Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка и реклама
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (25), 2008
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Платонов А. М.
заведующий кафедрой экономики и управления строительством и рынком недвижимости Уральского государственного технического университета (УПИ),
доктор экономических наук, профессор

Малышев П. А.
ассистент кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости Уральского государственного технического университета (УПИ)

Выработка механизма развития строительного кластера через реализацию проектов комплексной жилой застройки городских территорий

Современный этап развития российского общества позволил ряду бизнес-структур сформировать достаточный объем финансовых ресурсов, которые могут быть направлены в социальные программы и инвестиционные проекты с длительным сроком окупаемости. Это делает возможным комплексное решение проблемы обеспечения населения жильем с учетом современных стандартов комфортности городской среды и возросших запросов потребителей возводимого жилья.
В настоящее время на уровень удовлетворения потребностей населения в комфортном жилище влияет ряд факторов: а) спекулятивный рост цен на жилье и существенный разрыв между спросом и предложением жилья; б) завышение плотности застройки относительно нормативной и снижение уровня комфорта «дворового» пространства; в) высокий уровень энергозатрат на жилье, вызванный изношенностью инженерных коммуникаций; г) неспособность значительной части населения города (до 60–65%) улучшить жилищные условия.
В этой связи развитие возможностей строительного сектора как ключевого звена в развитии жилищной сферы обязательно должно подкрепляться повсеместным использованием новых стратегий и современных подходов к управлению инвестиционно-строительными проектами. Действенным способом, по нашему мнению, является реализация проектов комплексной жилой застройки городских территорий с учетом опыта советского времени и создание продукта, действительно отвечающего современным требованиям рынка. Так, районы массовой застройки в период 1960–1980 гг. определяются как «спальные» районы. Наиболее современным видом «спальных» районов для г. Екатеринбурга являются кварталы застройки 1980-х годов с неплохими потребительскими характеристиками (Юго-Западный район, Ботанический, Синие камни).
Вся панельная и кирпичная застройка советского времени, характерная для таких районов, относится к жилью эконом-класса. Часто «спальные» районы города отличаются отсутствием серьезных социальных доминант. Хотя известно, что привлекательность жилых районов определяется не только качеством жилищного фонда, но и наличием развитой инфраструктуры. Для всех удаленных районов массовой застройки советского времени характерны неудовлетворительная транспортная доступность, отсутствие или серьезный недостаток бюджетной базовой социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник). В процессе застройки районов из-за экономии средств и стремления застройщика «дать» лишь бы какое-то жилье обеспечить существующие «спальные» районы социальной инфраструктурой не удалось, этот процесс растянулся на десятилетия и продолжается до сих пор.
Все это в целом негативно отражается сегодня на комфортности проживания в таких районах и тем более не соответствует современному пониманию комфортного жилья. В долгосрочной перспективе конкуренцию существующим «спальным» районам должны составить активно развивающиеся новые территории города.
По нашей оценке, дальнейшее планомерное развитие территории г. Екатеринбурга зависит от внедрения практики их масштабной и комплексной жилой застройки, сопоставимой по величине с застройкой жилых районов в советский период.
В Екатеринбурге, по мнению специалистов, сегодня сложилась благоприятная обстановка для развития масштабных проектов жилой застройки территорий1. Несмотря на то, что Екатеринбург в последние годы демонстрирует высокие темпы роста объемов жилого строительства (в 2004 г. построено 497,1 тыс. кв. м; в 2005 г. – 643,6 тыс. кв. м; в 2006 г. – 738 тыс. кв. м), большая часть жилых объектов являются точечными. Они возводятся на площадках, подготовленных среди существующей застройки более 10 лет назад. В общей сложности застройщики имеют такие землеотводы под строительство 4,5–5 млн кв. м жилья.
Точечное строительство в районах сложившейся застройки приобрело широкий размах и стало одной из самых актуальных проблем для города. Жилая зона многих микрорайонов становится все более урбанизированной – жители лишаются детских и спортивных площадок, зеленых зон; новое строительство перегружает изношенные инженерные сети города, приводит к перенасыщению застроенной части города личным автотранспортом новых жильцов и арендаторов; возрастает нагрузка на общественный транспорт.
Кроме этого, по оценке экспертов, в последние 10–20 лет происходит массовое старение жилищного фонда города и для нормального развития городской среды потребуется замена как минимум 15 млн кв. м жилья2. Данные проблемы возможно решить только при переходе от точечного типа застройки к комплексной жилой застройке новых городских территорий.
Генеральный план развития Екатеринбурга предусматривает до 2025 г. комплексную застройку пяти крупных районов: Академического, Северного Шарташа, ВИЗ-Правобережного, Широкореченского, Карасьозерского. В настоящее время работа по застройке на данных территориях уже ведется, но, по нашему мнению, из-за отсутствия методической базы по взаимодействию бизнес-структур, органов государственной власти и местного самоуправления, а также опыта комплексной жилой застройки новых территорий в рыночных условиях работа идет недостаточно эффективно.
Нами предпринята попытка предложить методический подход к реализации проектов комплексной жилой застройки территории Екатеринбурга, опираясь на исходные данные проекта «Академический» как самого крупного проекта в Екатеринбурге и уникального в Российской Федерации3. В табл. 1 представлены параметры реализуемых в России проектов комплексной жилой застройки, что говорит о смещении интересов инициаторов проектов – девелоперов – от точечной к комплексной застройке.
Таблица 1
Проекты комплексной жилой застройки новых территорий
Как и ранее, комплексная жилая застройка территорий (КЖЗТ) включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства4. Сегодня проект КЖЗТ обладает значительным рыночным потенциалом, так как предполагает, прежде всего, создание новой, привлекательной среды обитания. Ее привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения в системе: жилье разного класса – развитая и современная инженерная, социальная, коммунальная и транспортная инфраструктуры – наличие рабочих мест – зоны отдыха и его реализации на определенной, по согласованию с администрацией, территории.
Чертой, отличающей современные проекты КЖЗТ от застройки в советское время, является то, что инициатором и управляющим проектом выступает бизнес-структура – девелопер. Девелопер инициирует, создает, финансирует, контролирует и организует процесс девелопмента от начала и до конца, преобразуя представленную на бумаге идею в реальную недвижимость. Ключевые функции инициатора-девелопера отражены на рис. 1.
Рис. 1. Ключевые функции инициатора-девелопера проекта КЖЗТ
В проекте комплексной жилой застройки территории инициатор-девелопер является связующим звеном по различным подпроектам между городскими властями и компаниями–инвесторами.
Структурно проекты КЖЗТ представляют собой мультипроекты, в которых инициатор-девелопер закрепляет за собой подпроекты с определенным набором объектов, определяемые особенностями местного рынка и текущими приоритетами партнеров девелопера. Это позволяет минимизировать риски, определяет порядок входа и выхода из проекта и его завершение.
Нами предлагается рассматривать проект КЖЗТ по своей структуре как мультипроект, представляющий собой совокупность нескольких взаимосвязанных подпроектов; при этом управление осуществляется инициатором-девелопером как на уровне мультипроекта, так и на уровне подпроектов.
В структуре проекта выделяется «ядро», в основе которого лежат первые подпроекты: девелопмент земельного участка и инженерной и транспортной инфраструктур (рис. 2). В последующем осуществляется девелопмент жилой и коммерческой недвижимости.
Рис. 2. Мероприятия, составляющие «ядро» проекта КЖЗТ
В соответствии со структурой проекта на разных этапах его развития у инициатора-девелопера проекта появляется возможность зафиксировать капитализацию проекта, либо участвовать в управлении объектами, предусмотоенными на различных этапах проекта. Закрепление капитализации проекта может быть осуществлено через продажу «опциона». Под термином «опцион» здесь понимается право выкупа доли собственности после завершения строительства объекта недвижимости при соблюдении установленных сроков и требований. Такая стратегия позволяет зафиксировать прибыль на различных этапах проекта.
В случае привлечения в проект инвестора, специализированного на конкретных видах недвижимости и заинтересованного в развитии собственного бизнеса на соответствующей территории, приоритетным для инициатора-девелопера способом продажи подпроекта является сохранение доли в создаваемом бизнесе. Такой подход выгоден для обеих сторон, поскольку снижает политические и экономические риски. Инвестор получает эксклюзивные права присутствия в проекте, инициатор-девелопер обеспечивает ему услуги по продвижению подпроекта. Инициатор-девелопер в свою очередь получает дополнительный положительный денежный поток, что увеличивает капитализацию всего его бизнеса5. На стадиях строительства и управления объектами недвижимости участие инициатора-девелопера может сводиться к роли инвестора за счет приобретения доли в обмен на предоставленные услуги, либо путем создания партнерского бизнеса при наличии предложения от специализированного инвестора.
Основываясь на опыте мирового девелопмента, на начальном этапе подобные проекты КЖЗТ потребуют, во-первых, финансового обеспечения для создания и развития бизнеса (оценочно 3–5 млрд долл.), во-вторых, для обеспечения быстрых темпов роста капитализации сосредоточения на проектах, для реализации которых инициатор-девелопер проекта имеет необходимые компетенции. По мере развития проекта необходимо расширение набора компетенций, обеспечивающее эффективное присутствие инициатора-девелопера во всех подпроектах (вплоть до управления коммерческой недвижимостью). В табл. 2 выделены три основных направления проекта, требующих участия инициатора-девелопера.
Таблица 2
Основные направления реализации проекта КЖЗТ
Необходимо отметить, что проекты КЖЗТ требуют комплексного подхода к их реализации с точки зрения не только структуры самого проекта и его подпроектов, но и взаимодействия участников проекта. Без целевой консолидации усилий бизнес-структур и государства, а также при отсутствии государственных финансовых вложений непосредственно в проекты КЖЗТ их реализация будет сводиться к масштабам точечной застройки. Это не позволит сформировать задел на будущее для строительной отрасли отдельных территорий, не приведет к удовлетворению спроса населения в качественном жилье, снижению темпов роста цен на жилье и реновации городских территорий.
Реализация проектов КЖЗТ с участием государства, по оценке специалистов, позволит снизить цену 1 кв. м жилья для населения ориентировочно на 30% и построить к 2010 г. около 400 млн кв. м жилья. Это даст 15% прироста жилой площади к существующему жилищному фонду в России.


Литература
1. Придвижкин С.В. Анализ рынков жилья крупнейших городов Российской Федерации: теория, методика, практика. – Екатеринбург, 2006.
2. Уральская палата недвижимости. Официальный информационно-аналитический портал // www.upn.ru
3. Российский статистический ежегодник. 2005. – М.: Росстат, 2006. – 810 с.
4. Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов. 2005. – М., Росстат, 2006. –383 с.
5. Аналитические материалы Фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» // www.csr-nw.ru
6. Заремба Б.В., Сугробов Н.П. Застройка городов на основе комплексного непрерывного планирования и поточного строительства. – М.: Стройиздат, 1985. – 238с.
7. Пейзер Р., Фрей А. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. 2-е изд. – М.: Изд.: Urban Development Publishing, 2003. – 452 с.
8. Материалы XI Российского экономического форума «Экономические основы национальных проектов. Повышение качества жизни населения». – Екатеринбург, 2006.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия