|
| | | | Проблемы современной экономики, N 1 (25), 2008 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Яковлев Ю. В.
соискатель кафедры экономики и менеджмента в строительстве
Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
кандидат экономических наук
Ядрова И. В.
докторант кафедры экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета
кандидат экономических наук
| |
| | | |
Главная задача стратегического планирования в девелоперской компании состоит в разработке стратегий, обеспечивающих реализацию миссии и целей развития компании в пределах ее возможностей с допустимым уровнем риска. Риск девелопера можно определить как вероятность таких последствий принимаемых стратегических решений, при возникновении которых поставленные цели частично или полностью не достигаются.
Проведение стратегического анализа рисков девелопера обусловлено спецификой стратегического планирования, которое характеризуется длительностью периода реализации планов, большим числом участников, осуществляющих процесс планирования и реализации планов и влияющих на него, динамизмом изменения факторов внешней деловой среды и целей самих участников процесса планирования.
Длительность процесса реализации стратегических планов предполагает и неопределенность его конечного результата. Большое число участников процесса планирования, каждый из которых принимает решения и влияет на ход их реализации, также относятся к факторам риска, поскольку отклонение каждым из участников от своих целевых установок приводит к отклонению от намеченного плана в целом. Разрабатывая стратегический план, следует дополнительно выделять риски участников процесса планирования.
1. Классификация рисков
Первым этапом стратегического анализа рисков девелоперской компании является выявление и классификация рисков, влияющих на достижение стратегических целей фирмы (см. рис. 1). | | |  | | Рис. 1. Схема стратегического анализа рисков девелопера |
Существуют следующие виды рисков внешней среды для девелопера:
– юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензии третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.);
– технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);
– административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);
– экономические и организационно-экономические (к их числу относятся ошибки прогнозирования, в.т.ч. макроэкономического и регионального, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.).
Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволяют снизить вероятность возникновения этих рисков, предотвратить значительную часть из них.
Градостроительные и технологические риски, как правило, связаны е недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов.
Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются налоговый режим, требования по развитию городской инфраструктуры и т д. Поэтому очень важно на стадии получения разрешений на строительство или реконструкцию добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены девелопером, и их документального закрепления.
Все виды рисков имеют финансовое измерение. Их реализация ведет либо к увеличению затрат по проекту, либо к превышению запланированных сроков. Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости.
Однако существуют и внутренние риски девелопера, к которым можно отнести:
– риски неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости в целом и для различных ее типов;
– риски проектирования, возникающие из несоответствия между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, квартирография, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей. Такие риски обычно реализуются в форме нарушения соотношения «цена – качество – потребитель» в процессе реализации проекта.
– риски финансирования. Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что участники финансирования строительства не в состоянии выдержать напряжение всего периода реализации проекта: банки отказываются от продолжения кредитования по уже заключенным договорам, дольщики оказываются неспособными соблюдать график платежей и т.д. Такие же опасности, хотя и в меньшей степени, присущи и странам с более стабильной экономикой;
– подрядные риски. Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов девелопер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, несовпадением фактических и проектных затрат.
– риски реализации. Нередки случаи, когда из-за неправильного выбора ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реализации затягивается на несколько месяцев или лет, что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта.
2. Показатели оценки риска
Совместно с выявлением рисков необходимо определить показатели, на основании которых можно оценить уровень риска. В зависимости от полноты информации, имеющейся у девелопера, показатели оценки риска могут различаться. Так, в условиях определенности информация о рисках будет представлена в виде бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках и т.д. В условиях частичной неопределенности информация о рисках появляется в виде показателя частоты появления рисковых событий. В условиях полной неопределенности информация о рисковой ситуации отсутствует, но есть возможность привлечения специалистов и экспертов для частичного снятия неопределенности.
В условиях определенности применяют абсолютные, относительные и средние показатели оценки риска. Абсолютные показатели характеризуют последствия рисковых событий с помощью стоимостного (денежного) или материально-вещественного (физического) выражения потерь. Измерение ликвидности баланса, уровня достаточности финансовых источников необходимо для формирования материальных оборотных средств.
В относительном выражении риск может быть измерен величиной возможных потерь, отнесенных к базе, в качестве которой целесообразно использовать стоимость основных фондов и оборотных средств; запланированные суммарные затраты (текущие и в форме капиталовложений); расчетный доход (прибыль).
Относительные показатели по отношению к абсолютным являются производными (вторичными). При этом абсолютный показатель, находящийся в числителе получаемого отношения, называется текущим или сравниваемым. Абсолютный показатель в знаменателе называется основанием или базой сравнения. Выражаются относительные показатели в коэффициентах, процентах и т.д.
Показатели средних величин риска являются обобщенными, в них находят выражение действующие причины, факторы риска и закономерности девелопмента. При этом происходит сглаживание различий результатов деятельности отдельных девелоперов и отражается то общее, что присуще всей массе девелоперов.
Для получения полного и всестороннего представления о рисках девелопмента по ряду существенных признаков в целом необходимо располагать системой средних величин.В условиях частичной неопределенности риск рассматривается как вероятностная категория, поэтому целесообразно использовать вероятностные и статистические показатели оценки риска.
Вероятностные показатели являются мерой возможности наступлениями рискового события и его последствий. Расчет данных показателей, как правило, осуществляется на основе частоты рискового события, что требует определенного объема исходной информации. Последствия рисковых событий отражаются в виде точечных или интервальных оценок. Статистические показатели представлены средними ожидаемыми значениями результатов девелоперской деятельности и их возможными отклонениями. Эта группа показателей ведет себя в соответствии с законами распределения случайных результатов деятельности и вследствие этого менее информативна, но при этом использование таких показателей требует меньшего объема исходной информации для оценки последствий рисковых событий.
В условиях полной неопределенности могут быть использованы экспертные оценки риска. Экспертные оценки риска по своей природе субъективны, однако представляют полезную информацию для снижения степени неопределенности и помогают девелоперу принять обоснованное рисковое решение.
3. Анализ рисков в условиях реализации стратегического плана девелопера
Для реализации стратегического плана компании, как правило, характерны риски, возникающие в условиях полной неопределенности. В целях выбора стратегических альтернатив в условиях полной неопределенности используют теорию игр. В качестве основания для принятия решения используются критерии Вальда, Сэвиджа и Гурвица, в основе которых лежит гипотеза о существовании трех типов личности девелопера [1]: «пессимист», «реалист» и «оптимист». Первый тип руководствуется правилом «если неприятности могут произойти, то они произойдут», второй предполагает равную вероятность благоприятных и неблагоприятных исходов, третий склонен к оценке ситуации «по наилучшему варианту».
Критерием Вальда руководствуется девелопер, который при выборе решения абсолютно не приемлет риск. В этом случае выбирается такой вариант стратегии (А), который соответствует критерию: | | |  |
Критерием Гурвица руководствуется девелопер, которого можно отнести к реалистам. В качестве количественной характеристики для каждой стратегии рекомендуется использовать выражение Y(Ai,γ), которое формируется в виде линейной функции наихудшего (пессимистического) и наилучшего (оптимистического) для нее значения. Для этого используется специальный коэффициент пессимизма-оптимизма, называемый также коэффициентом Гурвица. Обозначим этот коэффициент γ. Значения коэффициента выбираются из диапазона [0;1] по правилу:
γ = 0, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым благоприятным (оптимистический прогноз);
γ = 1, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым неблагоприятным (пессимистический прогноз);
0 < γ < 1, если девелопер считает, что состояние рынка не будет ни самым плохим, ни самым хорошим.
Каждую альтернативу оценивают взвешенным результатом вида: | | |  |
Для принятия стратегического решения в условиях неопределенности, мы предлагаем использовать экспертно-аналитический метод, основанный на вышеперечисленных критериях.
Рассмотрим гипотетический пример с целью выбора оптимальной стратегической альтернативы девелопера.
Пусть S1,S2,S3,S4 – возможные варианты конъюнктуры на рынке недвижимости. Пусть А1,А2,А3,А4 – возможные варианты стратегий девелоперской компании. При построении матрицы 4х4, где А1-А5 – строки, S1-S5 – столбцы, значение Y(Ai,Sj) является финансовым результатом реализации стратегии Ai при варианте конъюнктуры рынка Sj.
Пример расчетов Y(Ai,Sj) для каждой из стратегий девелоперской компании при всех гипотетических состояниях рынка недвижимости, приведены в табл. 1 | | | Таблица 1
Расчет вариантов финансовых результатов девелопера |  |
На первом этапе в качестве промежуточного итога оценим стратегии А1-А4 с помощью рассмотренных критериев (табл. 2). Результат применения критерия – наилучшая стратегия – отмечена звездочкой. | | | Таблица 2
Результаты выбора стратегии девелопера по критериям |  |
Как видно из табл. 2, оптимальной является стратегия А3, т.к. она обеспечивает минимальный результат по критерию Вальда и является практически нечувствительной к изменениям по критерию Гурвица.
В основе предлагаемого нами метода лежит положение теории вероятности о том, что, если нет оснований полагать, что какие-либо из n возможных состояний системы более возможны по отношению к другим, то их целесообразно считать равновозможными. Поскольку в нашем примере даны только четыре неопределенных состояния рынка недвижимости, можно оценить вероятность наступления каждого из них как: | | |  |
где n = max j
Используя эту вероятность, можно определить величину среднего ожидаемого результата по каждой из стратегий А1-А4: | | |  |
При этом критерием оптимальности выступает выражение: | | |  |
Расчет величин среднего ожидаемого результата для каждой из стратегий А1-А4 приведен в табл. 3. | | | Таблица 3
Расчет значений среднего ожидаемого результата для стратегий девелоперской компании |  |
Таким образом, по критерию наибольшего значения среднего ожидаемого результата предпочтительнее стратегия А1. |
| |
|
|
