|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (23), 2007 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Гареев И. Ф.
ассистент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета,
кандидат экономических наук
Федорова С. Ф.
аспирант кафедры экономики и управления в городском хозяйстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета
Султанова Л. Р.
аспирант кафедры экономики Казанского государственного университета
| |
| | | |
Жилищный вопрос сопровождает человека на протяжении всей его жизни, поэтому наличие механизмов, удовлетворяющих различным этапам жизнедеятельности, является объективной необходимостью при формировании жилищной политики. Безусловно, содержание жилищной политики должно отражать состояние экономики региона и социальное положение индивида в обществе.
В настоящее время для стран с развитой экономикой характерна проблема обеспечения каждого члена семьи отдельной комнатой, или же каждой семьи – индивидуальным жильем. Наиболее развитые страны предлагают своим гражданам решать жилищную проблему с учетом бытовой организации семьи. Региональная жилищная политика характеризуется направленностью на решение первого этапа в системе жилищных потребностей, т.е. на обеспечение каждой семьи отдельной квартирой.
Мероприятия региональной жилищной политики в республике Татарстан структурированы по категориям населения. Для населения с доходами выше среднего Ипотечным агентством республики реализуется программа ипотечного кредитования. Однако, по мнению специалистов, доля населения, которая может воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своих жилищных условий, не превышает 10%. Между тем, по официальной статистике, более 10% семей находятся в очереди на получение жилья. А по многочисленным опросам, более 60% населения желают улучшить свои жилищные условия. Таким образом, в современных условиях существует объективная необходимость участия государства в решении жилищной проблемы населения.
В Республике Татарстан задачу повышения доступности жилья призван решить Закон от 27 декабря 2004 г. № 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан». Инструментом реализации данного закона выступает социальная ипотека.
Целевые средства, обозначенные в качестве бюджетных, в действительности представлены средствами предприятий, перечисляющих их в бюджет, а затем перераспределяемых на счета специализированной организации. По существующей добровольно-принудительной схеме реализации социальной ипотеки предприятия получают жилья лишь на 45% от фактического объема финансирования. Подобную форму участия в деле повышения благосостояния населения республики необходимо рассматривать как татарстанскую модель социальной ответственности, когда государством за счет бизнеса, путем дополнительного перераспределения его доходов, решаются социальные проблемы. Для специализированной организации (Государственный жилищный фонд при Президенте РТ) средства предоставляются на безвозмездной основе, а возвращаемые семьями средства реинвестируются, т.е. используются на дальнейшее оказание государственной поддержки.
Характеристики жилья, реализуемого по социальной ипотеке в Республике Татарстан, в полном объеме соответствуют параметрам социального жилья. В частности, для приобретения жилья по социальной ипотеке необходимы постановка на учет в качестве нуждающегося и соблюдение условия по величине занимаемой площади (не выше установленных норм). Существует возможность предоставления жилья как в собственность, так и по договорам социального найма.
Вместе с тем практика реализации программы социальной ипотеки показала, что обязательными для социального жилья должны быть такие параметры, как низкая стоимость его строительства и реализации и современные архитектурно-планировочные решения, выражающиеся в «нестесненности» проживания. Например, реализация квартир осуществляется из расчета 17,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В то же время средние рыночные цены на первичном рынке на начало 2007 г. превысили 30 тыс. руб. Кроме того, вновь предоставляемое семье жилье по общей площади превосходит ранее ею занимаемое. Последний факт казался бы вполне естественным, если бы не величина учетной нормы. Дело в том, что в настоящее время в Республике Татарстан минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого осуществляется принятие граждан на учет, составляет 12 кв. м общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
В то же время в системе социальной ипотеки норма постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий устанавливается в размере 18 кв. м общей площади на одного члена семьи [1]. Другими словами, если общефедеральные и региональные стандарты рассматривают 18 кв. м общей площади на одного члена семьи как норму предоставления жилья, то здесь эта норма выступает только как учетная. В итоге «точка отсечения» в рамках социальной ипотеки значительно выше, что позволяет большей части населения претендовать на дальнейшее улучшение жилищных условий. Если учесть, что для работников организаций, участвующих в финансировании социальной ипотеки, норма постановки граждан на учет по социальной ипотеке вообще не устанавливается, то количество потенциальных участников социальной ипотеки значительно повышается. Соответственно, норма предоставления устанавливается из расчета, когда семья перестает быть нуждающейся, и жилье характеризуется достаточно большой общей площадью.
Таким образом, спецификой программы социальной ипотеки является отказ от традиционных норм предоставления жилья, когда помимо количественного решения проблем в региональном масштабе обеспечивается качественное проживание семьи.
Другой особенностью социальной ипотеки выступает возможность приобретения жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях, позволяющих снизить нагрузку на семейный бюджет.
Как известно, трансформация потребности в жилье в платежеспособный спрос обеспечивается в основном при условии достаточно высоких доходов семей. В программе, ориентированной на мало- и среднедоходные слои населения, использована специфическая форма платежей за приобретаемое жилье. В частности, размер платежей по социальной ипотеке привязывается к росту стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в год. В частности, «стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц)…» [2]. Кроме того, участник программы «оплачивает ежемесячно наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения». Другими словами, ежемесячный платеж состоит из двух частей. Первая часть – большая – направлена на выкуп жилой площади в собственность. Именно по этой части платежи увеличиваются из расчета 7/12 процента в месяц. Вторая часть представлена платежами за наем невыкупленной части жилой площади. Ее величина определяется произведением невыкупленной площади на ставку за наем и характеризуется все уменьшающимися размерами. Ставка найма – 1,8 руб. за 1 кв. м. Кроме того, семье ежемесячно предстоит оплачивать членские взносы, которые идут на содержание специализированной организации, – 102,96 руб.
В настоящее время те процентные ставки, которые предлагаются банками на подходящие для населения сроки (15–20 лет) вызывают серьезное удорожание конечной стоимости жилья и необходимость уплаты значительных ежемесячных сумм. Социологические исследования свидетельствуют, что по мере снижения процентной ставки увеличивается количество семей, способных обслуживать заемные средства. В странах с развитой экономикой ставка процента по ипотечному кредиту варьируется в пределах 5 – 7 %. В России, в силу того, что существенно выше уровень риска, стоимость капитала оценивается в 10 – 15 %. Таким образом, предоставление кредитов под 7% годовых возможно только при участии более дешевых средств, которыми для специализированной организации являются средства предприятий (в данном случае абсолютно бесплатных).
Объект привязки при определении процентной ставки – темпы роста стоимости одного квадратного метра жилья. Реальные темпы удорожания стоимости одного квадратного метра жилья в настоящее время – не менее 20–40% в год. Поэтому заложенные в программе 7% удорожания не коррелируют с реальной ситуацией на рынке, а являются абстрактной величиной, имеющей, вероятно, только психологическую подоплеку: отметка в 5–7 % является для населения тем «спусковым крючком», который может нивелировать недоверие к высоким процентным ставкам, а для специализированной организации откроет доступ к средствам населения.
Необходимо отметить, что получение кредита в коммерческом банке отличается не только более высокими процентными ставками, но и методикой их расчета. В частности, получение кредита возможно по схеме, когда проценты начисляются на уменьшающуюся сумму основного долга. Расчетный размер ежемесячных платежей при этом уменьшается от периода к периоду, уменьшая тем самым долговую нагрузку на бюджет. Другими словами, обслуживание кредита в первые периоды является наиболее обременительным.
Кредит на приобретение жилья, предоставляемого Ипотечным агентством Республики Татарстан, предполагает использование схемы аннуитетов при начислении процентов. Данный вариант в конечном итоге приводит к необходимости уплаты большей суммы платежей, нежели при использовании метода начисления процентов на уменьшающуюся сумму основного долга. Преимущество подхода для заемщика состоит в том, что, независимо от периода, он обязан выплачивать равновеликие платежи, которые с течением времени также будут составлять все меньшую долю в бюджете семьи.
С одной стороны, схема платежей, используемая в социальной ипотеке, является более удобной для потребителя, так как после внесения первоначального взноса и заселения в новую квартиру у семьи появляются дополнительные расходы, например, связанные с покупкой новой мебели. Однако по мере увеличения срока рассрочки семье приходится оплачивать все возрастающие платежи. Если учесть, что, согласно официальной статистике, ежегодный прирост реальных доходов населения составляет порядка 7–8%, то можно предположить, что рост платежей будет соизмерим с ростом доходов.
Между тем небольшой эксперимент по определению величины фактически уплачиваемой суммы за квартиру, приобретаемую по социальной ипотеке, позволил выявить интересную особенность. Применяемая методика расчета оплаты приобретенной квартиры в итоге оборачивается более значительным удорожанием, нежели это сулят традиционные банковские 7%!
Для оценки стоимости обслуживания заемных средств при приобретении жилья через различные финансово-кредитные механизмы, существующие на территории Республики Татарстан, использованы данные реального договора социальной ипотеки (заключен в 2005 г). В частности, в расчетах использованы справедливые для всех величины:
1. Цена за 1 кв.м. – 15 тыс. руб.
2. Площадь квартиры – 65,5 кв.м.
3. Первоначальная стоимость квартиры – 982,5 тыс. руб.
4. Первоначальный взнос – 100 тыс. руб.
5. Сумма средств в рассрочку – 882,5 тыс. руб.
6. Период рассрочки платежей – 300 месяцев (25 лет).
Как видно из графика платежей (табл.1), общая сумма денежных средств, уплаченных семьей в течение 25 лет рассрочки, составит 2 429 786, 37 руб., а итоговая стоимость квартиры – 2 529 786,37 руб., что в 2,57 раза больше первоначальной стоимости. | | | | Таблица 1 Сравнительная стоимость жилья по различным схемам 1 |  |
Подсчет суммы платежей – за выкуп жилой площади в собственность, за наем невыкупленной ее части, а также членские взносы – показал, что общий ее размер таков, что при обращении в банк, кредит на неотложные нужды на такую же сумму необходимо взять под 14% годовых!
Из расчета следует, что, заплатив за кредит в 882 500 руб. сумму, равную 2 429 786.37 руб., для приобретения данной квартиры с использованием заемных средств необходимо обратиться в банк за потребительским кредитом под 14% годовых (13,97979269)! Данное значение выведено в первом приближении, а для точного подсчета необходимо использовать банковское программное обеспечение, учитывающее поправки на високосный год, точное количество дней в конкретном месяце и дату выдачи кредита.
Стоимость обслуживания ипотечного кредита по схеме аннуитетов (которая в настоящее время еще даже не используется) составит 10,13% годовых. Размер ежемесячных платежей достигает 8099,29 руб. в месяц.
Вместе с тем следует отметить, что реальный размер процентной ставки по социальной ипотеке не является постоянной величиной и дифференцируется в зависимости от срока рассрочки. При получении государственной поддержки на максимальный срок – до 28,5 лет, что предусмотрено механизмом социальной ипотеки, стоимость такой рассрочки в переводе на традиционные банковские процентные ставки составит величину большую, чем 14%, полученные в предыдущем эксперименте. Соответственно при получении более коротких сроков рассрочки реальный размер процентной ставки составит величину меньшую.
В условиях наибольшей популярности «длинных» сроков рассрочки, предоставленную семьям государственную поддержку фактически придется оплачивать по более высокой стоимости, чем это кажется на первый взгляд. Кроме того, для участников социальной ипотеки предлагается жилье, построенное только через специализированную организацию. Данное обстоятельство существенно снижает возможности выбора приобретаемого жилья. В случае же обращения в банк за кредитом на неотложные нужды семья имеет возможность выбора жилья, представленного в любом сегменте рынка.
Наличие указанных недостатков в механизме социальной ипотеки компенсируется низким порогом вхождения, т.е. первоначальным взносом малых размеров (0–10% от стоимости жилья). Негативной стороной небольшого первоначального взноса при «длинных» сроках рассрочки является распыленность средств государственной поддержки, когда единожды выделенная сумма, обладая возвратным характером, вносит слишком малую лепту в улучшение жилищных условий других семей. Тем самым механизм реинвестирования в рамках социальной ипотеки не имеет серьезного влияния, и для улучшения жилищных условий последующих семей потребуется дополнительное отвлечение целевых средств. Кроме того, низкий порог вхождения и длинные сроки рассрочки, предоставляя возможность улучшить жилищные условия для семей с небольшими доходами, вынуждают их остановить свой выбор на одно- и двухкомнатных квартирах (и это подтверждается практикой реализации программы). При ожидаемом, как правило, увеличении численного состава семьи в дальнейшем она будет обречена на проживание во все более стесненных жилищных условиях.
Помимо отмеченных недостатков, уже присутствующих в настоящее время, в дальнейшем возможно ухудшение положения участников программы социальной ипотеки. Дело в том, что в настоящее время размер банковских ставок по ипотечному кредиту находится на уровне 11–14%. Между тем в соответствии с прогнозами различных министерств и ведомств можно утверждать о предстоящем снижении процентной ставки по ипотечному кредиту. В частности, в 2007 г. – до 10%, 2008 г. – до 9%, 2009 г. – до 8% в 2010 г. – до 7%. Таким образом, вполне реальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту в ближайшие годы может увеличить разрыв между стоимостью социальной ипотеки и банковского ипотечного кредита в пользу последнего.
Возможность внесения первоначального взноса малых размеров рассматривается как главное преимущество, повышающее уровень доступности жилья для участников программы. Вместе с тем программные мероприятия предполагают еще один инструмент, направленный на снижение нагрузки на семейный бюджет. В случае, если у участника программы (без ограничений по возрасту членов семьи) рождается ребенок, то он имеет право на списание части задолженности, равной 200 тыс. руб. Следует учесть, что источником субсидии предоставляются не являются внешними источниками, например, федеральным бюджетом, а за счет целевых средств, уменьшая тем самым их объем. Поэтому при возможном всплеске рождаемости для реализации социальной ипотеки в запланированных масштабах придется увеличивать объем финансирования программы.
Таким образом, механизм реализации социальной ипотеки Республики Татарстан характеризуется парадоксальным сочетанием кажущейся доступности жилья и фактической дороговизной проводимых мероприятий. Подобный синтез возможен только при использовании не инвестиционных, а другого рода источников, так как относительная сложность и неоднозначность используемых механизмов непривлекательна для инвестиционного рынка.
Вышеизложенные особенности представляются весьма востребованными экономическими инструментами для реализации национального проекта по обеспечению населения региона доступным социальным жильем. Кроме того, возможно сделать вывод о необходимости рационального сочетания механизмов рыночного саморегулирования с активным воздействием федеральных и региональных органов власти на экономические и социальные процессы путем действенного государственного регулирования. |
| |
|
|
