Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка и реклама
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (25), 2008
ФИНАНСОВО-КРЕДИТНАЯ СИСТЕМА. БЮДЖЕТНОЕ, ВАЛЮТНОЕ И КРЕДИТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ
Сигал И. М.
аспирант кафедры экономической теории и права
Казанского государственного технического
университета им. А.Н.Туполева


Основные модели привлечения инвестиций в развитие ипотечного жилищного кредитования

В современных условиях решение проблемы привлечения инвестиционных ресурсов в развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России является первоочередной задачей государства. Система ипотечного жилищного кредитования должна быть построена на эффективном использовании привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, иных инвесторов.
Для большинства российских банков привлечение долгосрочных ресурсов, сопоставимых по срокам с ипотечными кредитами на 10–20 лет, является практически недоступным. Краткосрочные и дорогостоящие привлекаемые ресурсы значительно ограничивают возможности российских банков в развитии ипотечного кредитования. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно может привести к потере ликвидности и банкротству банка. Возможности привлечения ресурсов с рынка капитала определяются наличием надежных финансовых инструментов или схем, обеспечивающих кредиторам получение ресурсов в необходимых объемах, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных активов.
В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов. В их числе:
– целевые кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);
– средства, предоставляемые институциональными инвесторами (пенсионными фондами, паевыми инвестиционными фондами, страховыми компаниями и др.);
– средства, полученные от рефинансирования ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка ипотечного кредитования;
– выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке.
На современном этапе создание эффективно функционирующей системы ипотечного жилищного кредитования, способной обеспечивать ликвидность кредиторов, основывается на механизме рефинансирования ипотечных кредитов, реализуемом посредством взаимодействия первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования.
В целях обеспечения возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы первичного рынка ипотечных кредитов могут уступать права требования по кредитам или закладным специализированным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию, а также операторам вторичного рынка ипотечных кредитов. В данном случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления по приобретенным правам требования. Указанные меры предоставляют возможность кредитору продолжать контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, увеличивать объем кредитных операций. Функционирование специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов способствует перераспределению рисков ипотечного кредитования, а именно снижению риска ликвидности и процентного риска, возникающих в случае несоответствия структуры активов и пассивов первичных кредиторов.
Кредиты или закладные, участвующие в сделке, должны отвечать требованиям и стандартам, установленным агентством. Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.
В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль своевременной уплаты заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Для обслуживания ипотечных кредитов используются счета доверительного управления, использование которых предусматривает предоставление обязательной ежемесячной отчетности, что позволяет обеспечить контроль за операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка РФ.
На основе сформированных агентством пулов ипотечных кредитов могут создаваться новые финансовые инструменты – облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Последние получают государственные гарантии и подлежат процедуре обязательного страхования. Создание коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, с разным рейтингом качества и с разной доходностью, позволяет предложить их различным категориям институциональных инвесторов.
Таким образом, модель рефинансирования ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка ипотечного кредитования позволяет параллельно реализовывать другие способы привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. На сегодняшний день привлечение инвестиций в России осуществляется посредством использования механизма выпуска кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг, а также рефинансирования ипотечных кредитов через систему коллективных инвестиций.
В системе ипотечного кредитования в качестве инструмента привлечения частных и институциональных инвесторов широкое распространение приобретают ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества. Порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг регулируется законами «Об ипотечных ценных бумагах», «О рынке ценных бумаг», а также нормативно-правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России. В российском законодательстве предусмотрено два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Облигации с ипотечным покрытием являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определяется решением о выпуске данных облигаций. Ипотечное покрытие облигаций могут составлять обеспеченные ипотекой требования по кредитам и займам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в другом ипотечном покрытии, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.
Облигации с ипотечным покрытием могут быть эмитированы банками или специализированными организациями – ипотечными агентами. В качестве ипотечных агентов могут выступать акционерные общества, которые учреждаются непосредственно для эмиссии и обслуживания определенного количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием. В соответствии с требованиями закона «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечный агент не может иметь штат сотрудников, а полномочия единоличного исполнительного органа и ведение бухгалтерского учета должны быть переданы двум разным специализированным организациям. В данном случае учредители ипотечного агента вынуждены периодически ликвидировать акционерные общества, завершившие обслуживание облигаций, и создавать новые акционерные общества для обслуживания последующих выпусков. При этом учредители ипотечных агентов также уплачивают вознаграждение за выполнение функций специализированной организации, единоличного исполнительного органа, и ведение бухгалтерского учета.
Таким образом, существующие в настоящее время требования к ипотечному агенту, вытекающие из закона «Об ипотечных ценных бумагах», могут привести к увеличению расходов ипотечных агентов и, соответственно, к снижению доходности облигаций с ипотечным покрытием.
Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам и ипотечные сертификаты участия. Указанные инструменты удостоверяют долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме.
Выдачу ипотечных сертификатов участия могут осуществлять коммерческие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются. Также она создает условия для учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления данным ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.
В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций через институты доверительного управления денежными требованиями по ипотечным кредитам являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды, где могут быть размещены средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
В ряде регионов России используется модель организации специализированных фондов, денежные средства которых направляются на приобретение закладных. Преимуществом данной модели является формирование в регионе рынка закладных, способствующего развитию самодостаточной системы рефинансирования и привлечению кредитных организаций региона к реализации проектов развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Реализация данной модели рефинансирования ипотечных кредитов проходит следующие этапы:
1) Кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2) Учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.
3) Доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.
4) Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.
5) Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с целью обеспечения получения стабильного дохода учредителями фонда.
Для привлечения инвестиций в развитие ипотеки могут привлекаться также общие фонды банковского управления (ОФБУ) и средства паевых инвестиционных фондов (ПИФ).
Указанные институты финансового рынка отличаются по своей структуре и по реализуемым инвестиционным моделям. Паевой инвестиционный фонд имеет более сложную инфраструктуру, управление его средствами осуществляет управляющая компания, используя услуги расчетного банка, специализированного депозитария и регистратора. Для продажи паев привлекаются агенты, для анализа деятельности и оценки имущества привлекаются аудиторы и оценщики. ПИФ несет дополнительные издержки, включающие в себя стоимость услуг инфраструктурных субъектов фонда. Деятельность этих фондов регулируется Федеральной службой по финансовым рынкам, в соответствии нормативными актами ФСФР, а также законом «Об Инвестиционных фондах». Доходы пайщиков формируются за счет разницы между ценой погашения и ценой приобретения паев.
Отличительной особенностью общего фонда банковского управления являются более широкие инвестиционные возможности. В состав портфеля инвестиций ОФБУ могут входить российские и иностранные ценные бумаги, производные финансовые инструменты, драгоценные металлы. При этом инвестированные средства вкладчиков общего фонда банковского управления поступают на специально открытый для него счет в Банке России, а в случае, если общий фонд банковского управления инвестирует средства на иностранных рынках, то средства поступают на валютный счет уполномоченного Банка. Таким образом, даже в случае возникновения проблем у кредитной организации (отзыв лицензии, банкротство) имущество, передаваемое в Фонд, надежно защищено и не включается в конкурсную массу.
Инвесторы ОФБУ получают сертификат долевого участия, в котором, исходя из соотношения величины вклада с общей стоимостью фонда, указано количество приобретенных паев. Паи ОФБУ не имеют статуса ценной бумаги и позволяют влиять на управление фондом. Доход от участия в ОФБУ может быть получен либо в виде процентов, накопленных в результате успешного управления, либо в виде разницы в стоимости пая, в случае продажи своей доли фонда.
В отношении ОФБУ регулирующую и контролирующую функцию осуществляет Банк России, в соответствии с гражданским законодательством и нормативными правовыми актами РФ. Кроме того, деятельность этих институтов как профессиональных участников рынка ценных бумаг также контролируется со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам.
На сегодняшний день российское законодательство, регулирующее деятельность инвестиционных фондов и выпуск ипотечных ценных бумаг, в ходе проводимой реформы по созданию рынка доступного жилья, обеспечило возможность использования банками всех вышеописанных способов привлечения средств в систему ипотечного кредитования. В соответствии с законодательством, средства могут аккумулироваться как путем непосредственного привлечения ресурсов банками, так и через использование финансовых услуг операторов вторичного рынка. В целях дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо осуществлять совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.


Литература
1. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2004 г. №193-ФЗ , 27 июля 2006 г. №141-ФЗ )
2. Горемыкин В. Ипотечное кредитование. – М.: МГИУ, 2007.
3. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28.
4. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.
5. Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг //Рынок ценных бумаг – 2006.– ноябрь.
6. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов //Недвижимость и ипотека – 2005.– май.
7. Скляров Е., Скоморохин А. Ипотечные ПИФы как инструмент рефинансирования: тенденции и прогнозы // Рынок ценных бумаг.– 2006 – август.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия