Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 3 (27), 2008
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Дроздова И. В.
профессор кафедры управления Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета,
доктор экономических наук


Проблемы расселения ветхого и аварийного жилья при реконструкции городской застройки
В статье рассмотрены основные направления решения проблемы эффективного расселения ветхого и аварийного жилья при реконструкции городской застройки (на примере Санкт-Петербурга)
Ключевые слова: ветхий жилой фонд, аварийный жилой фонд, государственный жилой фонд, муниципальный жилищный фонд, инвентаризация, паспортизация, маневренный жилой фонд, реконструкция городской жилой застройки, расселение, коммунальная квартира, социальные субсидии

Проживание населения в многонаселенных коммунальных квартирах государственного (муниципального) жилищного фонда является острейшей социальной проблемой. Проблема расселения и реконструкции квартир коммунального заселения длительное время не находила разрешения, в первую очередь это было связано с большими финансовыми затратами.
В настоящее время к этой проблеме прибавилась необходимость разработки соответствующей нормативно-правовой базы, проведения инвентаризации жилищного фонда коммунального заселения и создания информационно-аналитической системы на основе современных компьютерных технологий, которая позволит оперативно получать и обрабатывать сведения о проживающих гражданах и технических характеристиках жилых помещений.
Рассмотрим решение этой проблемы на примере Санкт-Петербурга, где указанная выше социальная проблема представлена наиболее ярко. В настоящее время 10,5 млн. кв. м. жилого фонда Санкт-Петербурга относятся к дореволюционной постройке, 12 млн. кв. м. – к домам массового индустриального строительства, так называемым «хрущевкам», и много других домов, которые уже требуют или скоро потребуют расселения. На решение этой проблемы уже сейчас нужна сумма, равная трем бюджетам города.
Около 8 млн. кв. м. жилого фонда Санкт-Петербурга составляют старые пятиэтажки, построенные 40–50 лет назад. Это 100 кварталов (2400 домов), в которых живет 12% населения города [6].
Гигантский масштаб имеет проблема расселения аварийного и ветхого фонда города. По данным Жилищного комитета Администрации Санкт -Петербурга общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда достигает 646, 1 тыс. кв. м., причем 5 млн. кв. м. жилищного фонда требуют неотложной реконструкции. В настоящий момент на первый план выходит проблема по выполнению обязательств администрации города по отселению граждан из аварийного жилищного фонда (1807 квартир площадью 169, 2 тыс. кв. м). Переселению из аварийного жилищного фонда подлежат 2494 семьи (5821 чел.), для чего необходимо 122,7 тыс. кв. м. общей площади.
Кроме того, достаточно остро стоит проблема расселения 707 общежитий общей площадью 3 млн. 181 тыс. кв. м., в которых проживают 183 тыс. чел. Это здания, как правило, коридорного типа, нуждающиеся в реконструкции с предварительным расселением. В государственной собственности города находится 607 общежитий общей площадью 2, 07 млн. кв. м., порядка 41 здания имеют статус аварийных, в соответствии с актами экспертно-строительной комиссии. К 2010 г. в Санкт-Петербурге должны быть ликвидированы все общежития.
С точки зрения заинтересованности инвесторов общежития условно можно разделить на две большие группы: те, которые интересны инвесторам, и те, которые интересны исключительно самим жильцам. Первые, как правило, находятся в зоне жилой застройки в инвестиционно привлекательных районах города. Для инвестора их реконструкция может быть целесообразной. Вторые, наоборот, расположены на окраинах города и промышленных районах, где сейчас дешевое жилье и некачественный жилой фонд.
Основная проблема, с которой сталкивается инвестор при реконструкции общежитий – это проблема расселения. Так как затраты на предоставление альтернативного жилья и реконструкцию огромны, весь проект для инвестора может оказаться убыточным. На сегодняшний день жильцы общежитий, заключив договоры социального найма, автоматически приобретают все права обычного нанимателя городского жилья, вплоть до приватизации занимаемых помещений. Для активизации данного направления необходимо, чтобы правительство города хотя бы частично компенсировало расходы на расселение и разработало нормативно-правовую базу, устанавливающую четкую процедуру предоставления альтернативного жилья для жильцов общежитий. Если общежитие находится в собственности города или в федеральной собственности, то оно может стать объектом инвестирования. В этом случае возможны два способа передачи объекта инвестору: целевым назначением или выставлением права на заключение договора инвестирования на торги.
Жилой фонд коммунального заселения Петербурга, в котором проживает 328 694 семьи (699 726 чел.), составляет 10, 3 млн. кв. м. (120 123 квартир) или 10,6 % жилищного фонда города. Большинство коммунальных квартир находится в историческом центре города (Адмиралтейский, Василеостровский, Московский, Петроградский, Центральный районы). С учетом изложенного, решение данной проблемы потребует значительных финансовых средств, ориентировочно 326 млрд. руб. (10, 0 млрд. долл.) и периода 15–20 лет [5].
Проведенные исследования показали, что интерес инвесторов к коммунальному жилью и ветхому фонду в исторической части города растет: от расселения нескольких квартир в бывших доходных домах с целью организации мини-гостиниц и прочих нежилых объектов до реконструкции и сноса целых кварталов с последующим возведением элитных жилых домов и офисных центров. Несмотря на кажущуюся тесноту, в исторической части города находится место для реализации десятков новых проектов. Если четыре года назад реконструкция 130-го квартала в центре Петербурга, проводившаяся к юбилею города, расценивалась как значительное событие, то ныне подобные масштабные проекты становятся все более привычными.
По данным Комитета по строительству, в 2005 г. в центре Петербурга было сдано всего семь реконструированных домов на 146 квартир общей площадью 11, 9 тыс. кв. м. В настоящее время в центре города реализуется более десятка проектов реконструкции и строительства новых домов на месте объектов ветхого жилья.
На сегодняшний день в Петербурге, по данным Жилищного комитета, насчитывается более трех тысяч аварийных квартир и около тысячи непригодных для жилья, но пока еще не расселенных зданий. Примерно треть жилого фонда имеет износ более 40 %, причем эти дома продолжают ветшать на 3–4 % в год. Когда износ превышает 50 %, дом переводится в разряд аварийных [5]. Согласно городской Программе расселения ветхого и аварийного жилья, непригодные для проживания дома будут целиком расселяться на средства городского бюджета (на реализацию программы планируется выделить 13 млрд. руб.), после чего объекты будут выставлены на торги. Сейчас по этой программе идет расселение квартала между улицами Шкапина и Розенштерна.
У инвестора, желающего построить в исторической части Петербурга жилое здание, есть два пути: найти свободную территорию и получить ее под застройку или возвести объект на месте старого аварийного здания. В последние два-три года застройщики активно выбирают второй путь как более приемлемый.
Например, ОАО «СК “Возрождение Петербурга”», ходящее в группу компаний ЛСР, ведет застройку квартала вблизи Таврического сада, где ранее располагался военный городок Минобороны РФ. Между улицами Кирочной, Радищева, Парадной и Виленским переулком вырастет новый «Парадный квартал», который станет самым большим комплексом элитной недвижимости в центре города. Общая площадь квартала – 14,5 га, из которых 10 га займет новое строительство. Эту землю группа ЛСР получила под застройку еще в 2003 г. по соглашению с Министерством обороны, за что инвестор обещал переместить их жилье и хозяйственные службы за свой счет. Инвестиции в проект «Парадный квартал» составили около $ 50 млн.
Первая очередь строительства включает возведение трех разновысотных жилых домов со встроенными помещениями и фитнес-центром, а также шести отдельно стоящих офисных зданий; сдана эта очередь будет в конце 2008 г. Жилая площадь составит 28 тыс. кв. м (238 квартир), коммерческая – 3,9 тыс. кв. м (24 офиса). На территории будущей первой очереди строительства «Парадного квартала» снесены все здания – площадка подготовлена для строительных работ. На территории второй очереди строительства в настоящий момент находится Военная академия тыла и транспорта, которая будет также перебазирована. Тот же застройщик готовится к реализации следующего, аналогичного по масштабам проекта – «Смольного квартала». Элитный жилой комплекс вырастет между Таврической улицей, Смольной набережной и Смольным проспектом.
Неподалеку от «Парадного квартала» компания «ИнвестКонтактСтрой» завершает реконструкцию элитного жилого комплекса «Преображение», находящегося в квартале между улицами Фонтанной, Радищева и Виленским переулком. На месте бывших казарм Преображенского полка, в новом доме на общей площади в 16,5 тыс. кв. м разместятся 87 современных комфортабельных квартир. Трехэтажное кирпичное здание будет надстроено двумя этажами, исторический фасад предполагается отреставрировать с сохранением архитектурного стиля. Центральная часть комплекса – это новое строительство, где проектом предусмотрено витражное остекление, а сам фасад здесь будет отделан натуральным японским камнем. Общие инвестиции в проект составят $ 11 млн.
Компания «Внешнефтехим девелопмент» заканчивает реставрационные работы в доме № 17 по Большой Конюшенной улице. Реставрация объекта проводилась без расселения – было сделано обследование дома, которое показало, что требуется частичная замена или усиление старых деревянных перекрытий. Компания заменила в доме все коммуникации: системы водоснабжения, канализации, электро – и газоснабжения, отреставрировала лестницу, кровлю, привела в порядок фасад.
Столь крупные проекты, как реконструкция целых кварталов, для Петербурга, в отличие от Москвы, пока редкость. А строительство отдельно стоящих домов на месте ветхого жилья или реконструкция исторических зданий с последующей организацией жилых комплексов постепенно становится нормой жизни. Причем не только в историческом центре города. Корпорация «Петербургская недвижимость» приступила к реализации проекта расселения аварийного дома в Московском районе по адресу улица Гагарина, 7. Компания будет выкупать за свой счет квартиры на вторичном рынке для передачи их городу, а затем – жильцам аварийного жилья. Совокупные затраты компании составят около $ 5,5 млн. Предполагается, что процесс расселения займет до полутора лет, за это время около ста семей получат новое жилье. По окончании расселения дома корпорация возведет на этом участке кирпично-монолитный жилой комплекс комфорт-класса.
По аналогичному принципу «СК “Возрождение Петербурга”» реконструировала дом № 4 по Большой Морской улице. Здание расположено в самом сердце города, имеет вид на арку Генерального штаба и Зимний Дворец. Бывший аварийный дом, а ныне 18-квартирное элитное здание уже сдано госкомиссии. «Невский синдикат» реализует проекты нового строительства в районе Большой Охты – сейчас заканчивается расселение домов №№ 52, 54 и 58 по Свердловской набережной. Для расселения трех домов в совокупности требуется предоставить жильцам 3,7 тыс. кв. м жилплощади. 33 квартиры уже расселены (1,5 тыс. кв. м жилья), на очереди – еще 40 квартир. Несмотря на то? что старые дома еще не снесены, продажи квартир первой очереди нового комплекса уже начались. Строительство рассчитано до середины 2008 г.
Проведенные исследования показали, что новое жилье в прилегающих к центру районах привлекает покупателей, готовых приобретать квартиры комфорт-класса. Администрация города охотно предоставляет участки для реализации подобных инвестиционных проектов, однако перед инвесторами остро встают проблемы ветхости инженерных сетей, которые без централизованной поддержки не решить. Это тормозит развитие территорий – к примеру, та же Большая Охта, где жилье весьма востребовано, могла бы реконструироваться куда более масштабно и динамично.
Реализация крупных инвестиционных проектов означает снос или комплексную реконструкцию непригодных для проживания домов. Однако, возможен и «малый девелопмент», подразумевающий приобретение части здания, расселение жильцов и проведение ряда локальных работ. Сегодня в коммерческие помещения, расположенные в жилых домах, активно перемещается мелкорозничный бизнес. Потенциал помещений, которые в принципе могут быть использованы под коммерческие цели, в городе огромен – не менее 10–15 тыс. таких объектов. Причем речь идет не только об историческом центре. Сейчас постройки, находящиеся рядом с метро, также пользуются спросом.
Еще одно интересное решение проблемы ремонта жилых зданий – реконструкция путем надстройки мансард. Однако в этом случае инвесторы вынуждены обходить массу законодательных «белых пятен» и часто преодолевать сопротивление жильцов. При этом застройщик обязан отремонтировать весь дом, находящийся ниже мансардного этажа. Мансардные проекты позволяют привлечь довольно серьезные средства, но значительная их часть уходит на ремонт здания. Например, износ здания на Фонтанке, 28, по данным «ЛенжилНИИпроекта, в 1987 г. составлял 37%. В процессе строительства мансарды инвестор отремонтировал фасад, подъезд, поменял внутридомовые коммуникации, установил новый лифт. Инвестиционные отчисления в этот дом составили более $ 80 тыс. В доме на Фонтанке, 8 строители мансарды также заменили внутридомовые коммуникации и вымостили двор. На улице Мира, 10 была отреставрирована архитектурная доминанта здания – угловая башня, проложены новые кабели электроснабжения всего дома. В домах №№ 7, 9 и 11 по Мытнинской улице при строительстве мансард были отремонтированы фасады и заменены все внутридомовые коммуникации.
По информации пресс-службы городской администрации, сегодня в Петербурге насчитывается 28 тыс. жилых домов, в которых имеется 26 тыс. чердаков и 1208 мансард. По оценке специалистов Комитета по градостроительству и архитектуре, только в центре Петербурга можно получить около 1 млн. кв. м мансардного жилья, попутно решив проблемы ремонта зданий [6]. Коммунальные квартиры в центре города, еще год-два назад снискавшие репутацию неликвидных, вновь стали продаваться оптом. Инвесторы покупают либо целиком отдельно стоящие дома, либо, как минимум, все квартиры в отдельно взятом подъезде. Вновь активно идут расселения целых парадных в районе вокзалов, торговых центров. Пользуются спросом квартиры на первых этажах на проходных улицах – их переводят в нежилой фонд, организуя объекты малого бизнеса. Несколько хуже продаются квартиры во дворах, но причиной этого являются завышенные требования жильцов.
Таким образом, на ближайшие 5–10 лет приоритетными для города являются следующие направления жилищной политики:
– расселение ветхого и аварийного фонда;
– сокращение городской очереди на жилье;
– расселение коммунальных квартир;
– обеспечение жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях.
Для реализации данных направлений необходимо:
1. Создать маневренный фонд, аккумулирующий бюджетные и внебюджетные средства для строительства жилья с целью расселения населения из ветхого и аварийного фонда.
2. Разработать законодательные и финансовые основы строительства фонда для переселения граждан из ветхого и аварийного фонда.
3. Создать аналитическую систему полной инвентаризации жилищного фонда с классификацией по типам зданий и времени их постройки с последующей паспортизацией.
4. Разработать порядок признания жилых объектов непригодными для проживания.
5. Разработать финансово-правовой механизм переселения граждан из ветхого и аварийного фонда и передачи его инвесторам.
Следует отметить, что в настоящее время началась активная реализация вышеперечисленных направлений.
В конце 2007 г. Фонд имущества Петербурга объявил конкурс на приобретение квартир для расселения ветхого и аварийного жилья на первичном рынке. На эти цели из бюджета города было выделено 800 млн. руб. для приобретения 230 квартир. Главным условием для застройщиков было обязательное расположение дома в 20 минутах ходьбы от метро. По данным Фонда имущества, квадратный метр приобретенной на конкурсе жилой недвижимости составил $ 2529, что ниже средней цены квадратного метра по городу на $ 31. Власти Петербурга планируют проводить подобные конкурсы на регулярной основе. В 2008–2010 гг. на расселение ветхого и аварийного жилья планируется выделить 4 млрд. рублей. Освободившиеся аварийные здания будут продаваться инвесторам на аукционе [5].
Следует отметить, что программа расселения коммунальных квартир в Петербурге начинает работать. В ближайшее время несколько десятков обитателей коммуналок получат социальные субсидии в размере 30% от стоимости жилья – исходя из сложившихся норм предоставления жилой площади, в рамках программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».
Продав свои комнаты в коммуналке и добавив предоставленные городом деньги, граждане могут приобрести отдельные квартиры. Субсидия предоставляется на год, ее размер определяется исходя из сложившейся к моменту выплаты рыночной стоимости жилья (на сегодняшний день – 72, 5 тыс. руб. за кв. м.). Расселение будет осуществляться и по другим моделям: через выкуп жильцами комнат у соседей либо привлечение на конкурсной основе инвестора (30 % жилплощади расселяет город, а еще 70 % – инвестор). Однако в этом случае препятствием к расселению часто становятся завышенные требования жильцов, которые не в состоянии выполнить ни покупатель коммунальной квартиры, ни городские власти.
Совсем недавно город сделал еще один шаг в сторону оптимизации программы расселения: право на участие в ней получили все обитатели коммунальных жилищ, а не только очередники. Еще в феврале такой возможности не существовало, теперь же сделано «послабление». Более того, жильцам, разъезжающимся по отдельным квартирам, не придется выстаивать очереди в регистрационной службе – документы за них получат сотрудники «Горжилобмена», что ускорит и облегчит процедуру расселения.
Таким образом, предлагаемые направления расселения населения из аварийного и ветхого фонда повысят эффективность реконструкции городской жилой застройки.


Литература
1. Акуленкова И.В., Дроздов Г.Д.. Горбунов А.А. Эффективность реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства. – СПб.: СПбГУСЭ. – 2006. – 131 с.
2. Акуленкова И.В., Дроздов Г.Д., Малафеев О.А. Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса. – СПб.: СПбГУСЭ. – 2007. – 186 с.
3. Травин В.И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий. – М.: Феникс – 2004. – 256 с.
4. О Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007– 2011 гг. // www.gilkom.spb.ru
5. О проекте закона Санкт-Петербурга «О целевой программе Санкт-Петербурга “Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге”» //www.gov-spb.ru
6. Реконструкция исторического центра Санкт-Петербурга // www.ipc.spb.ru

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия