Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 2 (26), 2008
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Дроздова И. В.
профессор кафедры управления Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета,
доктор экономических наук


Моделирование инвестиционного фонда комплексной реконструкции городской жилой застройки

Одним из приоритетных направлений социально-экономических преобразований в России является реформирование жилищно-коммунального хозяйства, оказывающего непосредственное влияние на формирование качества городской среды и уровень жизни населения.
Основными проблемами жилищно-коммунального хозяйства являются: дефицит финансирования, значительный износ жилищного фонда, инженерных коммуникаций, неэффективная система управления, низкое качество услуг и их высокая себестоимость.
Средства федерального и региональных бюджетов не обеспечивают в полной мере даже сноса и восполнения ветхого жилищного фонда, своевременного устранения аварийных ситуаций в инженерной инфраструктуре коммунального хозяйства (износ инженерных сетей и оборудования составляет более 60%). Частные инвестиции направляются в основном на строительство элитного жилья, рыночная реализация которого приносит инвесторам максимальный доход в короткие сроки.
В этих условиях широкомасштабная реконструкция жилищного фонда в большинстве городов откладывается на неопределенный срок. Между тем, своевременно не отремонтированные дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.
Согласно экономическим прогнозам в ближайшие 10–15 лет убыль жилищного фонда составит 400–500 млн м2 или почти 20% общего объема жилищного фонда, что может привести к непредсказуемым социальным последствиям [1].
Очевидно, что массовая реконструкция жилищного фонда реально начнется только тогда, когда инвестиционные проекты станут рентабельными и привлекательными для инвесторов. Для этого необходимо разработать экономически выгодные механизмы привлечения частных инвестиций в реконструкцию жилищного фонда на принципах окупаемости затрат.
Анализ зарубежного опыта реконструкции районов застройки 60-х годов XX в. во Франции, Германии и других зарубежных странах показал, что проекты реконструкции жилого фонда являются экономически эффективными, а, следовательно, привлекательными для инвесторов, если осуществляется комплексная реконструкция в пределах квартала или микрорайона с реконструкцией инженерной инфраструктуры, созданием новых жилых и нежилых помещений и проведением прогрессивных ресурсосберегающих мероприятий.
Консолидация финансовых средств для проведения комплексной реконструкции жилого фонда может охватить ряд федеральных и региональных жилищных программ по предоставлению жилья очередникам, расселению из ветхих и аварийных домов, обеспечению жильем военнослужащих, молодых семей и других социальных групп. В настоящее время данные программы реализуются вне связи друг с другом, что ведет к распылению и неэффективному использованию выделяемых на эти цели бюджетных средств.
Комплексная реконструкция жилой застройки кварталов экономически выгодна, прежде всего, для городской администрации. В результате реконструкции снижаются расходы на ресурсное обеспечение жилищной сферы, повышается плотность застройки территорий, сокращается протяженность инженерных сетей, уменьшаются затраты на создание объектов социальной инфраструктуры.
Решение вопросов финансирования инвестиционных программ и проектов реконструкции жилых домов напрямую зависит от инициативности и способности городской администрации привлечь для решения проблемы необходимые средства из внебюджетных источников.
Для этого необходимо решить комплекс взаимосвязанных и взаимозависимых задач по вовлечению в инвестиционно-строительный процесс внебюджетных средств, созданию свободного рынка инвестиционных ресурсов, в том числе земельных, изменению налоговой политики с предоставлением льгот организациям и лицам, занятым инвестиционно-строительной деятельностью, принятию необходимых законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих отношения участников инвестиционно-строительной сферы деятельности между собой и с внешними партнерами, а также по государственному регулированию инвестиционно-строительной деятельности в стране.
В связи с этим актуальным представляется исследование важнейших аспектов развития системы инвестирования реконструкции городской жилой застройки, характеризующейся качественными и количественными изменениями объемов инвестиций и источников покрытия затрат, их структурой и соотношениями, коммерческими условиями и организацией привлечения инвесторов, динамикой платежеспособного спроса населения на жилье. Выбранная схема финансирования должна обеспечить: необходимый для планомерной реализации инвестиционного проекта объем финансовых ресурсов; возможность оптимизации структуры налоговых платежей; баланс между суммой привлеченных финансовых ресурсов и величиной получаемого дохода; снижение рисков.
Без тщательной проработки взаимосвязей и отражения прав и обязанностей инвесторов, накопления и возврата привлеченных средств в период эксплуатации реконструированных жилых домов будет затруднена практическая реализация схем финансирования. Необходимо отметить, что сегодня инвестиционный процесс в жилищной сфере происходит в условиях значительного сокращения бюджетных источников финансирования реконструкции жилья, снижения доли прибыли предприятий, направляемой на развитие социальной инфраструктуры, увеличения разрыва между ценами на жилье, его состоянием, а также продолжающейся инфляцией.
Реформирование системы инвестиций в реконструкцию жилищного фонда состоит в изменении механизмов и источников привлечения средств. Кроме федерального, региональных и местных бюджетов, необходима также аккумуляция средств банковских и финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, личных средств граждан, размеры которых, по данным официальной статистики и различных маркетинговых исследований, оцениваются примерно в 60–70 млрд долл. США. Прежде всего, необходимо совершенствование инвестиционной политики и развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства, создание привлекательных финансовых инструментов (кредиты на приобретение жилья с льготным процентом и др.).
Эффективной формой привлечения инвестиций являются специализированные жилищные инвестиционные фонды с участием государства. Условиями, обеспечивающими приток средств в эти фонды, являются высокая доходность (превышающая процент по депозитам для коммерческих банков или сопоставимая с ним) и наличие гарантий возврата средств на государственном уровне (поручительства Минфина России и т. п.). Другой вариант – эмиссия специализированных высокодоходных государственных ценных бумаг и последующая продажа их крупными и мелкими пакетами с введением налоговых льгот на доходы. При такой форме привлечения средств обеспечивается прямая связь денежных ресурсов населения с инвестициями в жилищный сектор, исключая посредническую деятельность банков, предполагающую отчисление доходов в виде банковской маржи.
Одним из механизмов эффективного управления инвестициями при реконструкции городской жилой застройки являются государственные концессии.
Под концессией понимается «передача» концессионеру объекта государственной (муниципальной) собственности для строительства, модернизации, реконструкции, эксплуатации, управления, обслуживания и т. д. на определенных, закрепленных в договоре, условиях и в соответствии с концессионным законодательством.
Главным здесь является то, что в концессию передается только государственная и муниципальная собственность. Второй важнейшей момент заключается в целевой функции концессий: реконструкция городских жилых кварталов в условиях нехватки у государства финансовых ресурсов.
При реализации инвестиционных проектов на концессионной основе используются следующие источники финансирования: собственные средства концессионера; займы, предоставленные коммерческими банками и другими кредитными институтами; займы, предоставленные международными финансовыми институтами, полученные непосредственно самим концессионером; целевые средства на покрытие затрат на строительство и т.п.
Концессии выдаются экономическим субъектам на реконструкцию и застройку городских жилых кварталов с последующей их эксплуатацией на 20–30 лет. В течение периода эксплуатации концессионер покрывает своими доходами следующие издержки: налоги, расходы на управление и содержание объекта в соответствии со стандартами, определенными в концессионном договоре, платежи по собственным обязательствам, дивиденды по обыкновенным акциям, включая доходы на акции, оговоренные в концессионном договоре.
Проведенный анализ позволяет заключить, что именно в концессиях проявляются главные преимущества партнерских отношений государства и бизнеса. Государство перекладывает бремя несения расходов по реконструкции, инвестированию и содержанию своего имущества на частный сектор, решает острые социально-экономические проблемы развития, за которые несет ответственность перед обществом. Оно частично решает бюджетную проблему путем снятия нагрузки по финансированию государственных объектов и за счет поступления концессионных платежей.
Частные инвесторы заинтересованы в концессиях, поскольку получают в долговременное управление государственные активы на льготных условиях платы за концессию. Кроме того, осуществляя реконструкцию, концессионер имеет достаточные гарантии возврата инвестированных средств, поскольку его партнером выступает государство. При этом государство дотирует из бюджета концессионеру его издержки и инвестиции при условии повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
Анализ реальной схемы финансирования реконструкции городской жилой застройки, определение основных участников этого процесса и связей между ними являются основой для построения модели формирования инвестиционного фонда комплексной реконструкции жилой застройки в крупном городе (мегаполисе) (рис. 1).
В целях эффективного использования средств всех участников инвестиционного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами федерального, регионального и местного бюджетов, населения, банков, финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, что обеспечит комплексный подход к использованию имеющихся инвестиций в реконструкцию городской жилой застройки.
Для построения модели аккумуляции инвестиционных ресурсов необходимо сформировать функциональные блоки (модули), определяющие потребность в инвестициях субъектов программы комплексной реконструкции городской жилой застройки. Такими модулями являются: модуль средств населения, объединяющий финансовые ресурсы основных потребителей жилья; модуль кредитных средств, в котором представлены ресурсы банков и финансово-кредитных учреждений; модуль средств инвестиционно-строительных, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, необходимых для реконструкции и эксплуатации жилья; модуль средств федерального, регионального и местного бюджетов.
Разделение модели на отдельные модули обусловлено тем, что потребность в инвестициях и внутренние возможности каждого модуля практически не зависят от вида модели инвестирования реконструкции городской жилой застройки. При этом функции, выполняемые каждым субъектом инвестиционного процесса в отдельности, интегрируются при их объединении.
Модули дают возможность выявить потребность каждого из субъектов в инвестициях и сопоставить с размерами собственных и привлеченных средств.
Каждый модуль состоит из финансовых потоков, входящих в субъект (получение ресурсов от других субъектов) и исходящих от него (передача ресурсов другим субъектам). В структуре каждого модуля указывается вид внутренних ресурсов, размер которых определяется для установления баланса потребности в инвестициях при выполнении целевой функции с размерами привлеченных средств. Общая потребность в инвестициях определяется с учетом бюджетных и внебюджетных источников финансирования всех участников процесса реконструкции городской жилой застройки. Таким образом, используя различные варианты интеграции блоков, можно выбрать оптимальный вариант инвестирования реконструкции городской жилой застройки на уровне квартала или города в целом.
Взаимная увязка потребности в инвестициях каждого блока с размерами собственных и привлеченных средств достигается разработкой экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда реконструкции городской жилой застройки. Размер внутренних ресурсов каждого модуля входит в систему ограничений при разработке экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда комплексной реконструкции городской жилой застройки и оптимизации его структуры.
Рис. 1. Модель формирования инвестиционного фонда комплексной реконструкции жилой застройки в крупном городе (мегаполисе)
Модель формирования инвестиционного фонда для реализации программы комплексной реконструкции жилой застройки на уровне крупного города (мегаполиса) должна учитывать влияние на эффективность инвестиций финансового состояния банков, финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, риэлторских, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, состояние материально-технической базы строительства, уровень доходов населения города, дотации и субсидии городских властей, возможность предоставления кредитов и размер процентных ставок по ним, уровень инфляции и др.
Вариантная проработка и последующие изменения в структуре инвестирования комплексной реконструкции городской жилой застройки с учетом вышеперечисленных факторов являются важными вопросами совершенствования схемы управления реконструкцией города на основе использования программных механизмов функционирования системы. Сравнение вариантов программного обеспечения комплексной реконструкции городской жилой застройки и выбор из них оптимального должны осуществляться на основе критерия, отражающего степень достижения главной цели инвестиционной деятельности.
Основной целью комплексной реконструкции жилой застройки на уровне города как системы является достижение уровня удовлетворения потребности населения города в жилье и объектах социального и культурно-бытового назначения в соответствии с установленными нормативами. Исходя из этого в качестве критерия оптимизации при решении задачи моделирования инвестиционного фонда программы комплексной реконструкции городской жилой застройки предлагается оптимальное количество жилья и объектов социального и культурно-бытового назначения, обеспечивающее потребности населения города при заданных объемах инвестиций из всех источников на прогнозируемый период.
Рассмотрим экономико-математическую модель оптимизации инвестиционной программы комплексной реконструкции городской жилой застройки по векторному критерию для задаваемого горизонта планирования.
Введем следующие обозначения:
T – период горизонта планирования;
i – номер инвестиционной программы реконструкции городской жилой застройки;
j – ресурсы i-ой инвестиционной программы;
sijt – количество жилой площади, полученной в период t при реализации i-ой инвестиционной программы по j-му ресурсу;
αijt – доля i-ой инвестиционной программы по j-му варианту в объеме инвестиций в период t с учетом следующих условий:
а) если в период t i-ая инвестиционная программа реализуется только по одному из j-ых вариантов, то
б) если в период t i-ая инвестиционная программа реализуется по различным j-ым вариантам, то
Выбор оптимальной инвестиционной программы комплексной реконструкции городской жилой застройки осуществляется на основе следующей функции максимизации общей жилой площади по всем инвестиционным программам за период T:
при ограничениях:
Система ограничений R позволяет:
определить реализацию инвестиционных программ реконструкции городской жилой застройки по вариантам Rα1 или Rα2;
– определить ситуацию, когда инвестиционные программы i и г исключают или предполагают друг друга;
– определяют необходимость достижения в каждый период t планируемого s1t и накопленного s2t количества жилой площади [3].
Предлагаемая модель аккумуляции инвестиций в реконструкцию городской жилой застройки и выбора оптимальной программы инвестирования, органично сочетающая бюджетные и внебюджетные источники на основе передовых инвестиционных технологий, направленная на формирование долгосрочной ресурсной базы и на организацию приемлемых условий для привлечения инвестиций, способна решить проблему финансирования реконструкции городской жилой застройки в условиях конкурентной среды.


Литература
1. Акуленкова И.В., Дроздов Г.Д., Малафеев О.А. Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса – СПб.: СПбГУСЭ. – 2007. – 186 с.
2. Малафеев О.А., Дроздов Г.Д. Моделирование процессов в системе управления городским строительством. – Т.1. – СПб.: СПбГАСУ. – 2001. – 399 с.
3. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. – 2004 – № 4.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия