Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка и реклама
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (25), 2008
К РАЗРАБОТКЕ КОНЦЕПЦИИ И ПРОГРАММЫ ДОЛГОСРОЧНОГО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИИ
Круглик С. И.
заместитель министра регионального развития Российской Федерации,
кандидат экономических наук


Проблемы теории и практики управления жилищной сферой мегаполисов России

Жилищная сфера всегда имела особую социальную значимость. Поэтому современная социально-экономическая политика российского государства в качестве важнейшего приоритета содержит решение жилищной проблемы. Об общественной значимости и остроте этой проблемы, свидетельствуют ежегодные Послания Федеральному Собранию Президента Российской Федерации, в которых задача обеспечения граждан доступным и благоустроенным жильем «одной из самых актуальных задач».
Правовой базой реализации современной жилищной политики является принятие в конце 2004 г. пакета законов о доступном жилье для россиян, важнейшим из которых является Жилищный кодекс. В нем содержатся цель и задачи обеспечения:
– социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан в условиях развивающегося рынка жилья;
– реализации гражданами права на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации, равенства участников правоотношений по владению, пользованию и распоряжению жильем, защиты от произвольного лишения жилища;
– сохранности жилищного фонда и повышения уровня его комфортности.
Сущность и понятие «жилищная сфера» в российском законодательстве впервые было сформулировано и раскрыто в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» следующим образом:
«Жилищная сфера – область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт».
Приведенное определение жилищной сферы достаточно полно отражает суть процессов создания и потребления жилья и по своему содержанию близко понятию «жилищный сектор», широко используемого за рубежом.
Однако единое представление о жилищной сфере как об объекте исследования в области управления в научных и специальных источниках на сегодня отсутствует. Жилищная сфера зачастую отождествляется с жилищно-коммунальным хозяйством (жилищно-коммунальным комплексом, жилищно-коммунальной сферой), ее исследуют как элемент социальной сферы. Но превалируют все-таки представления о жилищной сфере как о совокупности видов деятельности, относящихся к жилью, и формирующих самостоятельный сектор в экономике государства. Понимание жилищной сферы только как области народного хозяйства подчеркивает ее экономическую составляющую, однако не вполне отражает ее социальную направленность.
В этой связи более широким и точным, по мнению автора, является следующее определение: «жилищная сфера – это многогранная, сложная система, область концентрации не только особых экономических, но и особых социальных интересов, обусловленных первейшей значимостью жилья в жизни людей». Оно подчеркивает особую социальную роль жилищной сферы в развитии общества. Отсюда следует, что жилищную сферу следует рассматривать как социально-экономическую систему. При этом принципиально важным в раскрытии сущности жилищной сферы является ее предназначение – удовлетворение жилищных потребностей населения. С этих позиций жилищная сфера мегаполисов предстает как система социально-экономических отношений, складывающихся в городском сообществе по поводу приобретения, владения и пользования жильем.
Основываясь на этих теоретических посылах, необходимо отметить, что жилищной сфере присущи характерные для сложных социально-экономических систем свойства: целостность, многообразие взаимосвязь ее элементов, динамизм, открытость, адаптивность и самоорганизация. Но при этом жилищная сфера обладает и особыми, специфическими особенностями, обусловленными ее социальной и экономической значимостью:
– ярко выраженной социальной направленностью, связанной с удовлетворением потребности в жилье – жизненно необходимом благе;
– мультипликационным эффектом развития, влияющим на экономический рост городов и доходы населения вследствие обеспечения занятости значительной части трудоспособного населения;
– местным характером проблем и приоритетной ролью местных властей в регулировании развития жилищной сферы;
– растущим потребительским спросом, так как потребность в жилье практически не насыщаема (рост семьи, желание улучшить жилье и т.п.).
Таким образом, в жилищной сфере проявляются и соприкасаются интересы и власти, и населения, и бизнеса, а значит, и различные сегменты теории управления.
Специфические особенности жилья особенно рельефно проявляются в процессе содержания и ремонта жилья, что предполагает их разделение на социальные, экономические и технические.
Социальные особенности жилья проявляются, во-первых, в том, что жилье, как уже отмечалось, является жизненно-необходимым благом, право на которое закреплено в Конституции РФ. Поэтому органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны создавать условия для осуществления права на жилище. Социальные особенности наиболее типичных в настоящее время жилищ в крупных городах-мегаполисах (многоэтажных, многоквартирных домов) проявляются также в различиях состава жильцов по уровню доходов, социальному статусу, менталитету, что формирует достаточно сложный с точки зрения управления процесс.
Экономические особенности жилья отражают современный этап регулирования жилищных отношений, который характеризует специфическая система ценообразования на жилищные услуги и установления платы за пользование жильем, наличие системы дотирования производства услуг и субсидирования малоимущих граждан, регулирование тарифов на коммунальные услуги, а также сложная система финансовых потоков в системе управления жильем.
Технические особенности жилья проявляются в процессе управления жилищным фондом и подразумевают бесперебойное функционирование, надежность всех его инженерных систем и строительных конструкций. Технические характеристики жилищного фонда (различные конструктивные и планировочные характеристики, насыщенность сложным инженерным оборудованием, а также разная степень износа элементов зданий), совокупность местных особенностей (географические, природно-климатические, инженерно-технические) предопределяют особенности управления процессами содержания и ремонта жилищного фонда.
Предлагаемый автором новый подход к определению понятия «жилищная сфера» дает возможность рассматривать данный объект исследования как систему, включающую в себя все элементы и их взаимосвязи от начала проектирования жилья до его сноса в связи с моральным и физическим износом.
При этом процессы, протекающие в жилищной сфере, распространяются и на каждый отдельный объект, и на весь жилищный фонд в целом, а целью функционирования жилищной сферы является эксплуатация жилищного фонда. С теоретических и методологических позиций под эксплуатацией следует буквально понимать именно и только использование потребительских свойств предмета – жилищного фонда (см. – exploitation (фр.) – использование, извлечение выгоды) в отличие от применяемой на практике и в нормативных документах различных уровней иного, некорректного, с нашей точки зрения, толкования понятия «эксплуатация жилищного фонда», под которым понимают техническое обслуживание жилищного фонда и его ремонт. Таким образом, полезные потребительские свойства жилищного фонда должны использовать владельцы и (или) наниматели, арендаторы жилья, а не жилищные и коммунальные службы, осуществляющие именно его техническое обслуживание и ремонт, предоставление коммунальных услуг.
Исходя из проведенной конкретизации, можно предложить уточненное определение понятия «жилищная сфера»
Жилищная сфера представляет собой сложную межотраслевую производственную систему, включающую в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, связанные с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, предоставлением коммунальных и других услуг населению в целях обеспечения условий проживания в жилищном фонде представителей любых форм собственности.
Таким образом, жилищная сфера является не просто сектором экономики, а социально ориентированным сектором экономики, целью функционирования которого является жизнеобеспечение российских граждан как фактора, обуславливающего состояние национальной безопасности.
Не менее важно определить соотношение и взаимосвязь различно интерпретируемых отдельных сегментов жилищной сферы как сектора экономики страны.
Так, в соответствии с ГОСТ Р 51929-2002 услуги по реконструкции, капитальному и текущему ремонту, содержанию жилищного фонда и предоставлению коммунальных услуг (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение и канализование (водоотведение) жилых зданий) объединены общим понятием – «жилищно-коммунальные услуги».
При этом следует отметить, что в общем объеме жилищно-коммунальных услуг услуги, связанные с содержанием жилья и ремонтом (услуги жилищного хозяйства), а также предоставлением услуг по тепло-, электро-, газо-, водоснабжению и водоотведению (услуги коммунального хозяйства) составляют более 90% (см. рис.1). В целом основное потребление услуг муниципального коммунального хозяйства происходит в жилищном фонде – населением. В Москве и Санкт-Петербурге с развитой промышленностью доля потребления энергоресурсов в жилье меньше, однако и здесь тепло- и водопотребление населением превышает две трети общего объема их производства.
Рис. 1. Структура выполненных работ (услуг) в ЖС России за 2005 год (в % к общему объему)
В последние годы в нормативных документах федерального и регионального уровней получили применение понятия, адекватные жилищно-коммунальному хозяйству, – жилищно-коммунальный комплекс, а непосредственно к коммунальному хозяйству – коммунальный комплекс.
При рассмотрении проблем управления жилищным фондом, как правило, исследуется эффективность управления жилищным и коммунальным хозяйством (комплексом) совместно, а под развитием собственно коммунального хозяйства (тепло-, водо-, энергоснабжения) понимается развитие жилищной инфраструктуры. Это подтверждает мнение многих специалистов в области управления, что жилищно-коммунальное хозяйство, а точнее – отдельно жилищное и отдельно коммунальное хозяйство (коммунальный комплекс) являются составными частями единого сектора экономики – жилищной сферы.
Жилищное хозяйство и коммунальный комплекс находятся в компетенции субъектов федерации и местного самоуправления, а вопросы жилищного законодательства, согласно 72 статьи Конституции РФ, являются предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.
Жилищный кодекс РФ закрепил новые основополагающие положения законодательства в жилищной сфере:
– обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности;
– неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
– необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, жилищных прав;
– признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;
– необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты;
– необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
При этом, в соответствии с Жилищным кодексом, граждане:
– по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими;
– свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований; при осуществлении жилищных прав и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
– содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
– используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
– в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
– стимулируют жилищное строительство;
– обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
– обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
– обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
Жилищный кодекс уточняет само понятие «жилищный фонд» и его структуру в зависимости от формы собственности и целей использования:
жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
– В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
– частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
– В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
– жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
– специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
– индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
– жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
В Жилищном кодексе предусматривается осуществление в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации
В Жилищном кодексе содержится ряд новых и актуальных положений по управлению многоквартирными домами, которые целесообразно еще раз отметить:
– управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;
– способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме;
– орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый (заметим, не закрытый) конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
– любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с Жилищным кодексом;
– многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Жилищная сфера в России в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой систем к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения на основе спроса и предложения.
Процесс преобразований в жилищной сфере в соответствии с новыми законодательными актами должен базироваться на принципах современной теории управления, адекватных условиям крупных городов – мегаполисов, иных городских поселений и муниципалитетов. При этом критерием, определяющим уровень концептуальной проработки реформы в жилищной сфере должен стать объем новаторства, определяемый наличием оригинальных и радикальных идей, отличных от реформаторских концепций предшественников. На деле же большинство идей, рожденных в последний период различными блоками и движениями идеологических платформ в рассматриваемой сфере, являло собой явный продукт «чистого» РR. Следствие этого – заполитизированность проблемы реформирования ЖКС: на уровне субъектов Российской Федерации и муниципалитетов – по отношению к федеральным стандартам уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением, а на федеральном уровне – по сроку вывода ЖКУ на самоокупаемость, которое планировалось сначала в 1993-1998, 1998-2003, а затем в 2003-2008 гг.
Анализ политических и идеологических факторов «пробуксовывания» реформы, позволяет констатировать, что неудачи обусловлены главным образом непоследовательностью решений и незавершенностью мероприятий, расстановкой акцентов на идеологические принципы реформирования в сочетании с очевидной недостаточностью проработки тактических моментов и деталей.
Проводимая в настоящее время реформа ЖКС недостаточно увязана с проблемой структурных диспропорций российской экономики, в том числе с проблемой диспаритета цен и доходов населения. Вследствие этого уровень доходов и платежеспособность населения становятся очевидными ограничителями проводимой жилищной политики. Без роста доходов граждан, позволяющего оплачивать социальные услуги высокого качества, никакие ухищрения не превратят социальный сектор экономики из потребителя бюджетных средств в доходную сферу, как для работающих в нем, так и для государства в целом. Решить проблему можно только путем синхронизации проведения жилищно-коммунальной реформы с реформой доходов населения.
Неудовлетворительный ход реформы в немалой степени обусловлен несовершенством и неполнотой законодательства, затрагивающего функционирование этого сектора экономики. Прежде всего законодательства, регулирующего проблемы собственности, конкуренции, а также налогового и бюджетного законодательства. При всей очевидной необходимости широкого привлечения предпринимательского капитала в ЖКС, следует признать, что «правила игры» здесь и, в первую очередь, обеспечивающие привлекательные для бизнеса условия, прежде всего налоговые, до последнего времени четко не сформулированы.
Немаловажны здесь и субъективные факторы:
– забюрокрачивание и чиновничий произвол, тормозящие частную инициативу и инициативу объединений собственников;
– низкий уровень специалистов, способных на практике реализовать методологию преобразований, провозглашенную на федеральном уровне (комплексно-правовое зонирование, совершенствование управления недвижимостью, развитие рынка жилищно-коммунального хозяйства и т.д.);
– практическое отсутствие так называемого социального диалога, или социального партнерства в ходе проведения реформ.
Следующая проблема обусловлена тем, что возможность формирования рынка и конкуренции в жилищной сфере связывается исключительно с переходом на 100% оплату услуг населением. На самом деле, и теоретически это обосновано, конкуренция в любой сфере не зависит ни от объема средств, обеспечивающих спрос, ни от структуры источников финансирования спроса. Она зависит от соотношения цен спроса и предложения. В случае, если цена спроса превышает, либо равна цене предложения, рынок может и будет развиваться на любом абсолютном уровне цен и обеспечиваемого по этим ценам качества. Рынок вовсе не означает обязательно высококачественное и, следовательно, высокозатратное производство. И, напротив, рынка просто не будет при превышении цены предложения над ценой спроса.
Это означает, что и при том уровне расходов на ЖКС, который обеспечивается за счет потребителей (населения) и бюджета в настоящее время, производство соответствующих услуг возможно в условиях конкуренции на рынке. Более того, есть основания полагать, что данный уровень расходов, может обеспечивать весьма высококачественное обслуживание.
При этом декларируемая и политиками, и специалистами способность нерыночного государственного сектора экономики осуществлять предоставление услуг по ценам меньшим, чем частными организациями – операторами соответствующего рынка, не более чем иллюзия, поддерживаемая действием двух факторов:
– латентного или косвенного субсидирования (например, альтернативные издержки использования закрепленного имущественного комплекса);
– несоответствия декларируемого, так называемого «гарантированного» населению объема услуг (и в качественном, и количественном аспектах), который соответственно определяется мнением частных поставщиков при рассмотрении альтернативы рыночного производства общественных благ и объема фактически обеспечиваемого государственным производителем. То есть, при сопоставлении стоимости соответствующих услуг, осуществляемых в частном и государственном секторах, используются несопоставимые базы для сравнения.
В действительности оптимальные затраты на производство услуг в конкретном регионе объективны и фактические затраты могут быть близки к ним только в условиях рынка.
Именно в жилищной сфере особенно рельефно проявляется действие последнего фактора. Заявленная система предоставляемых услуг и система тарифов для населения построена таким образом, что конечный потребитель услуги не в состоянии определить насколько низкий уровень качества услуг перестает быть обусловленным заявленной низкой стоимостью и начинает определяться неудовлетворительной работой жилищно-коммунальных служб.
При этом и органы государственного управления, ответственные за гарантированное предоставление услуг, не обеспечивают независимый контроль за работой служб системы, а получают данные о натуральных количественных показателях выполненных работ от самих исполнителей, то есть, по сути, не обладают информацией о фактических объемах таких работ.
В таких условиях объем средств, получаемых собственником жилья, управляющей организацией из централизованных источников (в том числе и обеспечиваемых за счет платежей населения) не коррелирует с объемом и качеством выполняемых работ. Все это в сочетании с непрозрачностью системы расходов открывает практически неограниченные возможности для злоупотреблений и обеспечивает полное исключение у жилищно-коммунальных служб мотивации к повышению эффективности своей работы. Очевидно, что отсутствие влияния степени использования имеющихся ресурсов на объем централизованного финансирования, вызывает в том числе и наполнение системы теневыми потоками и ее «серой» коммерциализацией.
Проблема демонополизации. Искусственное разделение единой монопольной структуры на структуры «заказчика» и «подрядчика» в процессе первых попыток реформирования жилищной сферы, свершилось де юре, но не де факто. Появление формально двух центров ответственности лишь усилило степень бесконтрольности системы в целом и на первом этапе даже увеличило долю непроизводительных расходов в совокупной их величине. Этим объясняется во многом и поддержка реформы в самой системе.
Обобщая отмеченные проблемные факторы, можно сделать вывод, что по сути, параметры системы ЖКС в России являются объективно присущими любой нерыночной системе и проявляются здесь особенно остро.
Теория и зарубежная практика показывают, что создание многообразия собственников в жилищ­ной сфере способствует выявлению значительного резерва снижения затрат на обслуживание жилищного фонда (в том числе на потребляемые энергоресурсы), развитию конкурентных отношений как в сфере управления жилищным фондом, так и в сфере его обслуживания. Эффек­тивным инструментом здесь являются объеди­нения жильцов с целью участия в управлении недвижимостью в рамках как уже существующих форм – жилищных и жилищно-строительных кооперативов, так и новых – товариществ собственников жилья. Эта проблема на сегодня является актуальной для всех городов России. Без поиска оптимальной схемы управления много­квар­тирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовла­дельцев, и правового урегулирования отношений между собственниками общего имущества решить эту проблему невозможно.
Сегодня по данным Росстата в стране в общей сложности насчиты­ва­ется немногим более 6000 товариществ собственников жилья и около 20000 жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Ими обслуживается всего 7% жилищного фонда. В ряде регионов, где наиболее активно идет процесс создания ТСЖ, постоянно создается и совершенствуется нормативно-правовая база формирования кондоминиумов и функционирования жилищных товариществ, обеспечиваю­щая дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере применительно к местным условиям.
Но здесь важно отметить, что основной прирост численности товариществ собственников жилья в последние годы происходит за счет организации товариществ на новом строительстве. Подавляющая доля вновь вводимого жилья строится за счет частных инвестиций и продается в частную собственность, так как многие товарищества в новостройках предпочитают вместо муниципального обслуживающего предприятия нанять частную компанию, которая бы выполняла все необходимые работы, полностью отчитываясь перед правлением товарищества и неся ответственность в соответствии с контрактом.
Создание ТСЖ в новостройках является делом взаимовыгодным для всех участвующих сторон. Город получает новое качественное жилье и гарантии того, что ответственность за управление, эксплуатацию и содержание этого жилья несет юридически правомочная организация.
Хотя и медленно, но растет и число ТСЖ в существующем жилищном фонде, в домах бывшего муниципального и кооперативного жилья. Такие товарищества, взяв в собственные руки заботу о своих домах, показывают значительные успехи в самоуправлении, добиваясь улучше­ния качества обслуживания жилья. Известны случаи, когда в ТСЖ удается добиться снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг, предъявляемых к оплате населению до 50% по сравнению с муниципальным и государст­венным жилищным фондом. Добиться этого удается правильной организацией договорных отношений, а также за счет установки приборов учета и регулирования потребления водо- и энергоресурсов, использования придомовой территории и нежилых помещений для нужд товарищества.
И все-таки следует признать, что развитие процесса создания товариществ происходит медленно и противоречиво. Программа создания бывших кондоминиумов оказалась несовершенной и экономически необоснованной. Она не смогла вовлечь собственников помещений в многоквартирных домах в процесс управления собственной недвижимостью. Главная причина – несовершенство действующего законодательства в системе правоотношений в области управления недвижимостью в жилищной сфере.
Поэтому, рассуждая о реформе жилищной сферы, в первую очередь нужно иметь в виду реформу правоотношений в области управления жилищным фондом. Реформировать систему управления жилищным фондом – значит войти в правовое поле Конституции Российской Федерации, где, в соответствии со ст. 8 Конституции РФ, «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Реформировать жилищную сферу, в том числе и управление жилищным фондом, означает преобразовать систему правоотношений в жилищной сфере в цивилизованную.
Но, к сожалению, реализацией проекта перевода жилищной сферы на рыночные рельсы занимаются в основном административные работники, привыкшие к бюрократическим методам работы, а не управленцы – менеджеры. Это тормозит реализацию реформы, т.к. новые решения воплощаются в жизнь старыми методами.
До последнего времени методы формирования стратегии развития отрасли характеризовались чрезмерно нормативным характером, недостаточной гибкостью, что приводило к механическому переносу применявшихся в прошлом организационных форм в новые условия. Нередко аппарат управления на самых разных уровнях повторял одни и те же схемы. С научной точки зрения слишком узкое толкование получали сами исходные факторы формирования новых структур: численность персонала и структура затрат на содержание аппарата управления вместо ориентации на достижение (уставных или установленных положениями) целей организаций; постоянный перенос совокупности функций из одного хозяйствующего или управляющего субъекта в другой вместо изменения их состава и комбинации разных субъектов.
Одним из главных недостатков применявшихся и применяющихся методик и подходов являлась и является их функциональная ориентация, строгая регламентация именно самих процессов управления, а не их результатов. Поэтому целям и взаимосвязям различных звеньев системы управления уделялось и уделяется меньшее внимание, чем четкому установлению их функциональной специализации. Это особенно проявилось при решении проблем, связанных с вопросами содержания и ремонта жилищного фонда. Поэтапные решения реформирования сводились к формированию структур, способных аккумулировать максимальный объем функций в рамках одной организации. При этом задача повышения управляемости решалась за счет укрупнения структурных элементов, но в итоге проигрывало достижение самой цели – повышение качества жилищно-коммунальных услуг в сочетании с оптимизацией затрат, так как сформировавшиеся локальные монополисты не были ориентированы на потребителя и не заинтересованы в снижении своих затрат.
В заключении необходимо констатировать объективную потребность в разработке новой научно обоснованной стратегии управления в жилищной сфере на основе системного подхода с учетом правильного понимания всеми участниками реформирования ЖС выдвинутых в статье задач и предложений их решения.


Литература
1. Жилищный кодекс РФ. – М.: Книга сервис, 2005. – 96 с.
2. Градостроительный кодекс РФ. – М.: Книга сервис. 2005. –126 с.
3. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года: Постановление Правительства Российской Федерации. – М., 2000. – 363с.
4. Круглик С.И. Управление жилищной сферой городов России: Монография. – СПб.: Изд-во ДЕАН, 2007. – 192 с.
5. Круглик С.И.Современные проблемы и пути реформирования жилищной сферы. Ч.2. – СПб.: ООО «РЦЦС СПб», 2004. – 224 с.
6. Круглик С.И. Главное – не допустить ухудшений в жизни людей //Доступное комфортное жилье. – 2006. – N 3. – С. 4–6.
7. Круглик С.И.Выступление на Первом съезде строителей Северо-Запада России. 2004 г.www.vestnik.severo.zapad.ru.2006.
8. www.gosstroy.gov.ru .
9. www.spb.gov.ru .
10. www.rost.ru .

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия