|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (24), 2007 | | | | СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ГОСУДАРСТВ ЕВРАЗИИ | | | Кулумбетова Л. Б.
старший научный сотрудник кафедры оценки и ОЭД Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза,
кандидат экономических наук
| |
| | | |
О некоторых общемировых тенденциях развития рынка недвижимости
Глобализация стала реальной характеристикой современной мировой системы, определяющей развитие цивилизации. Данный процесс нельзя остановить или отменить, и при всех своих плюсах и минусах он является объективным историческим фактом.
Всеобщая глобализация вовлекает в международный оборот самую вроде бы неподвижную субстанцию – недвижимость, которая стала объектом активных международных инвестиций. Благодаря Интернету и телекоммуникациям произошла унификация требований к объектам недвижимости, выявились схожие тенденции в темпах развития рынков жилья в разных странах.
По оценкам специалистов, глобализация рынка недвижимости проходит в следующих направлениях:
– миграция инвестиций, связанная с открытием рынков недвижимости для транснациональных инвесторов (инвесторы уходят с перегретых рынков, например из Великобритании и входят в перспективные, например, Восточная Европа);
– приход на рынки иностранных покупателей (во всех странах);
– приход на рынки иностранных частных инвесторов (через инвестиционные фонды недвижимости, до 50% паев которых принадлежит иностранным частным инвесторам);
– быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся (универсальность научно-технической мысли и стандартов);
– идеология глобализации в архитектуре и строительстве (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах)[1].
Указанные факторы оказывают серьезное влияние на национальные рынки недвижимости. За последние пять лет число международных операций с недвижимостью значительно увеличилось, и около 56% риэлторов заключали сделки с иностранными корпорациями, покупали или арендовали недвижимость за рубежом
В настоящее время сфера инвестиций в недвижимость не только набирает силу и расширяет свои границы, но и подвергается значительным изменениям. Ранее пенсионные фонды, частные акционерные фонды, инвестиционные банки и другие учреждения-инвесторы контролировали большую часть мирового рынка инвестиций в недвижимость. Ныне лица, обладающие крупным капиталом, по всему миру скупают инвестиционную собственность и выходят на лидирующие позиции – в настоящий момент индивидуальные инвесторы владеют недвижимостью на сумму около 4,9 триллиона долларов и готовы в ближайшее время вложить еще триллион. Это, безусловно, оказывает влияние на конкурентоспособность рынка недвижимости и на систему ценообразования.
В частности, выгодными стали инвестиции в недвижимость в Нью-Йорке, Майами и на других рынках США вследствие падения курса доллара. Прибыль от капиталовложений в недвижимость США находится на конкурентоспособном уровне с доходом от инвестиций в ценные бумаги, недвижимость обеспечивает стабильный и прогнозируемый приток денежных средств. Коммерческие рынки недвижимости США постепенно набирают силу.
Большие возможности для инвесторов открываются и в Европе, где около 70% корпоративной недвижимости принадлежит владельцу (в сравнении с 30% в США), компании продают объекты недвижимости обычно с условием обратного получения площади в аренду и оформляют сделку в виде договора чистой аренды (соглашение об аренде, предусматривающее оплату арендатором всех текущих расходов по обслуживанию имущества). К тому же, некоторые европейские правительства продают объекты недвижимости с целью расширения приватизационного сектора и устранения частной собственности, превышающей установленные лимиты при налогообложении, а также в целях сокращения дефицита бюджета.
Правительство Франции недавно объявило о своем намерении продать в ближайшие несколько лет около миллиарда квадратных метров офисной площади на сумму 1,5 млрд. евро. Европейские банки постепенно избавляются от недостаточно доходной недвижимости, тем самым создавая новые возможности для инвесторов.
В Азии иностранные инвесторы увеличивают вложения в японские компании, осуществляющие операции с недвижимостью, в инвестиционные фонды недвижимости и в инвестиционные трасты, рассчитывая на повышение цен на землю после десятилетнего экономического кризиса.
Инвесторы также увеличивают свои капиталовложения в экономику Китая, где в настоящий момент реализуется программа интенсивного строительства общественных сооружений с целью создания развитой инфраструктуры жилищного фонда и расширения рынка коммерческой недвижимости. Некоторые всемирные инвестиционные банки вкладывают средства в недвижимость Китая. Иностранные инвесторы могут использовать знания и опыт своих китайских партнеров для того, чтобы верно оценить потенциал инвестиционных возможностей, провести комплексное исследование рынка инвестиций и осуществить сделку по приобретению недвижимости на одном из самых быстро развивающихся рынков мира.
Быстро развивающийся рынок ценных бумаг Кореи также привлекает иностранных инвесторов. В Индии происходят изменения в законодательстве, регулирующем зарубежные инвестиции с целью привлечения иностранного капитала, включая капиталовложения в недвижимость.
Несмотря на то, что большая часть инвестиционных средств оседает на мировых рынках, США продолжают сохранять позицию лидирующего инвестиционного рынка, а Вашингтон (по данным Ассоциации иностранных инвесторов) является самым крупным центром иностранных инвестиций. Но все же инвестиции в недвижимость все больше приобретают интернациональный характер: Лондон занимает второе место после Вашингтона, Токио – третье, Нью-Йорк – четвертое, Париж – пятое [2].
Процессы глобализации серьезно затрагивают и казахстанский рынок недвижимости. В результате проведенных автором исследований были выявлены следующие признаки влияния глобализации на рынок жилья страны (рис. 1) | | |  | | Рис. 1. Влияние глобализации на рынок жилой недвижимости РК |
Основные факторы развития рынка жилой недвижимости Казахстана
Следует отметить, что средства иностранных банков и фондов становятся все более доступными для казахстанских девелоперов.
С 2001 по 2005 гг. Казахстан привлек почти 30 млрд. долларов иностранных инвестиций [3]. Хотя львиная доля из них вложена в сырьевой сектор (прежде всего в нефтегазовый), в последнее время иностранных инвесторов стали интересовать и другие отрасли – банковский сектор, недвижимость, промышленность строительных материалов, сельское хозяйство, пищевая промышленность и т.д.
В 2005 г. приток прямых иностранных инвестиций в страну по отношению к показателю 2004 года сократился в 3,5 раза. Но, важно то, что в структуре размещения иностранных инвестиций произошел перелом: в 2006 г. инвесторы вложили в традиционно привлекательную для них горнодобывающую промышленность гораздо меньше средств, чем в операции с недвижимостью и услуги, оказываемые предприятиям. Это свидетельствует о зарождении новой тенденции, которая в ближайшие годы может положительно сказаться на развитии несырьевых отраслей экономики.
Иностранные строительные компании
Строительный рынок Казахстана стал привлекателен для иностранных строительных компаний – в настоящее время на строительных площадках Казахстана работают 55 немецких, 35 польских, 15 корейских фирм, китайские, американские, российские, испанские и турецкие строители.
В последние годы в стране наметились тенденции к росту потенциала жилищной строительной индустрии. После спада объемов строительства в 1991–1994 гг. и относительно невысоких, но стабильных их темпов в конце 90-х гг. и в период с 2001 по 2005 гг. предприятиями всех форм собственности и населением построено и сдано в эксплуатацию около 12,8 млн. квадратных метров жилья. В 2006 г. введено в эксплуатацию еще дополнительно 6,2 млн. квадратных метров жилья (рис. 2). | | |  | | Рис. 2. Динамика ввода в действие жилья в Казахстане |
Из диаграммы видно, что объем индивидуального жилищного строительства за последние шесть лет вырос в 4,1 раза. По данным официальной статистики, в 2006 г. объем инвестиций в этот сектор составил 324,8 млрд. тенге. В общем объеме выполненных строительных работ (услуг) на долю иностранных подрядчиков приходится около 20,8% [4].
Согласно заключения комитета Мажилиса по экономической реформе и региональному развитию, по итогам рассмотрения правительственных поправок в закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» исключается норма, ограничивающая долю иностранного участия в уставном капитале совместных предприятий (не более 49%).
С исключением долевого ограничения устраняются и препятствия для иностранных физических и юридических лиц для работы в строительной сфере. Тем самым расширяются, как отмечается комитетом Мажилиса, возможности для сотрудничества и конкуренции отечественных предприятий с иностранными строительными фирмами. Создаются также условия для более полного удовлетворения потребностей строительной индустрии. Вследствие этого – выполняются международные требования, соблюдение которых необходимо для вступления Казахстана в ВТО [5].
Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция появления на рынке Казахстана девелоперских компаний с мировым именем из стран ближнего и дальнего зарубежья. По мнению экспертов, выход на развивающиеся рынки СНГ предоставляет девелоперам возможность диверсификации рисков.
Изменение категории «качество жилья» С повышением уровня жизни населения страны соответственно повысились стандарты и требования к строящимся домам. В настоящее время в Казахстане сформировался слой покупателей, которые предъявляют повышенные требования к комфортности и эксклюзивности жилья, наличию дополнительных удобств и услуг (подземный гараж, бассейн, тренажерный зал, сауна, минимаркет, химчистка, прачечная). В результате изменения потребительских предпочтений произошло изменение самой категории «качество жилья».
В отечественной практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объемов: стандартное (массовое) жилье, жилье повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жилье. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – месторасположение дома, качество строительства и отделки, проектное решение, наличие благоустроенной территории, развитой инфраструктуры, систем коммуникаций и охраны. Она устанавливает следующие классы домов: «А» – люкс, «В» – бизнес-класс, «С» – эконом-класс. Кроме того, каждый застройщик имеет собственную классификацию и нередко относит дом повышенной комфортности к классу «De luxe», а квартиру в 12-ти этажном доме к категории «Premium»
В мировой практике принята следующая классификация: класс «De luxe» – А, класс «Premium» – В, класс «bussines» -С, класс econom – D [6]. Основное различие классификаций относится к дому как таковому, его инфраструктуре и ближнему окружению, а не к площади квартир.
Реализация новых архитектурных проектов. Строительная индустрия республики развивается, появилась возможность претворять в жизнь архитектурные проекты различной сложности с использованием инновационных технологий и ранее неизвестных строительных материалов.
В настоящее время значительная часть жилых и офисных домов советских времен не соответствует ожиданиям потребителей. По мере роста доходов жителей Казахстана это несоответствие будет только возрастать. Чтобы выступать на рынке жилья с конкурентоспособной продукцией, строители должны учитывать запросы населения со средними и высокими доходами – решать комплекс задач, связанных с проектированием и возведением жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре, выполненных из современных строительных материалов по передовым зарубежным технологиям.
Зарубежный опыт кредитования покупки жилья. Казахстан является одной из стран СНГ, активно развивающей ипотечное кредитование. Объем выданных ипотечных кредитов физическим лицам в стране на начало 2001 г. составлял 2,4 млрд. тенге, на 1 января 2006 г. – почти 240 млрд. тенге, т.е. за пять лет объем ипотечных кредитов в Казахстане вырос в сто раз [7]. По оценкам финансистов, рынок ипотечного кредитования к 2007 г. может вырасти до 600 млрд. тенге [8].
Рост объемов ипотечного кредитования объясняется законодательным обеспечением рынка: решены проблемы оформления сделок, вопросы реализации залогового имущества, ипотечного страхования и т.д. К тому же надо отметить наличие развитого рынка ипотечных ценных бумаг, в котором активное участие принимают пенсионные фонды. Наряду с этим, произошли позитивные сдвиги в условиях предоставления ипотечных кредитов.
В стране сформирована основная законодательная база: в 1995 г. был принят Указ президента РК, имеющий силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в 2000 г. утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, в 2001 г. внедрена двухуровневая модель ипотечного кредитования, разработанная с учетом международного опыта в этой сфере: США – «Фанни Мэй» и «Фреди Мак», и Малайзии – «Кагамас Бергхад» (рис. 3).
Особую роль стала играть созданная в 2000 г. Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием банков, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты в соответствии с установленными корпорацией стандартами и требованиями.
В 2003 г. был создан Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК), основными задачами которого являются создание благоприятных условий для продления сроков по ипотечному кредитованию, снижение их процентной ставки, увеличение размеров кредитов, снижение величины первоначального взноса при получении ипотечных кредитов.
Благодаря совместным усилиям Ассоциации финансистов, Министерства финансов РК, АО «КИК» и «КФГИК», ставка вознаграждения по ипотечным кредитам снизилась с 21–22% в 2001 г. до 13% в 2005 г., сроки кредитования увеличились с 5–7 лет до 20 лет, размер первоначального взноса уменьшился с 30% до 10%.
В целях дальнейшего повышения доступности ипотечных кредитов для граждан республики КИК подписала меморандум о сотрудничестве с банками второго уровня и организациями, осуществляющими отдельные виды банковских услуг. Согласно меморандуму, при условии сохранения стабильного экономического развития республики и установленных прогнозов уровня инфляции, предполагается снизить ставку вознаграждения по ипотечным кредитам до 11% – в 2007 г., и до 10% – в 2008 г. | | |  | | Рис. 3. Двухуровневая система ипотечного кредитования |
Наряду с ипотекой, для категории граждан, не имеющих средств для внесения первоначального взноса, но получающих стабильный доход, была внедрена система строительных сбережений – аналог немецких строительно-сберегательных касс.
В декабре 2000 г. был принят Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях», предусматривающий правовые основы и регулирование отношений между субъектами системы жилищных строительных сбережений, связанных с ее функционированием, а также условия, содержание и формы ее государственного стимулирования.
В 2003 г. Правительством РК создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100% участием государства в уставном капитале. Уставной фонд «Жилстройсбербанка» составляет 1,5 млрд. тенге, планируется его увеличение из средств республиканского бюджета на 12,26 млрд. тенге к 2007 г. Кроме того, «Жилстройсбербанку» будут предоставлены долгосрочные бюджетные кредиты на сумму 1,9 млрд. тенге. На выплату премий по вкладам предполагается израсходовать 2,34 миллиардов тенге. Предполагается, что в результате реализации Программы системой жилищных строительных сбережений смогут воспользоваться около 100 тысяч вкладчиков [9].
Инвестирование населением средств в жилую недвижимость. В мировой практике недвижимость является самым доходным объектом инвестирования. Это справедливо и для Казахстана. В связи с отсутствием в стране альтернативных возможностей финансирования, неразвитостью фондового рынка, ежегодным приростом цен на недвижимость, квартиры стали инвестиционным инструментом, средством размещения и сохранения капитала.
По данным Агентства по финансовому надзору и регулированию, доходность по вложениям в коммерческую и жилую недвижимость в 2005 г. составила 12-16% годовых, что значительно превышает доходность по банковским вкладам: средневзвешенная ставка по срочным вкладам физических лиц составляла 9,4% годовых в тенге и 5,8% – в иностранной валюте [10].
Рост цен на жилую недвижимость. Одной из причин роста цен на мировых рынках недвижимости специалисты называют глобализацию. Цены на жилье выросли почти во всех странах. За последние пять лет они выросли в Великобритании – на 109%, в Голландии – на 63%, во Франции – на 60%, в Италии на 51%, в США – на 49% [11].
На казахстанском рынке недвижимости цены на жилье за последние пять лет выросли в среднем в шесть раз и имеют, как утверждают специалисты, тенденцию к дальнейшему росту. Причем наибольший прирост приходится на две столицы: бывшую – Алматы (в 9 раз) и нынешнюю – Астану (в 4,6 раза).
Приобретение жилья за рубежом. С каждым годом растет спрос на недвижимость за рубежом. Результаты казахстанской международной выставки «KazRealty-2007» показали, что посетители проявляют интерес к недвижимости в таких странах, как: Турция – 7%, Россия – 20%, Украина – 5%, страны Западной Европы – 15%, страны Восточной Европы – 8%, Средняя Азия – 4%, Прибалтика – 5%, ОАЕ – 11%, Испания – 15%, Германия – 11% [12].
Выход казахстанских банков на зарубежные рынки. По оценкам специалистов, банковская система Казахстана является одной из наиболее развитых на территории СНГ. В последнее время казахстанские банки оказывают услуги, в том числе и по ипотечному кредитованию, не только в нашей республике, но и странах ближнего и дальнего зарубежья.
К примеру, Банк ТуранАлем, один из крупнейших банков Казахстана, имеет сеть зарубежных представительств в России, Белоруссии, Киргизии, Украине, Армении, Таджикистане, Грузии, Азербайджане и Китае.
Народный банк Казахстана в ближайшие 3–5 лет намерен вложить в российскую недвижимость полтора миллиардов долларов. Первым проектом станет строительство торгового комплекса в Новосибирске. После завершения работ в Новосибирске Народный банк намерен выйти на рынки Москвы, Санкт-Петербурга, а также прилегающих к Казахстану областей [13]. |
| |
|
|
