|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (23), 2007 | | | | ПРОБЛЕМЫ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ | | | Гончар С. А.
соискатель кафедры экономики и менеджмента в строительстве
Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета
| |
| | | |
Жилищный фонд муниципального образования – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, дома для одиноких престарелых), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания и находящихся на территории единого муниципального образования. Весь жилой фонд делится на:
1) государственный жилищный фонд:
ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
фонд, состоящий в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
2) муниципальный жилищный фонд – фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию, а также ведомственный фонд, находящийся в ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
3) частный жилищный фонд – фонд, расположенный на территории единого муниципального образования, находящийся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц.
В одном здании, находящемся на балансе муниципальной структуры – службы заказчика, могут располагаться и муниципальные, и частные квартиры. Такая ситуация требует поиска процедур согласования интересов разных собственников и схем управления объектами общего пользования – лестничными клетками, инженерными системами, придомовой территорией.
Кроме того, значительная часть объектов недвижимости коммерческого назначения (торговые площади, офисы и др.) расположена во встроенно-пристроенных помещениях, поэтому разделение системы управления на жилые и нежилые помещения зачастую создает трудности в координации действий различных ведомств, в ведение которых попадают отдельные части единого объекта недвижимости.
Краткую характеристику процесса построения системы управления дает представление его в виде стандартной схемы: цели – задачи – органы управления. Каждая составляющая этой схемы определяет конкретные задачи, стандартные процедуры и функции, реализация которых обеспечивает более эффективное функционирование недвижимости в жилищной сфере. Для достижения поставленной цели формируется структура, представляющая интересы всех собственников жилья, защищающая права потребителей жилищно-коммунальных услуг. Именно этой структуре передаются функции по управлению объектами жилой недвижимости на тактическом и оперативном уровнях. В основном это городская служба заказчика, на баланс которой передан муниципальный жилищный фонд и которая обеспечивают содержание, восстановление, техническую эксплуатацию и ремонт инфраструктуры домовладения как объекта управления и единого комплекса недвижимости.
Формирование службы заказчика как субъекта рыночных отношений является ключевым вопросом развития конкуренции в муниципальном жилищном хозяйстве, а также для построения современной системы управления муниципальной недвижимостью в жилищной сфере. Служба заказчика должна быть ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.
Основными задачами службы заказчика являются:
– выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
– заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
– обеспечение системы контроля предоставления услуг и оплаты их по факту предоставления.
При формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания жилья лучшей организационной формой службы заказчика является муниципальное унитарное предприятие. Условиями обеспечения эффективности деятельности такого предприятия являются:
– минимизация задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;
– выбор, где это возможно, на конкурсной основе самого эффективного подрядчика для предоставления услуг;
– система эффективного контроля деятельности подрядных организаций.
Опыт реформирования служб заказчика в некоторых регионах России показывает, что многие администрации, ссылаясь на недостаток денежных средств, создают службы заказчика либо как муниципальные учреждения, либо как структурные подразделения администрации. Такая форма управления более проста и привычна, однако учреждение не заинтересовано в достаточной мере в решении перечисленных задач, да и финансирование из бюджета не способствует тому, чтобы служба заказчика стремилась улучшать результаты своего труда. Возрастают расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, так как наряду с финансированием ЖКХ из бюджета и населением возникает необходимость дополнительного бюджетного финансирования службы заказчика. При бюджетном финансировании неизбежно сокращается численность чиновников, поэтому служба заказчика создается в предельно усеченном варианте, который не позволяет эффективно наладить контроль работы подрядчиков и реализовать главную идею создания службы – оплату работ в зависимости от их качества и количества.
Стратегические вопросы управления недвижимостью в жилищной сфере решаются непосредственно органами местного самоуправления. К ведению местной администрации относятся:
– организация и осуществление контроля сохранности, состояния, использования жилищного фонда независимо от форм собственности, качества предоставляемых потребителям жилищно-коммунальных услуг;
– создание механизма функционирования жилищно-коммунального хозяйства города, обеспечивающего его конкурентоспособность и защиту прав потребителя;
– обеспечение проведения единой технической политики в жилищном хозяйстве, соблюдения единых норм и правил содержания, эксплуатации, ремонта, реконструкции жилищного фонда независимо от форм собственности;
– установление требований к состоянию жилищного фонда, жилых домов, жилых помещений и их придомовых земельных участков независимо от форм собственности;
– учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда;
– осуществление приватизации муниципального жилищного фонда;
– определение порядка учета и оценки стоимости жилых домов, жилых помещений независимо от форм собственности; паспортизация жилищного фонда;
– определение условий и порядка предоставления гражданам жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья;
– определение ставок оплаты населением жилищно-коммунальных услуг;
– порядок изменения целевого назначения жилых и нежилых помещений;
– определение нормативов потребления коммунальных услуг, механизма защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг; утверждение ежегодной программы подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации, условий, процедуры обеспечения гарантированной надежности и устойчивости работы систем жизнеобеспечения в жилищном фонде, условий прекращения обслуживания в случае необоснованной систематической просрочки потребителем оплаты оказанных услуг;
Для того чтобы администрация муниципального образования могла приспособиться ко всем изменениям внешней среды, она должна обладать возможностью максимально гибко реагировать на ее изменения и приводить в соответствие с изменившимися условиями свою внутреннюю среду и свое имущество.
При управлении недвижимым имуществом следует помнить, что наивысшая стоимость объекта недвижимости дает возможность получать максимальный доход как при продаже такого объекта, так и при владении им (путем сдачи в аренду, передачи в доверительное управление и т. д.). По своей сути этот принцип и является критерием предложенной ниже модели.
При совершенствовании управления муниципальным недвижимым имуществом предполагается сопоставление доходов от различных комбинаций использования недвижимого имущества с учетом наиболее полного использования объектов недвижимости. Поставленная задача интерпретируется следующей экономико-математической моделью: | | |  |
В результате решения сформулированных в приведенной постановке экономико-математических задач появляется возможность получить данные, характеризующие оптимальную программу управления объектами муниципальной недвижимости.
Говоря в целом об управлении муниципальным недвижимым имуществом, отметим, что система управления и развития объектов муниципальной недвижимости должна функционировать на основе так называемого оптимального планирования развития муниципальной недвижимости. Главный принцип такого планирования, в свою очередь, может быть сформулирован следующим образом: каково бы ни было состояние объекта недвижимости перед очередным шагом управления, следует выбирать управление так, чтобы выигрыш на данном шаге плюс выигрыш на всех последующих шагах был максимальным. И только на одном шаге – последнем – нет необходимости учитывать будущее развития процесса.
Анализ существующих подходов к управлению недвижимым имуществом показал, что до сих пор существует ряд нерешенных проблем. К числу наиболее актуальных проблем, подлежащих исследованию, относятся:
– разработка предложений по совершенствованию обоснованности плана использования объектов муниципальной недвижимости;
– выбор наиболее эффективного варианта управления;
– определение рациональной последовательности шагов по управлению муниципальной недвижимостью;
– выбор наилучшего источника финансирования для управления объектами недвижимости;
– совершенствование структуры недвижимого имущества муниципального образования.
Традиционно существует пять основных методов планирования развития материально-технической базы муниципального образования: балансовый, нормативный, аналитический, программно-целевой, метод экономико-математического моделирования.
По нашему мнению, для решения задачи планирования развития материально-технической базы муниципального образования наиболее уместно использовать программно-целевой метод, представляющий синтез программного и целевого методов. Использование программного метода позволяет концентрировать ресурсы для решения поставленной задачи. Согласно целевому подходу планирование направлено на достижение поставленной цели. При этом под целевой программой развития имущественной базы муниципального образования следует понимать комплекс мероприятий (капитальный ремонт, реконструкция, ввод новых мощностей), направленный на решение в установленные сроки проблемы использования муниципальной недвижимости по целевому назначению. Программно-целевой метод позволяет:
– разрабатывать не набор разрозненных программ по развитию отдельных объектов основных фондов для каждого проекта, а единую комплексную программу;
– учитывать стратегические цели развития муниципального образования;
– направлять ресурсы (в случае их ограниченности) на решение наиболее важных задач;
– определять приоритетность использования муниципальной недвижимости и мероприятий по воспроизводству недвижимости;
– определять очередность выполнения отдельных программ.
Соответственно, алгоритм принятия решений по управлению объектами недвижимости муниципального образования предлагается реализовывать с учетом принципов программно-целевого метода.
Таким образом, рассматривая основные принципы формирования политики управления муниципальным недвижимым имуществом, необходимо подчеркнуть приоритетность экономической целесообразности и рентабельности предлагаемых проектов. В целом же возможности формирования и реализации последовательной политики повышения эффективности использования недвижимого имущества зависят от учета интересов всех участников процесса управления. Все это, по нашему мнению, еще раз свидетельствует о необходимости системного и комплексного подхода к управлению имуществом муниципального образования. |
| |
|
|
