Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 4 (24), 2007
ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И УЧЕТ НА ПРЕДПРИЯТИИ
Касьяненко Т. Г.
докторант кафедры ценообразования и оценочной деятельности Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов,
кандидат физико-математических наук


О понятии «рыночная стоимость» в оценке

Понятие рыночной стоимости является базой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа и лежит в основе практически всей оценочной деятельности. Оно одновременно отражает коллективное восприятие относительно ценности той или иной собственности и воздействие рынка на процесс формирования стоимости. Общее определение рыночной стоимости (РС), являющейся важнейшим представителем стоимостей рыночного типа, сформулировано в стандарте (МСО-1) Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) «Рыночная стоимость как база оценки». Однако и в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29.07.98 г.) – первом нормативном документе, регламентировавшем оценочную деятельность в России до недавнего времени, и в Федеральном законе «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»» (№ 157-ФЗ от 27.07.06 г.), оценщикам была предложена иная трактовка данного понятия.
Сравнение и анализ этих двух определений представляет не только исследовательский интерес, но и является весьма актуальным ввиду того, что в настоящее время рабочей группой Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли РФ разрабатываются федеральные стандарты оценки (ФСО), призванные стать нормативно-методической основой в практической деятельности оценщика. Таким образом, для обеспечения дальнейшего нормального развития оценочной деятельности, которое бы исключало неоднозначность трактовки одного из важнейших понятий оценки, существующие методические разногласия в данном вопросе, касающемся определения РС, должны быть изучены, а причины, их породившие, выяснены.
Согласно МСО-1 [1, с. 112]:
«Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
Данное определение РС дополнено комментариями *, которые видятся очень важными в адекватном его понимании:
«3. Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:
3.2.1. «Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой * рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя.
3.2.2. «…За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.
3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности.
3.2.4. «...Между заинтересованным покупателем...» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок».
3.2.5. «…И заинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.
3.2.6. «...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка… Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
3.2.7. «...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.
3.2.8. «...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату…. Расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.
3.2.9. «...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку».
Анализ данного определения и комментариев к нему позволяет сделать следующие выводы:
1. Понятие рыночной стоимости как экономической категории задается некоторой идеальной моделью, а именно речь идет о достаточно жестких предположениях относительно рынка (открытый и конкурентный) и сделки («чистая» * и реализуемая на дату оценки – п. 3.2.2). Только в этих условиях РС моделируется ценой сделки. Данное экономическое понятие и только оно выражает взгляд рынка на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки и которую должен в деньгах оценить оценщик.
Очевидно, что концепции «открытого и конкурентного (совершенного) рынка» и «чистой» сделки на практике не могут быть реализованы, а это значит, что понятие рыночной стоимости – умозрительно, абстрактно, идеально и, можно сказать, виртуально. Точность приближения к нему оценщика в своем анализе зависит от точности применяемых методов расчета, качества используемой информации * и профессионализма оценщика.
Рыночная стоимость измеряется * (п. 3.2.1 комментариев) как наиболее вероятная цена, которая могла бы быть получена при осуществлении чистой сделки между типичным покупателем и типичным продавцом на конкретную дату, исходя из ситуации на рынке. Однако при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться, поэтому она определяется на конкретную дату оценки и исходя из предположения о том, что период «адекватного маркетинга» * предшествовал дате оценки (п. 3.2.7), что также неосуществимо на практике.
2. Оценочное понятие рыночной стоимости – «расчетная денежная сумма» – представляет собой приблизительную оценку (аппроксимацию), выполняемую оценщиком, того виртуального (недостижимого) значения РС, которое описано в п. 1.
Однако при этом постулируется, что расчетное * значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности * на конкретное имущество на дату оценки. Предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как действующее предприятие * или часть его *. Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости (стоимости в обмене) и должна быть выражена одним числом. В некоторых исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки специализированной собственности, устаревшей собственности с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов [3, с. 27].
Для того чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде выявить наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта собственности [4, п. 1.2, с. 27]. Следовательно, анализ НЭИ является неотъемлемой составной частью процесса оценки рыночной стоимости. Имеется в виду то использование имущества, которое физически возможно, юридически законно, осуществимо с финансовой точки зрения и в результате реализации которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе НЭИ, независимо от того, совпадает ли оно с существующим применением или нет.
Предполагается также [4, п. 3.2.1, с. 29], что рыночная стоимость рассчитывается безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов *, например на продажу.
Сложность понятия рыночной стоимости приводит к тому, что даже в известных учебниках (например, [5, с. 31 и 33]) это определение искажается:
«Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной (?!) рыночной стоимости, это может иметь место тогда, когда наблюдался резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то была изготовлена машина».
В теории оценки не существует ни «начальной», ни «остаточной» рыночной стоимости, которую «ввел» автор главы 1 вышеупомянутого учебника, смешивая при этом оценочную и бухгалтерскую терминологию:
«Такую стоимость, где износ учтен по ценам вторичного рынка (?!), иногда называют рыночной остаточной (?!) стоимостью, чтобы не путать (?!) ее с бухгалтерской остаточной стоимостью, где износ (?) взят по начисленной амортизации».
Проблем с применением этого вида стоимости на практике может не быть, если оценщик глубоко осознал определение рыночной стоимости с его абстрактными конструкциями и вдумчиво разобрался со всеми его достаточно тонкими комментариями.
К стоимостям рыночного типа относятся также такие виды стоимостей, как ликвидационная, утилизационная и скраповая, то есть все те, для которых возможно существование отдельного рынка, будь то рынок долгов, обязательств, дебиторской задолженности, лома и т. п.
Следует отметить, что в практической деятельности встречаются случаи, когда определенная оценщиком «рыночная» стоимость является по существу нормативной, поскольку для ее определения использовалась та или иная нормативно введенная и утвержденная методика. Например, расчет «рыночной» стоимости недвижимых объектов государственной собственности согласно методике, утвержденной постановлением губернатора СПб № 113-р, или определение «рыночных» арендных ставок по методике ГУИОН КУГИ СПб приводят, по существу, к нормативным стоимостным показателям, поскольку специфика рыночной оценки с использованием рыночной информации всякий раз на конкретную дату проводимой оценки отличается от особенности нормативных методик, состоящей в постоянном использовании в алгоритмах расчетов некоторых констант, полученных при статистической обработке массивов ретроинформации.
«В некоторых странах в качестве синонима термина рыночная стоимость используется юридический термин справедливая рыночная стоимость. Справедливую * рыночную стоимость (Fair Market Value) не следует смешивать с бухгалтерским термином справедливая стоимость (Fair Value)» [1, п. 3.3, с. 115], который подразумевает сделку, возможно срочную, при наличии разногласий сторон, в обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Данный термин часто использовался в США в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон по оценке миноритарных пакетов акций. Таким образом, используемый в бухгалтерском учете термин справедливая стоимость существенно отличается от рыночной стоимости. Однако за последние годы трактовка понятия справедливой стоимости изменилась. Справедливая стоимость определяется теперь в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и других аналогичных стандартах как «денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами». Считается теперь, что рыночная стоимость и справедливая стоимость, которая обычно присутствует в финансовой отчетности, в целом совместимы. Они могут быть эквивалентными, если справедливая стоимость удовлетворяет всем требованиям определения рыночной стоимости, в т. ч. критериям определения РС относительно адекватности времени для проведения продажи и отсутствия какой-либо формы принуждения. Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок и всем странам следует перейти на употребление этого термина для целей финансовой отчетности.
Рассмотрим теперь определение рыночной стоимости, базирующееся на комментарии к определению РС в МСО-1, которое фигурирует в Законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Законе «О внесении изменений в Федеральный закон № 157-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 27.07.06 г.
«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Проведем детальное сравнение этих определений.
Таблица 1
* Не указано, что оферта предшествует оценке – т. е. выполнена до даты оценки.
Нетрудно видеть, что определение в Законе избыточно, перегружено и в то же время не отражает все необходимые элементы определения рыночной стоимости. К тому же понятие «наиболее вероятная цена продажи» может предусматривать интервал цен, в отличие от определения рыночной стоимости в МСО-1 в качестве числа.
В рассматриваемом контексте интересно проанализировать положения Проекта Федерального стандарта оценки № 2 (ФСО-2) «Цели оценки и виды стоимости», готовящегося Минэкономразвития РФ при участии экспертов в сфере оценки.
Официально заявлено, что Федеральные стандарты оценки разрабатываются в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), принятыми Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). ФСО-2 «раскрывает цели оценки, а также устанавливает общепринятое определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной». Однако данное в п. 3.2 определение рыночной стоимости является не вполне «общепринятым». Рассмотрим его:
«3.2. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект гражданских прав представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом продолжительность выставления (экспозиции) объекта на рынке должна быть достаточной для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Период экспозиции предшествует дате оценки.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь позиции в сделке, наилучшей с точки зрения каждого, в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на дату проведения оценки».
Следует отметить, что изменение формулировки по сравнению с той, которая дана в Законе, отражает определенный сдвиг в понимании того, что РС – это не обязательно наиболее вероятная цена, но попытка выразить это не последовательна, а изменения формальны.
«…Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену», в действительности отражает не что иное, как РС, а «наиболее вероятной ценой» – является. Т. е. по-прежнему для «расчетной» величины нет шансов быть рассчитанной по-иному, кроме как средствами математической статистики и теории вероятностей. Здесь усматривается компиляция из некорректного определения РС, представленного в ФЗ-135, и комментариев к цитированному выше определению рыночной стоимости, данному в МСО-1.
Корректное определение РС, не привязанное к выбираемому произвольно оценщиком методу ее измерения и связанное лишь с типом используемой информации и выбранной математической моделью, дается в МСО. Поскольку заявлено, что «ФСО создаются на основе МСО», то было бы логично ввести в ФСО-2 определение РС из МСО-1, которое приемлет мировое оценочное сообщество.
В нем нет тех ошибок, которые имеются в определении, используемом в ФЗ-135, а именно:
1) РС задается определением как «расчетная величина, равная денежной сумме» – т.е. стоимость относится к оценочным и является мерой (которая может быть различной) ценности, выраженной в деньгах;
2) Не пропущен такой существенный атрибут РС (как и всякой оценочной стоимости), как указание на дату оценки. Что толку постулировать в принципах ФСО-1 необходимость указания при проведении оценки на конкретную дату, если в каждом определении стоимости, формулируемом в ФСО-2, это требование нарушается (в т. ч. данный атрибут рыночной (оценочной) стоимости упущен в первом абзаце определения);
3) В определении РС фрагмент «после адекватного маркетинга» делает излишней дополнительную фразу: «Период экспозиции предшествует дате оценки». К тому же данная фраза в проектном варианте, вырванная из контекста определения, трактуется как императив, рассматриваемый оценщиком напрямую («Действительно ли это имеет место на практике?»), хотя это всего-навсего предположение, относящееся к модели РС.
Таким образом, причина терминологической рассогласованности, характерной для современного состояния нормативно-методической базы оценки в России, исследованная на примере только одного понятия – рыночной стоимости, – во многом состоит в недостаточном уровне осознания свойств того или иного понятия, задаваемых классическим, проверенным временем и практикой определением, а также – в искажении структуры определения. Почему это происходит – другой вопрос, однако хочется надеяться, что рассмотренный вариант проекта ФСО-2 будет доработан с учетом сделанных автором замечаний и лишен подобного недостатка.


Литература
1.Международные стандарты оценки, 6-е изд., 2003, МСО-1 «Рыночная стоимость как база оценки», п. 3.1 // Серия «Энциклопедия оценки» РОО. – М., 2004. – 420 с.
2.Общие понятия и принципы оценки: Международные стандарты оценки. 1-е изд. – М., 1995.
3.Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Изд. 2-е. – М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2004.
4.Международные стандарты оценки. 1-е изд. Стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки». – М., 1995.
5.Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Гл. 1. – М.: ИПО, 2003.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия