|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (27), 2008 | | | | ФИНАНСОВО-КРЕДИТНАЯ СИСТЕМА. БЮДЖЕТНОЕ, ВАЛЮТНОЕ И КРЕДИТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ | | | Гузикова Л. А.
доцент кафедры финансов и денежного обращения Санкт-Петербургского государственного политехнического университета,
кандидат экономических наук
| |
| | | | | В статье рассматривается современное состояние ипотечного рынка России, включающего рынок ипотечных кредитов и рынок ипотечных ценных бумаг. Анализируются проблемы развития ипотечного рынка, обусловленные несовершенством государственного регулирования, состоянием и деятельностью субъектов спроса и предложения, состоянием рынка жилой недвижимости и финансовых рынков. Предлагаются направления совершенствования методов принятий решений и банковских технологий в сфере ипотечного кредитования | | Ключевые слова: коммерческий банк, ипотечное кредитование, рынок жилья, доступность жилья, оценка кредитоспособности заемщика, андеррайтинг заемщика, кредитный скоринг, ипотечные ценные бумаги |
Устойчивое развитие национальной экономики и поддержание стабильности социальной среды в долгосрочном периоде невозможны без создания достойных условий жизни населения страны. Фундаментальным элементом, формирующим качество жизни человека, является жилье. Обеспечение граждан жильем, отвечающим современным требованиям, – одно из приоритетных направлений государственной политики современной России, и его реализация требует создания эффективного ипотечного рынка.
Ипотечный рынок включает в себя две составляющие: рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и рынок ипотечных ценных бумаг, размещаемых с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Ипотечный рынок реализует взаимодействие между рынком банковского кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. [2]
За 2007 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 537 млрд. руб., что в 1,6 раза больше, чем за предыдущий год, а число сделок с жилой недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки, выросло почти в два раза. В общем объеме приобретенной недвижимости ипотечные сделки составили около 15 % на вторичном и 10 % на первичном рынке жилья.
В своем развитии российский ипотечный рынок сталкивается с рядом проблем, которые мы рассматриваем далее.
1. Проблемы государственного регулирования развития ипотеки в России
Первая группа проблем развития ипотечного рынка России связана с государственным регулированием этой сферы экономики и обусловлена недостаточной проработанностью нормативно-правового обеспечения ипотеки и некоторых смежных направлений деятельности.
Правовое поле ипотечного рынка очерчивается Жилищным кодексом РФ, Федеральными Законами «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотечных ценных бумагах» и рядом других. Целевые характеристики ипотечного рынка задаются Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 – 2010 гг., Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, утвержденной Постановлением правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, одобренной на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 г.
Из двух основных моделей ипотеки, применяемых в мировой практике – кредитной и накопительной – государственной поддержкой в России пользуется только первая. Такое положение дел, на наш взгляд, неоправдано, так как для формирования в перспективе конкурентной среды в сфере финансирования жилищного строительства и обеспечения широкого спектра ипотечных финансовых продуктов, отвечающих интересам различных категорий участников ипотечного рынка, необходимо параллельное развитие ряда возможных альтернатив.
Отметим, что на практике накопительная модель действует. Имеются данные, что к настоящему моменту число квартир, приобретенных с ее помощью, в 6 раз больше, чем приобретенных в рассрочку, то есть с использованием кредитных схем. [1]. Отсутствие государственной поддержки накопительной модели вынуждает приобретателей жилья прибегать к более жесткой по отношению к их финансовым возможностям кредитной модели. Тем самым, они вынуждены увеличивать как собственные риски, так и риски кредиторов. Присутствие на рынке ипотечных кредитов значительного числа заемщиков, «взваливших на себя непосильную ношу», не может способствовать росту популярности и привлекательности кредитной ипотечной модели.
В регулировании кредитной ипотечной модели также имеется ряд недоработок. Современное состояние нормативно-правовой базы не позволяет участникам рынка быть уверенными в надежности правовой защиты своих интересов. Банки-кредиторы проявляют недовольство положениями, касающимися обращения взыскания на объект залога, страхования объекта залога, жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании. Заемщиков не устраивает недостаточно четкая регламентация разделения обязанностей между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования, и требований, которые могут выдвигаться банком-кредитором, а также неопределенность состава и размеров комиссионных сборов и дополнительных платежей, которые банки взимают при ипотечном кредитовании помимо платы за кредит.
В рамках проблемы совершенствования нормативно-правовой базы функционирования ипотечного рынка следует указать на необходимость дополнения федерального законодательства региональным, что позволит более полно учитывать специфику ситуации в регионах. Более широкому распространению ипотеки будет содействовать и принятие региональных целевых программ по развитию ипотечного рынка.
Еще одна проблема, решение которой невозможно без участия государства, обусловлена отсутствием единого кадастра объектов недвижимости. Кадастровый учет особенно важен для вторичного рынка жилья, так как осознанное приобретение объекта недвижимости возможно только тогда, когда покупатель имеет возможность узнать его историю и все его существенные характеристики. Кроме того, кадастровый учет способствовал бы более правильной оценке объектов недвижимости, выступающих в ипотечных отношениях в качестве объектов залога.
2. Проблема готовности к принятию ипотечных рисков со стороны спроса и предложения
Еще одна группа проблем развития ипотечного рынка в России связана с состоянием и деятельностью субъектов этого рынка, как на стороне спроса, так и на стороне предложения. Большинство жителей России недостаточно хорошо понимают суть и возможности ипотечного кредитования. По опубликованным результатам всероссийского опроса, проведенного Национальным Агентством Финансовых Исследований [8], в 2007 г. только 35% опрошенных респондентов имели определенное представление об ипотеке, 44% ответили, что знают об ипотеке понаслышке, а остальные либо ничего не знали об ипотеке, либо затруднились ответить.
Не способствует росту достоверных знаний населения об ипотечном кредитовании и формированию доверия к этому институту массовая недобросовестная и некачественная реклама. Реклама ипотечных банковских продуктов, в частности, ипотечных кредитов, должна формировать у потенциального потребителя адекватное впечатление об их характеристиках. В первую очередь, это относится к фактической стоимости кредита, наряду с процентными платежами, начисляемыми по указываемой в кредитном договоре ставке, включающей в себя комиссионные сборы и дополнительные платежи, взимаемые кредитором и третьими лицами, за совершение действий, которые в соответствии с договором ипотечного кредитования являются обязательными.
Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. В России потребность в улучшении жилищных условий имеется приблизительно у 60 % населения. По данным Госкомстата РФ [7], в 2006 г. доля населения с доходами свыше 12 тыс. рублей в месяц составила 26,4%. Средний размер месячной заработной платы в 2006 г. составлял 10633,9 рублей, причем в структуре расходов населения примерно 70% приходилось на приобретение потребительских товаров и оплату услуг. В таблице 1 показаны необходимые минимальные размеры ежемесячных денежных доходов, которые позволили бы обслуживать ипотечный кредит в сумме 1 млн. руб. с аннуитетным способом погашения при процентных ставках от 6 до 15% годовых при сроках кредитования от 10 до 25 лет в предположении, что на погашение кредита тратится не более 40% месячного дохода. Цветом выделены ячейки, которые соответствуют фактически действующим на настоящий момент условиям кредитования. Очевидно, что средний уровень заработной платы не позволяет получить и обслуживать ипотечный кредит. | | | Таблица 1
Размер ежемесячного дохода, необходимый для погашения ипотечного кредита, рублей |  | | Рассчитано по: [7; 8]. |
Низкий уровень доходов населения является серьезным препятствием для развития ипотечного рынка. Существующее положение приводит к тому, что в крупных российских городах банки фактически конкурируют за небольшое число платежеспособных клиентов.
Особенностью конкурентной обстановки на рынке ипотечного кредитования является значительная волатильность лидирующей группы банков. Так, из 10 банков, лидировавших на этом рынке в 2003 г., в 2004 г. в «десятке» остались 7, в 2005 г. – 5, в 2006 г. – всего 2 банка, а в 2007 г. произошла смена лидера: «Сбербанк», занимавший первое место по объемам кредитования с момента зарождения ипотечного рынка, уступил лидерство ВТБ-24.
Борьба за клиентов подтолкнула банки к необоснованной либерализации условий предоставления кредита. Однако после того, как ухудшение качества выданных кредитов стало заметным, что проявилось в задержках платежей и невыплатах, они стали постепенно возвращаться к исходным позициям. Так, в третьем квартале 2007 г. некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов или заявили о своем намерении сделать это в ближайшее время. Ряд банков пошел по пути ужесточения условий кредитования, повысив процентные ставки на 0,5 – 2%. Отметим, что возврат банков к более жестким условиям кредитования негативно воспринимается клиентами.
Главные причины отказа от ипотечных кредитов среди населения РФ, выявленные в результате опросов, проводившихся Национальным агентством финансовых исследований в 2007 г., состоят в недостаточно высоком уровне их доходов, неуверенности в стабильности их получения. Высокие процентные ставки на этом фоне негативно воспринимаются потенциальными заемщиками. Эти причины дополняются отсутствием культуры «жизни в кредит», иначе говоря, имеет место психологическая неготовность и нежелание брать на себя крупные долгосрочные обязательства.
Правительство России рассматривает развитие ипотечного кредитования как способ решения жилищной проблемы на основе рыночных механизмов. Однако, по результатам опроса, проведенного Интерфаксом в мае 2006 г., от 20 до 40% всех приобретаемых квартир покупается исключительно с инвестиционными целями, то есть с целью сдачи в аренду, а чаще – для дальнейшей перепродажи. Например, в ряде районов Москвы число «инвестиционных» квартир настолько велико, что это приводит к недогрузке и замедлению развития социальной инфраструктуры, планирование которой осуществляется в предположении, что все проданные квартиры должны быть заселены. [4]
«Инвестиционный спрос» на жилье порождает сразу несколько негативных моментов: во-первых, независимо от целей покупателей, рост спроса способствует росту цен на жилье, во-вторых, покупка жилья с инвестиционными целями искажает реальное состояние жилищной проблемы. В-третьих, наличие больших объемов коммерчески эксплуатируемого жилья усугубляет разрыв между уровнем доходов разных групп населения. В-четвертых, использование ипотечного кредитования «не по назначению» подрывает доверие к этому институту у менее обеспеченных слоев населения.
На стороне предложения имеются проблемы финансового, методологического и технологического характера. Российские и некоторые работающие на территории России зарубежные коммерческие банки видят в ипотечном кредитовании перспективный вид деятельности и активно предлагают населению свои услуги. Однако, степень подготовки большинства из них к массовому предоставлению ипотечных кредитов и систематической работе на ипотечном рынке невысока.
Основная финансовая проблема состоит в несбалансированности структуры активов и пассивов коммерческих банков. Объем долгосрочных активов, к числу которых относятся ипотечные кредиты, как правило, превышает объем долгосрочных пассивов. Финансирование долгосрочных активов за счет краткосрочных источников увеличивает кредитный риск. В последние несколько лет среди крупных российских банков получила распространение практика крупных долгосрочных заимствований в зарубежных банках. Цена этого источника оказалась ниже, чем цена соответствующих по срокам источников, доступных на российском рынке. Однако такая практика была подвергнута справедливой, на наш взгляд, критике со стороны Банка России, как угрожающая независимости отечественной банковской системы.
Серьезной проблемой является недооценка банками стратегического характера деятельности на ипотечном рынке, обусловленного его социальной значимостью и длительными сроками кредитования. Характерно, что многие мелкие и средние банки относится к ипотечному кредитованию как к комиссионному бизнесу, то есть после выдачи кредита стремятся в максимально короткий срок продать его другому институту или крупному банку, оставаясь в большинстве случаев агентом по его обслуживанию. Банки, рассматривающие ипотеку со стратегических позиций, идут по пути выдачи кредитов, покупки портфелей и накопления их на балансе. Такой подход порождает необходимость управления портфелем ипотечных кредитов, что требует методологической и методической проработки и учета особенностей и характерных свойств ипотечных активов.
Несмотря на то, что ипотечное кредитование часто рассматривается как специфический вид потребительского кредитования, оценка кредитоспособности и платежеспособности ипотечных заемщиков требует применения методов и технологий, отличных от тех, которые используются при предоставлении кредитов на приобретение потребительских товаров, транспортных средств и т.п.
Особую роль в ипотечном кредитовании играют методы и технологии оценки и управления рисками. Ипотечным кредитам присущ специфический профиль рисков, изменяющийся на разных стадиях существования кредита. На протяжении периода существования ипотечного кредита меняется состав источников риска, максимальный уровень и распределение вероятности возможного ущерба. На настоящем этапе развития ипотечного кредитования в России полезность статистических методов для оценки рисков весьма ограничена, так как, во-первых, накопленные массивы данных не имеют достаточного объема, позволяющего получать результаты с заданной степенью достоверности, а во-вторых, эти массивы крайне неоднородны по временному и территориальному признакам.
Большинство российских банков, выдающих ипотечные кредиты, проводит андеррайтинг заемщиков с использованием списка вопросов, которые ставят перед своими потенциальными заемщиками зарубежные банки. Сопоставление информации о потенциальном заемщике с информацией о невозвращенных кредитах или задержках платежей лежит в основе принятия решения о выдаче кредитов. Помимо того, что список вопросов для андеррайтинга перенесен в российскую практику без критического осмысления, недостатком такого подхода являются его ориентированность на ретроспективную информацию, что в условиях динамично изменяющейся экономики неизбежно приведет к ошибкам.
Развитие технологии андеррайтинга идет по пути перехода к балльной оценке заемщика – скорингу, когда принадлежность заемщика к той или иной группе по каждому из оцениваемых признаков оценивается определенным числом баллов, а сумма баллов по всем признакам дает интегральную оценку. Негативными аспектами скоринга являются децентрализованный характер системы оценки, невозможность построения сложных стратегий принятия решения, имеет место существенная зависимость результатов от качества скоринговых карт. При применении этого метода существенным недостатком является невозможность оперативной смены или корректировки методики оценки, уязвимость методики оценки по отношению к мошенничеству клиента или недобросовестности кредитных работников.
Практика предоставления отечественными банками потребительских кредитов на текущие нужды и на приобретение бытовых товаров с использованием скоринга привела к тому, что, по данным участников рынка, уровень невозврата составил 4–10% от объема кредитования. Это диктует необходимость совершенствования применяемых методов оценки кредитоспособности и платежеспособности клиентов и поиска новых методических решений не только для данных видов кредитования, но и для других направлений деятельности, в частности, для ипотечного кредитования.
Автоматизация скоринга позволяет перейти к массовому обслуживанию, но не снимает принципиальных недостатков скоринговых систем. Основной недостаток состоит в том, что суждение о платежеспособности заемщика в будущем выносится только на основе информации о настоящем и прошлом. По нашему мнению, скоринг необходимо дополнить методами технологиям, обладающими экстраполяционными и прогностическими возможностями. Новая технология принятия решений должна сочетать в себе стандартизированный подход к стандартным кредитам, несущим относительно небольшой риск, с индивидуальным подходом к клиентам и применением нестандартных процедур анализа для операций, потенциально обладающих высоким уровнем риска.
Для банков, формирующих портфели ипотечных кредитов, серьезную проблему представляет отсутствие методов и обоснованных технологий оценки, мониторинга и управления этими портфелями. Методы портфельного управления, используемые в банковской практике, не учитывают ряда характерных особенностей ипотечных кредитов как портфельного актива.
Так, ипотечный кредит представляет собой «самоистощающийся» актив, так как его стоимость убывает с течением времени по мере погашения. Каждый ипотечный кредит может быть интерпретирован как совокупность распределенных во времени потоков платежей с разным уровнем риска. При этом долгосрочный характер кредитов диктует необходимость проведения переоценки при изменениях рыночных условий, кроме того, даже при стабильности процентных ставок на финансовых рынках цена и риск каждого ипотечного кредита изменяются в зависимости от рыночной стоимости объекта залога и соотношения стоимости залога и остатка долга. Еще одной особенностью ипотечных кредитов является то, что каждый ипотечный кредит как единица портфельного актива уникален, что затрудняет применение методов, использующих аналоги или средние значения, как портфельные активы ипотечные кредиты не имеют непосредственных рыночных котировок, а портфель ипотечных кредитов ограничен с точки зрения диверсификации, так как все ипотечные активы зависят от одних и тех же факторов.
3. Влияние проблем финансового и жилищного рынка на состояние развития ипотеки в России
Наиболее востребованными сегодня являются ипотечные кредиты на приобретение готового жилья на вторичном рынке. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором готовые квартиры преобладают над новостройками.
Несмотря на то, что строительная отрасль принадлежит к числу растущих, состояние основных фондов, объемы инвестиций, а также объективные особенности отрасли не позволяют удовлетворить предъявляемый спрос (в том числе инвестиционный). Сокращение объемов ввода в строй жилья, произошедшее в начале 90-х гг. прошлого века, до сих пор не преодолено: в 2007 г. этот показатель не вышел на уровень 1980 и даже 1970 гг.
Предложение на рынке жилья является неэластичным по ряду объективных причин. В их числе можно отметить большую длительность производственного цикла, включающего период согласования (до 2 лет), строительства и последующей регистрации объекта (до 1 года). Препятствует расширению предложения и ограниченность числа приемлемых площадок под жилую застройку в границах населенных пунктов, а также необходимость обеспечения наращивания объемов жилищного строительства увеличением мощностей обслуживающих предприятий водо- и тепло- и электроснабжения, канализации, прочих инженерных коммуникаций. [1]
Росту предложения не способствует и то, что банковская система крайне неохотно кредитует застройщиков, так как это требует вложения больших объемов средств на длительные сроки и сопряжено с рисками законодательного регулирования.
Помимо перечисленных выше объективных причин имеется и субъективная причина низкой эластичности предложения жилья. Она состоит в том, что застройщики опасаются снижения спроса на жилье, в результате которого они будут вынуждены либо замораживать уже начатые проекты, либо завершать их с неопределенной перспективой, но в любом случае будут нести значительные убытки. Основной источник таких опасений – опережающий рост цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения. В свою очередь, опережающий темп роста стоимости жилья по сравнению с ростом доходов населения сужает круг лиц, имеющих возможность получить ипотечный кредит в размере, достаточном для приобретения интересующего их жилья.
Рост цен на недвижимость принято объяснять ростом цен на строительные материалы, конструкции и оборудование. В неудовлетворительности такого объяснения можно убедиться, проанализировав соотношения между индексами цен на первичном и вторичном рынках жилья и сводным индексом цен строительной продукции (рис.1). Начиная с 2001 г. индекс строительных цен растет более медленным темпом, чем индексы цен жилья. Кроме того, рост цен в строительстве не может быть непосредственной причиной роста цен на вторичном рынке, где реализуется жилье, построенное ранее. В 2006 г. рост цен на жилье на первичном рынке опередил рост цен в строительстве более чем на 35 %, а на вторичном рынке – на 42 %, по итогам 2007 г. разрыв составил на первичном рынке 6%, а на вторичном – 3,2%.
Создавшееся положение можно объяснить действиями посредников на жилищном рынке, которые, пользуясь имеющимся превышением спроса над предложением, повышают цену, получая основную долю разницы между продажной ценой жилья и его себестоимостью в строительстве. | | |  | Рис. 1. Динамика индексов цен жилья и строительной продукции в 2000–2007 гг.
Рассчитано по: [7]. |
4. Состояние рынка ипотечных ценных бумаг
Весь комплекс причин, тормозящих развитие рынка ипотечных кредитов, сказывается и на второй составляющей ипотечного рынка – рынке ипотечных ценных бумаг. Несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечные ценные бумаги выпускаются пока в незначительных количествах, не пользуются популярностью у массового частного инвестора и не оказывают заметного воздействия на рынок.
Вместе с тем, доля просроченной задолженности по закладным, выкупленным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уже внушает опасения (табл.2). К концу 2007 г. она составила 3,42% от общего объема долга. | | | Таблица 2
Просроченная задолженность по портфелю закладных АИЖК |  | | Составлено по данным аналитического портала, посвященного ипотечному кредитованию и секьюритизации [9]. |
С 2008 г. вступили в силу новые правила взаимоотношений АИЖК с банками-партнерами. Банки будут обязаны делить с Агентством кредитные риски в случае нарушения стандартов агентства и привлечения «плохих» заемщиков, что заставит их еще более ужесточить требования к заемщикам, круг которых и так достаточно узок. АИЖК оставило за собой право в течение трех лет вернуть банку-нарушителю выкупленный у него кредит, что объясняется ограниченными возможностями АИЖК по поддержке ипотечных банков. До 2010 г. в федеральном бюджете на увеличение уставного капитала АИЖК предусмотрено 14 млрд. руб. и 108 млрд. руб. госгарантий, что позволит покрыть лишь 30% выданных ипотечных кредитов, и не сможет существенно улучшить состояние рынка ипотечных ценных бумаг.
Подводя итоги проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что потенциал развития ипотечного рынка в России используется недостаточно эффективно. Выявленные проблемы могут быть решены только на основе комплексного системного подхода, базирующегося на фундаментальных положениях экономической теории и использовании современных методов принятия решений и управления. Решение этих проблем требует совершенствования механизмов ипотечного кредитования и механизмов выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг в национальном масштабе и на уровне отдельных субъектов ипотечного рынка. |
| |
|
|
