Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 3 (23), 2007
ПРОБЛЕМЫ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ
Минаев Н. Н.
заведующий кафедрой экономики и управления городским хозяйством
Томского государственного архитектурно-строительного университета,
кандидат экономических наук


Вариантная модель управления жилищным хозяйством города

При разработке эффективной модели управления жилищно-коммунальным комплексом города приходится сталкиваться с вероятностными событиями и с динамически развивающимися процессами экономического, социального и политехнического характера, а также со сдвигами в научно-техническом процессе.
Очевидно, что многие параметры функционирования городского хозяйства по разным причинам невозможно точно прогнозировать (курс национальной валюты, уровень инфляции, демографическую ситуацию, климатические изменения, техногенные явления и т. п.) на уровне города. Это объясняется тем, что город является системой более низкого порядка по отношению к стране в целом.
В свою очередь, это обуславливает необходимость разработки стратегии преодоления возникающих неопределенностей, что неизбежно влияет на характер и содержательную направленность процесса внедрения той или иной модели управления. Отсюда можно сделать вывод, что алгоритм разрабатываемой управленческой модели не может быть предложен как однозначный плановый документ, отстаивающий конкретные позиции и ориентированный на стратегические процессы. Поэтому к числу важных принципов разработки алгоритма модели относится сценарная многовариантность, которая позволяет рассмотреть различные ситуации, с которыми можно столкнуться при реализации управления в отраслях жилищно-коммунального комплекса города.
При разработке вариантной модели управления жилищным хозяйством города возможно использовать четыре сценария развития: социальный, эволюционный, рыночный и инновационный. В результате предлагается четыре базовых вариантных модели управления жилищным хозяйством, которые в различных комбинациях образуют многовариантную модель, возможную для применения в зависимости от типа (подтипа) города.
Социальная модель управления жилищным хозяйством представлена на рис.1. Она рекомендуется к применению в депрессивных и кризисных городах, где уровень социального развития является низким, а состояние жилищного фонда характеризуется высоким износом. Такая модель поддерживает на минимально необходимом значении показатели обеспеченности населения качественными жилищными услугами независимо от уровня доходов домохозяйств.
Рис. 1. Социальная модель управления жилищным хозяйством
Содержание и эксплуатация жилищного фонда возлагается на муниципальную жилищно-эксплуатационную организацию (МЖЭО), специально создаваемую для управления жилищным хозяйством города. Как правило, ее существование целесообразно для малых и средних городов с населением до 100 тыс. чел. Финансирование деятельности МЖЭО осуществляется за счет жилищных платежей населения (размер этих платежей фиксирован и не должен превышать 15% совокупного дохода семьи) и бюджетных дотаций, покрывающих убытки от производства работ. В качестве варианта можно предусмотреть финансирование из бюджета только фонда капитального ремонта, а фонд текущего ремонта пополняется за счет платежей населения.
Социальная модель, безусловно, представляет собой полную противоположность рыночной, однако ее существование необходимо в качестве инструмента социальной защиты населения в неблагополучных городах. Особенно это важно для городов, расположенных в I и II климатических районах (их подрайонах), так как там природно-климатические условия оказывают серьезное влияние на характер эксплуатации жилищного фонда. Здания быстрее ветшают, поэтому промежутки между сроками проведения капитального ремонта меньше, следовательно, возрастают эксплуатационные расходы. Сочетание сурового климата, депрессивности и кризисности города с низким социальным уровнем населения заставляют учитывать факторы платежеспособного спроса и возможностей развития жилищного самоуправления. Таким образом, становление институтов жилищного самоуправления может претерпевать значительные сложности, и формирование эффективной рыночной модели управления жилищным хозяйством в таких городах представляется задачей не первостепенной.
Эволюционная модель управления жилищным хозяйством представлена на рис.2. Данная модель рекомендуется к внедрению в депрессивных и благополучных городах с численностью населения от 100 тыс. чел., где уровень социально-экономического развития находится на достаточном для внедрения рыночных механизмов уровне (среднероссийский и выше). Суть этой модели заключается в сочетании рыночных и централизованных сценариев управления жилищным хозяйством. В данном случае весь жилищный фонд рассматривается с позиций формы собственности, т.е. как частный жилищный фонд и муниципальный (государственный) жилищный фонд. В модели сосредоточены две схемы управления:
1) Централизованная схема управления предусматривает обслуживание неприватизированного жилищного фонда муниципальной управляющей жилищно-эксплуатационной организацией, при этом ветхий и аварийный фонд финансируется из бюджета того уровня, в собственности которого он находится. Как правило, в таком жилье проживает малообеспеченная часть населения, которая не в состоянии нести бремя эксплуатационных расходов. Нередки случаи, когда ветхие и аварийные дома представляют культурно-историческую ценность, и в рыночных условиях судьба этих домов становится предопределенной (снос, реконструкция, нарушающая архитектурный замысел и т. д.).
2) Рыночная схема управления используется применительно к той части жилищного фонда, в которой существуют условия развития жилищного самоуправления. Как правило, это типовые дома постройки не ранее 60-х годов XX в., с числом квартир более 40 и с уровнем износа не более 60%. Такие дома могут представлять интерес для частных управляющих компаний, инвесторов, других подрядных организаций, так как возможные жилищные накопления достаточны для производства работ текущего и капитального ремонта.
Рис. 2. Эволюционная модель управления жилищным хозяйством
Рыночная модель управления жилищным хозяйством (рис.3) может использоваться в благополучных городах, где участие муниципальных органов власти ограничивается контролирующей функцией соблюдения законодательно установленных правил функционирования рынка жилищных услуг.
Рис. 3. Рыночная модель управления жилищным хозяйством
Данная модель отличается многообразием вариантов организации рынка жилищных услуг, который представлен следующими субъектами рыночных отношений:
– собственники жилья (вне зависимости от форм собственности), представленные органами жилищного самоуправления, выступают в качестве заказчиков жилищных услуг, формируя, таким образом, состав, структуру и объем рынка жилищных услуг;
– эксплуатационные подрядные организации выполняют роль производственного звена при оказании жилищных услуг;
– инвестиционные компании как участники рынка финансируют дорогостоящие проекты модернизации и реконструкции (санации) жилищного фонда;
– трастовые компании в качестве варианта могут замещать инвестиционные компании, однако их главное предназначение – управлять денежными фондами текущего и капитального ремонта в условиях изменения рыночной конъюнктуры;
– экспертные организации, с одной стороны, участвуют в контроле (совместно с муниципальными администрациями) состояния жилищного фонда, отслеживая все технические и организационные изменения, с другой стороны, оказывают помощь органам жилищного самоуправления, позволяя принимать наиболее эффективные управленческие решения.
Рыночная модель характеризуется мобильностью перестройки в зависимости от типа города, а также многовариантностью организации рынка жилищных услуг. Таким образом, построение рыночной модели управления жилищным хозяйством, отражающей интересы всех субъектов жилищных отношений, есть сверхзадача реформирования отраслей ЖКК.
Инновационная (программная) модель управления жилищным хозяйством (рис.4) в различных комбинациях может применяться во всех городах рассматриваемого типологического ряда. В ее основе лежат инновационные энергосберегающие процессы, обеспечивающие максимальную эффективность функционирования жилищного хозяйства при различных сценариях. В России в настоящее время уделяется мало внимания проблемам разработки и внедрения энергосберегающих технологий в строительстве; более того, отсутствует и так называемый инновационный строительный рынок, который призван обеспечить снижение издержек при эксплуатации и обслуживании жилищного фонда города. При этом в стране функционируют соответствующие инновационные компании, занимающиеся разработкой новых энергосберегающих строительных материалов, проектов реконструкции и модернизации жилых домов и т. д.
Вместе с этим в сложившихся условиях становления российской экономики в целом и реформировании жилищно-коммунального комплекса в частности государственная поддержка инновационных процессов должна стать частью проводимой жилищно-коммунальной политики, а инновации – ее инструментом.
В качестве варианта предлагается организация специализированной государственной (а в отдельных случаях и частной) управляющей компании, которая непосредственно в каждом отдельном городе занималась бы координацией и организацией инновационных процессов. В сочетании с процессом реконструкции (санации) жилищного фонда возможно получение нескольких социально-экономических эффектов, в частности, снижения уровня потребления энергоемких коммунальных услуг и, как следствие, – снижения платежей населения за жилищно-коммунальные услуги, повышения эксплуатационных характеристик дома и т.д.
Данная модель также подразумевает разработку Федеральной целевой программы «Энергосбережение в жилищном хозяйстве», которая должна обеспечить инновационные процессы соответствующим финансированием.
Отдельно следует рассмотреть упомянутый выше процесс реконструкции (санации) жилищного фонда города (рис.5), необходимость которого обусловлена техническим состоянием жилищного фонда, а также переходом на систему рыночных отношений в отрасли жилищного хозяйства.
Таблица 1 Вариантность факторов эффективности реконструкции жилых зданий
Рис. 4. Инновационная (программная) модель управления жилищным хозяйством
Как уже говорилось, с каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается степень износа жилых зданий. Характерными особенностями жилых домов старой постройки (до 1950 г.) являются: устаревшая коммунальная (коридорная) система планировки, тесные санузлы и кухни, а также недостаточная несущая способность межэтажных перекрытий из-за малого сечения несущих балок и большого срока эксплуатации. Дома первых массовых серий имеют ощутимый моральный износ, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир (неудобная планировка, малые размеры кухонь, прихожих, санузлов, недостаточная высота этажа) и несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкций требованиям тепло-, гидро- и звукоизоляции.
Фактические объемы реконструкции не соответствуют требуемым из-за сокращения бюджетного финансирования капитального ремонта жилых зданий, начавшегося с 90-х гг. XX в. Не отремонтированные своевременно дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже существенно затруднена.
Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в городах, где жилищный фонд характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции. В таких условиях процесс реконструкции (санации) необходимо развивать в двух направлениях:
– реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого опорного жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам;
– реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.
Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилищного фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию жилых зданий на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.
Также необходимо на основе вариантности установить степень влияния различных факторов на эффективность реконструкции (табл.1).
Полученные результаты свидетельствуют о высокой рентабельности, а соответственно, и инвестиционной привлекательности проекта при сравнительно коротком сроке оборота средств и небольшом объеме капиталовложений.
Данный анализ доказывает привлекательность подобных проектов и может стать доказательством эффективности использования бюджетных средств (федеральных, субъектов федерации, муниципальных) для реализации, например, Федеральной целевой программы «Жилище» – подпрограммы «Реконструкции домов первых массовых серий» и сохранения жилищного фонда, созданного в 60–70-е годы.
Рис. 5. Схема организации реконструкции (санации) жилищного фонда города


Литература
1. Велихов Л. А. Основы городского хозяйства. Общее учение о городе, его управлении, финансах и методах хозяйства. В 2 ч. – М.-Л.: ГИЗ, 1928. – 467 с.
2. Додатенко Т., Пчелкин В., Арцишевский Л. Реформа жилищно-коммунального комплекса //Экономист. – 2002. – № 8. – с.59–66.
3. Жилищно-коммунальный комплекс в системе управления города /Под. ред. В.Б. Зотова, З.П. Румянцевой. – М., 1996. – 210 с.
4. Жилищно-коммунальный комплекс России: завершение перехода к рыночной экономике: Итоговый отчет /Всемирный банк; Департамент инфраструктуры и энергетики. Регион Европы и Центральной Азии. Январь 2003.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия