Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 4 (24), 2007
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Дроздова И. В.
профессор кафедры управления Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета,
доктор экономических наук


Методические основы комплексной реконструкции городской жилой застройки

Комплексная застройка городов России, несмотря на очевидные преимущества, не получила массового распространения. Для большинства городов характерны незавершенность жилых районов и микрорайонов, непропорциональное развитие отраслей городского хозяйства, отставание строительства инженерных сооружений, дорог и объектов по обслуживанию населения от строительства жилья. Несмотря на актуальность, до настоящего времени не разработаны научные основы и практические рекомендации, увязывающие в единую систему весь комплекс теоретических, организационно-технических, социально-экономических, финансовых и других вопросов, обусловливающих решение указанной проблемы.
Важным направлением модернизации жилищного фонда городов России является решение проблемы первых панельных домов. Например, в Санкт-Петербурге панельные дома первых массовых серий занимают около 100 кварталов, в которых проживает около 600 тыс. горожан.
Проведенные исследования выявили три варианта решения проблемы:
– поквартальный снос старых домов (строительные компании смогут получать прибыль от возведения новых зданий на месте старых прежде всего за счет более плотной и масштабной застройки, особенно в престижных местах);
– надстройка зданий (без расселения) с одновременным ремонтом: этот этап будет осуществляться на коммерческой основе; в настоящее время уже реализуются пилотные проекты;
– глубокая реконструкция (с расселением), изменяющая объем­но-пространственные и планировочные решения.
Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в крупных городах (мегаполисах). Основные направления реконструкции городов определяются особенностями функционального зонирования их территорий. В частности, в Санкт-Петербурге, жилищный фонд которого характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции, этот процесс необходимо развивать в двух направлениях:
– реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого опорного жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам;
– реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.
Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилого фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.
Проведенные исследования свидетельствуют, что некоторые теоретические аспекты проблемы массовой реконструкции городской жилой застройки в условиях конкурентной среды исследованы пока недостаточно всесторонне. Это в первую очередь касается области системного обеспечения комплексности застройки кварталов, ранее занятых домами первых массовых серий.
Комплексность застройки в условиях отсутствия госбюджетного финансирования в научном плане не изучалась, что объясняется недостаточным вниманием исследователей к данной проблеме.
Автором исследован ряд вопросов, касающихся основ комплексной реконструкции городской жилой застройки. Так, в монографиях [3, 4] проанализирована сложившаяся в городах система реконструкции застройки, вскрыты ее недостатки, указаны основные направления совершенствования; представлена обоснованная концепция системного подхода к организации комплексной реконструкции, разработана ее организационно-экономическая модель. Кроме того, обоснована необходимость системного обеспечения комплексности реконструкции на всех этапах инвестиционного процесса; предложена методика оценки комплексной жилой застройки; исследована специфика программно-целевого подхода в приложении к управлению реконструкцией городской жилой застройки и разработаны принципы, позволяющие реализовать ее в практике городского строительства.
Непрерывно развивающаяся реконструкция городской жилой застройки, переход от возведения отдельных объектов к комплексной застройке микрорайонов, а от них – к застройке районов и массивов города с обеспечением при этом непрерывности протекания строительных процессов и ритмичности производства создали предпосылки для внедрения эффективной разновидности поточного метода. Таковым является долговременная непрерывная поточная застройка градостроительных комплексов, предусматривающая определенный, четко поддерживаемый регламент связей между всеми участниками проектно-строительного конвейера. Организация долговременного потока комплексной реконструкции городской жилой застройки обусловливает применение иных форм и методов осуществления строительства, нежели при традиционном методе.
В частности, требуется: повысить степень обоснованности и непрерывности планирования, финансирования и строительства; усовершенствовать механизм взаимодействия основных участников инвестиционного процесса: ввести существенные изменения в практику организационно-технологического проектирования комплексной поточной реконструкции городской жилой застройки; усилить ориентацию участников реконструкции на достижение конечных целей; повысить надежность функционирования строительных потоков и технологических линий заводов строительной индустрии, обеспечить ритмичность и непрерывность протекания строительных процессов при наличии многочисленных рисков, неизбежно возникающих при производстве работ.
С развитием реконструкции городской жилой застройки возникает немало вопросов организационного характера. Например, в современных условиях не определилось в окончательном виде понятие «комплексная застройка», не выяснена сущность самого понятия «градостроительный комплекс».
Переход к сооружению объектов жилищно-гражданского строительства «под ключ» потребовал четкого определения содержания законченной продукции в непроизводственной сфере.
В промышленном строительстве сформировалось понятие пускового комплекса как совокупности объектов, способных выпускать определенную продукцию. Такой же принцип следует применить и при реконструкции городской жилой застройки, включая в градостроительный комплекс не только готовые жилые дома, но и весь комплекс обслуживающих сооружений, обеспечивающий нормальные условия для жизни населения. Реализация этих требований позволит преодолеть имеющееся отставание в строительстве культурно-бытовых, торговых и других нежилых объектов, коммунальных сооружений, дорог.
В современных условиях под жилищем следует понимать не только жилую ячейку – квартиру, но и жилую среду, обеспечивающую условия той части жизнедеятельности человека, которая связана с бытом и отдыхом. Комплексная реконструкция городской жилой застройки – важнейшая часть решения жилищной проблемы, социальный характер которой вытекает из той роли, которую она играет в жизни человека, поскольку условия проживания оказывают непосредственное влияние на моральное и физическое состояние человека, на его работоспособность, создают условия для всестороннего развития человеческой личности, роста свободного времени населения.
Экономический эффект от реализации комплексной реконструкции обеспечивается рядом взаимосвязанных факторов. Часть из них непосредственно влияет на себестоимость работ (сокращение продолжительности строительства объектов, повышение роли равномерности ввода объектов в эксплуатацию, ликвидация повторных работ на строительных площадках, повышение качества строительно-монтажных работ). Другая часть создает народнохозяйственный эффект (сокращение объемов незавершенного строительства, более рациональное использование территории застройки, лучшее использование проектных мощностей инженерного оборудования жилых районов и микрорайонов и подводящих городских коммуникаций).
Изучение зарубежного опыта показало, что в передовых странах осуществляется реконструкция жилых массивов комплексно со всеми необходимыми культурно-бытовыми объектами, с учетом создания населению надлежащих условий для труда, быта и отдыха.
В отечественной градостроительной практике существовало понятие «градостроительный комплекс» – это часть нового жилого микрорайона, в состав которого входят жилые дома, гражданские здания и территория с необходимым инженерным оборудованием и благоустройством.
Автором обоснована необходимость обеспечения комплексной реконструкции жилой застройки на уровне микрорайона с учетом следующих доводов:
– современный микрорайон города имеет полный набор общественных зданий и учреждений повседневного обслуживания населения и представляет собой автономный жилой комплекс;
– микрорайон как совокупность разнообразных по своему назначению объектов, связанных не только общностью функционального назначения, но и организационно-техническими условиями их возведения, представляет собой наиболее удобный объект и первичную повторяющуюся единицу для планирования и осуществления строительных работ.
Микрорайон, запроектированный архитекторами как нечто цельное, должен возводиться целиком. Пока в организации комплексной реконструкции городских территорий не будут заложены требования сдачи законченного жилого комплекса, сформированного на основе всего микрорайона, до тех пор комплексность не будет гарантирована.
Изучение отечественного и зарубежного опыта свидетельствует о том, что комплексная застройка новых микрорайонов при реконструкции городских территорий связана с необходимостью координировать и направлять по единому плану весь градостроительный процесс. Проведенные исследования показали, что программно-целевой подход к организации реконструкции городской жилой застройки позволяет в значительной степени исправить недостатки в организации жилищного строительства, обеспечить комплексность застройки микрорайонов, сократить продолжительность инвестиционного цикла. Автором разработаны основные принципы реализации программно-целевого подхода к реконструкции жилой застройки мегаполиса [4].
Особенность подхода состоит в организации планового и производственных процессов, связывающих в единое целое конечные цели градостроительства способами и последовательностью его осуществления.
Программно-целевой подход реализуется:
– в разработке целевых программ, увязанных по ресурсам, исполнителям и срокам выполнения этих программ, обеспечивающих комплексность реконструкции микрорайонов и районов крупного города (мегаполиса);
– в интеграции всех видов деятельности, необходимых для выполнения указанных целевых программ, осуществляемых при помощи разработки требуемой организационно-технологической документации;
– в создании генподрядного строительного предприятия как главного исполнителя программы и формирования его структуры управления, нацеленной на комплексную реконструкцию микрорайонов.
Комплексная реконструкция микрорайонов рассматривается автором как сложная многоаспектная система. В качестве основной концепции принята точка зрения, что ликвидация недостатков в реконструкции городской жилой среды и комплексности застройки микрорайонов может быть обеспечена путем проведения не отдельных разрозненных мероприятий, а лишь на основе системного подхода – комплексного, взаимосвязанного рассмотрения всех аспектов и сторон системы, этапов и направлений соответственно их весу и значимости.
Системный подход включает комплекс обязательных взаимосвязанных и взаимоувязанных подготовительных мероприятий организационного, технического, технологического и планово-экономического характера, объединяющих разнообразную деятельность основных участников реконструкции микрорайонов. Разработанная на этой основе система обеспечения комплексности реконструкции микрорайонов, состоящая из двух подсистем, может служить моделью для организации в любом городе комплексной поточной реконструкции.
Решение проблемы комплексности реконструкции микрорайонов в масштабе города осуществляется в последовательной реализации следующих двух направлений: во-первых, образования в городе генподрядных градостроительных предприятий по комплексной реконструкции микрорайонов; во-вторых, выявления и создания условий, обеспечивающих стабильное функционирование градостроительных предприятий и надежный выпуск их конечной продукции.
Первая подсистема состоит из следующих блоков:
1. Социально-организационные предпосылки создания и принципы деятельности градостроительного предприятия в условиях конкурентной среды.
2 Формирование рациональной производственной структуры градостроительного предприятия.
3. Проектирование организационной структуры градостроительного предприятия.
Вторая подсистема, представляющая мероприятия, обеспечивающие надежное функционирование градостроительного предприятия и надежный выпуск конечной его продукции, включает следующие блоки:
1. Организационные мероприятия.
2. Непрерывное планирование реконструкции микрорайонов города на основе целевой программы.
3. Создание интегрированной системы подготовки производства.
4. Разработку организационно-технологической документации.
5. Финансовое обеспечение комплексной реконструкции микрорайонов.
6. Организацию материально-технического снабжения и комплектации.
7. Организацию комплексной поточной реконструкции микрорайонов долговременными непрерывными потоками.
8. Обеспечение высокой надежности функционирования долговременных объектных и специализированных потоков градостроительного предприятия.
9. Систему управления комплексной реконструкцией кварталов в городе.
Указанные блоки (этапы) в определенной степени автономны, что вытекает из специфики задач, решаемых на каждом из них. В то же время между ними существует тесная взаимосвязь, и каждый блок объединяет систему взаимосвязанных по определенному признаку конкретных задач с большой степенью детализации.
Для организации комплексной реконструкции микрорайонов автором предложены критерии количественной оценки комплексности реконструкции, позволяющие усовершенствовать организацию их поточного строительства.
Методика количественной оценки комплексности реконструкции микрорайонов включает следующие допущения:
1. Под комплексной реконструкцией микрорайона понимается сооружение на его территории всего набора жилых домов и объектов инфраструктуры, предусмотренных проектом реконструкции. Объекты культурно-бытового назначения по номенклатуре и мощности обеспечивают потребности жителей микрорайона в соответствии с градостроительными нормами.
Автором разработана концепция оптимизации застройки кварталов крупного города (мегаполиса) градостроительными комплексами, определяющая оптимальное соотношение жилых домов и объектов социального и культурно-бытового назначения, включающая модель оптимизации размещения объектов социального и культурно-бытового назначения в мегаполисе.
2. К моменту сдачи в эксплуатацию полного объема (100 %) жилья завершается также строительство всех объектов, связанных с обслуживанием населения, и выполнение всех работ по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории микрорайона.
3. Проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР) предусматривают комплексную реконструкцию микрорайона единой генподрядной строительной организацией.
Количественная оценка комплексности реконструкции микрорайона производится на основе коэффициента комплексности по формуле:
где Ук.ф, Ук.пр. – фактический и проектный уровни комплексности застройки микрорайона, получаемые из следующих соотношений:
где Ск.ф, Сбл.ф, Сн.ф – соответственно фактическая стоимость введенных в эксплуатацию внутриквартальных коммуникаций, благоустройства и объектов нежилого назначения к моменту ввода в эксплуатацию полного объема (100 %) жилья по микрорайону; Ск.пр, Сбл. пр, Сн.пр – соответственно сметная стоимость внутриквартальных коммуникаций, благоустройства и объектов нежилого назначения в микрорайоне; См.ф – фактический объем освоенных капитальных вложений по микрорайону к моменту ввода в эксплуатации полного объема (100 %) жилья; См.пр – сметная стоимость строительства микрорайона.
Коэффициент комплексности реконструкции микрорайона находится в интервале: 0 < Ккомпл < 1.
По мере повышения коэффициента сокращается продолжительность реконструкции микрорайона. Эта зависимость позволяет определить продолжительность комплексной застройки микрорайона, ранее занятого панельными домами первых массовых серий, и может служить основой для расчета ее нормативных значений.


Литература
1.Афанасьев В.А. Поточная организация строительства. – Л.: Стройиздат, Ленингр. отд-ние. – 1990. –152 с.
2.Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Иванов В.И. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости. – СПб.: Гуманистика. – 2005. – 283 с.
3.Акуленкова И.В., Дроздов Г.Д., Горбунов А.А. Эффективность реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства. – СПб.: СПбГАСУ. – 2006. – 131 с.
4.Акуленкова И.В., Дроздов Г.Д., Малафеев О.А. Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса. – СПб: СПбГУСЭ – 2007. – 186 с.
5.Дроздова И.В. Оценка комплексности застройки микрорайонов градостроительными комплексами при реконструкции крупных городов (мегаполисов): Сб. науч. тр. экономического форума. – СПб.: СПбУЭФ. – 2007.
6.Малафеев О.А., Дроздов Г.Д. Моделирование процессов в системе управления городским строительством: (Федеральная целевая программа «Государственная поддержка интеграции высшего образования и фундаментальной науки). В 2 т. / С.-Петерб. госуд. архитектур.-строит. ун-т. – СПб., 2001.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия