов. Для банков-кредиторов секъюритизация позволяет привлечь дополнительное финансирование за счет продажи SPV секъюритизируемых активов. Это позволит значительно улучшить показатели баланса при классической секъюритизации, диверсифицировать источники финансирования путем получения доступа к рынкам капитала. В некоторых случаях позволит снизить стоимость финансирования, а также ограничить или устранить кредитные риски банка-оригинатора по секъюритизируемым активам путем их передачи SPV. С другой стороны, инвесторы получают возможность осуществлять инвестиции в различные виды активов с различными степенями риска и доходности. Приоткрывается возможность получить более высокий доход по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным активами, чем по государственным, банковским и корпоративным облигациям, имеющим сопоставимый рейтинг. Кроме того, ценные бумаги, обеспеченные активами, находятся в меньшей зависимости от ценовых колебаний по сравнению с корпоративными облигациями и не столь подвержены политическим и экономическим рискам, а также риску снижения рейтинга единичного заемщика.
Вторичное обращение ипотечных жилищных кредитов в России находится на начальном этапе развития. В первую очередь это обусловлено индивидуальностью каждого выданного кредита и требованиям к объемам пулов кредитов, предлагаемых инвесторам для покупки. Только однородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в пулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и других параметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональному и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.
Специальное юридическое лицо, на которое переводятся ипотечные активы (SPV) может иметь рейтинг выше рейтинга банка-оригинатора, так как секьритизируются самые высококачественные группы активов. Но необходимо учитывать, что у вновь созданного юридического лица SPV в процессе секъюритизации ипотечных активов возникают собственные риски. Каждый транш выпущенных ценных бумаг должен быть протестирован на возможность бездефолтного существования в рамках того или иного экономического стресса, который определяется заданным уровнем рейтинга. Чем выше предполагаемый рейтинг по сделкам, тем более жесткие условия стресса налагаются на финансовую модель. Учитываются все возможные варианты событий: пополнение пула активов, просроченная задолженность, досрочное погашение, изменение процентной ставки. Также рассматриваются такие обстоятельства как возможность внедрения ограничения на конвертируемость национальной валюты в случае достаточно серьезного экономического стресса и риск прямого вмешательства государства в сделку. Например, в некоторых странах, в ситуации экономического кризиса, который не обязательно связан с дефолтом суверенного государства, были введены меры, которые не позволяли банкам взыскивать задолженности по ипотечным кредитам.
Существует риск потери денежных доходов по сделке. Данный риск тесно связан с кредитоспособностью тех банков, которые вовлечены в сделку и связаны с прохождением денежного потока через цепь посредников - как банков, так и небанковских организаций. Риск потери денежных доходов по сделке может возникнуть при нескольких обстоятельствах. Во-первых, если банк, обслуживающий сделку, имеет возможность смешать те потоки, которые касаются сделки, с другими денежными потоками. Он также возникает в случаях, когда банк, обслуживающий транзакцию, оказывается в дефолте. Существует и риск зачета взаимных требований, когда заемщик имеет встречные требования к банку-оригинатору. Поэтому из пула активов стараются исключить кредиты, выданные персоналу банка-оригинатора и заемщиков, имеющих депозитные счета в этом банке.
Для повышения рейтинга и минимизации перечисленных выше рисков привлекаются сторонние компании, призванные гарантировать процессы функционирования SPV - это резервный сервисер, - провайдер механизма поддержки ликвидности и гарант международного платежного механизма. Как видим, в сделке возникают дополнительные стороны и дополнительные издержки. Сделка по выпуску ипотечных ценных бумаг может оказаться достаточно дорогостоящей и при высоких первоначальных затратах не обязательно приведет к снижению издержек на размещение.
В связи с тем, что в России долгое время не было законодательного обеспечения условий для функционирования сложных секьюритизационных структур, многие российские сделки по секъюритизации ипотечных активов оформлялись за рубежом. В настоящее время выпуск ипотечных ценных бумаг осуществляется как на внешнем, так и на внутреннем рынках капитала. Выпуск ипотечных облигаций на международном рынке капитала открывает зарубежным инвесторам, обладающим огромными и относительно дешевыми по российским меркам финансовыми ресурсами, доступ к российскому рынку ипотечного кредитования. Однако использование данного источника финансирования в значительной степени зависит от спекулятивных колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках.
Размещение ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке направлено на внутренний, пока еще относительно узкий и дорогой для эмитента, рынок. Использование данного финансового инструмента в значительно меньшей степени зависит от колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках и позволяет привлечь дополнительные внутренние ресурсы финансовой системы РФ для развития ипотечного кредитования.
В настоящее время Россия имеет значительные перспективы дальнейшего развития процесса секъюритизации ипотечных активов. Тем не менее, массовые выпуски ипотечных ценных бумаг в России сдерживаются недостаточным платежеспособным спросом внутренних инвесторов, отсутствием необходимой внутренней инфраструктуры вторичного ипотечного рынка и недостаточностью нормативно-правовой базы для функционирования внутреннего рынка рефинансирования ценных бумаг.
В заключении отметим, что поступательное развитие банковской системы, повышение ее капитализации, формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов, становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг являются необходимыми условиями развития ипотечного жилищного кредитования в России и повышения доступности жилья для населения. Процесс развития указанных секторов финансовой системы России неизбежно связан с поэтапным увеличением сроков обращения финансовых инструментов, скорость которого находится в непосредственной зависимости от того, насколько быстро и эффективно будут проводиться реформы, направленные на интенсивное развитие инфраструктуры финансового рынка и повышение его инвестиционной привлекательности. Нельзя рассматривать ипотечное жилищное кредитование только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса. Без объединения механизмов инвестирования в жилищное строительство и ипотечного кредитования трудно ожидать достижения сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья. Только комплексная реализация государством целого ряда нормативно-правовых, организационных и финансовых мер позволит решить проблему формирования рынка доступного и комфортного жилья для граждан Российской Федерации, что и обеспечит переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.
Для развития рынка жилья и реализации ипотечного жилищного кредитования населения необходимо:
- развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных кредитов, бюро кредитных историй, ипотечные компании и другие);
- оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
- совершенствовать систему защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства;
- совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
В целях увеличения темпов строительства жилья и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов необходима реализация следующих мероприятий:
- развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;
- развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;
- обеспечение земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;
- модернизация и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;
- разработка комплекса мер по обеспечению новой комплексной застройки территорий, реконструкция и комплексное обновление существующей застройки.
- создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и в коммунальном комплексе;
- создание условий для привлечения средств частных инвесторов в модернизацию и развитие объектов коммунальной инфраструктуры, государственная финансовая поддержка процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;
- совершенствование системы предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, перевод бюджетных ресурсов на оплату субсидий в распоряжение граждан.
Развитие жилищного сектора путем повышения его инвестиционной привлекательности и создание соответствующей законодательной базы, а также формирование платежеспособного спроса населения за счет массового распространения системы жилищного кредитования, создаст надежную основу для экономического роста страны в долгосрочной перспективе. |
| |
|
|
