Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 3 (27), 2008
МОЛОДЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ
Иванова Р. М.
аспирант кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета
Никитин Д. С.
аспирант кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета

Проблемы формирования и перспективы развития рынка доступного жилья в республике Татарстан
Статья посвящена проблемам формирования и развития рынка жилья в Республике Татарстан. Про-веден экономический анализ состояния рынка жилья. Рассмотрены вопросы активизации инвестиционной деятельности
Ключевые слова: Республика Татарстан, рынок жилья, рынок доступного жилья

Важное место и роль в социально-экономическом развитии нашего государства зани-мает рынок доступного жилья. Степень его развития является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты прово-димых реформ в стране. Институциональные реформы в Российской Федерации не будут считаться завершенными без создания эффективно функционирующего рынка доступного жилья, мобилизующего и предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основ-ных фондов для ее развития и решающего в стране острейшую социальную проблему.
Анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эф-фективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не по-зволил полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населе-ния. Однако он дал возможность выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формирова-нием рыночной модели функционирования этой отрасли.
Имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень по-знания затронутой проблемы, места и роли рынка жилья в современной экономической системе рыночного типа. Многие проблемы регулирования названного сегмента нацио-нальной экономики остаются до настоящего времени неисследованными. Так до настоя-щего времени не сформулировано определение и не раскрыто сущностное содержание экономической категории «рынок доступного жилья». В научной литературе практически отсутствуют разработки, позволяющие при сложившемся уровне среднемесячных доходов и расходов населения, нуждающегося в улучшении своих жилищных условий, количест-венно определять порог доступности строительства и приобретения жилища, а также кре-дитов на эти цели. Кроме того, отсутствие научного обоснования путей эффективного развития отечественного рынка доступного жилья не позволяет в полной мере реализовать его социально-экономический потенциал, что негативно отражается на решении в стране жилищной проблемы.
Важнейшими характеристиками качества жизни населения и экономики региона явля-ется обеспеченность жильем и объемы жилищного строительства. При анализе сущест-вующего состояния рынка доступного жилья в Республике Татарстан необходимо учиты-вать: объемы строительства, обеспеченность жильем, оснащенность жилого фонда инже-нерно-технической инфраструктурой, физическое состояние жилья, число семей, нуж-дающихся в улучшении жилищных условий.
В рамках экономического анализа уровня благосостояния населения Республики Та-тарстан и его инвестиционных возможностей особо следует выделить группы населения с наивысшими доходами, которые формируются из лиц, работающих в коммерческих и ча-стных предприятиях, в сфере банковской, торгово-посреднической, коммерческой дея-тельности и др.
Экономический анализ практики функционирования рынка жилья Республики Та-тарстан показывает, что экономический интерес заставляет субъекты рынка действовать эффективно и ответственно в области воспроизводства капитала. Однако очень часто бы-вает невозможно с помощью рыночных принципов выявить и удовлетворить многие об-щественные потребности, в частности, улучшить жилищные условия. Это объясняется тем, что экономические системы, такие как рынок жилья, в силу присущих им социальных свойств без квалифицированного вмешательства управляющих структур неэффективны в реализации социальных целей.
К менее обеспеченным слоям населения относятся работники предприятий, испыты-вающих экономические и финансовые трудности, бюджетники, жители сельской местно-сти, многодетные семьи.
На протяжении последних восьми лет в республике ежегодно вводилось в эксплуата-цию более 1,5 млн кв.м жилья. Доля ввода жилья составляет в среднем 18%. Таким обра-зом, на протяжении нескольких лет в Татарстане ежегодно вводится около 82–89% жилья от максимально достигнутого в дореформенный период. Серьезные предпосылки для рос-та жилищного строительства создала реализация Программы ликвидации ветхого жилья (1994–2004 гг.).
Опыт работы Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Та-тарстан сначала по реализации Программы ликвидации ветхого жилья, а в 2005–2007 г.г. Программы социальной ипотеки, позволил фонду плавно интегрироваться в реализацию Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Более 10 лет в РТ вводится жилья на 1-го жителя в 1,5 раза больше, чем в среднем по России. Это позволило сравняться со среднероссийским показателям по обеспеченности жильем, который равен 20,9 кв.м. Для сравнения в Европе обеспеченность жильем достиг-ла 40 кв. м, а в США 64 кв.м на 1-го жителя. На среднемесячную среднюю сумму душево-го дохода в России можно приобрести 0,28 кв.м., в Татарстане 0,39 кв.м., в США – 1,8 кв. м. Строится жилья в России 0,35 кв. м. на человека, в Татарстане – 0,47, в США – 2,8 кв. м.
Структура спроса на типовые квартиры остается стабильной. По прежнему повы-шенным спросом пользуются 1-комнатные квартиры, хотя по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос в этом году на этот тип жилья увеличился на 3%. На 2% снизился спрос на квартиры большей площади.
Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» дало новый импульс в развитии объемов жилищного строительства и в Республике. В 2006 г. введено 1778 тыс. кв. м жилья или 0,47 кв. м на одного жителя. С 46% в 2005 году до 59% в 2006 году увеличилась доля введенного индивидуального жи-лья. Накопленный опыт и успешные итоги ликвидации ветхого жилья создали базу для дальнейшего развития жилищного строительства.
Можно констатировать, что развитие строительства жилья сегодня сдерживается по-прежнему высокой долей ветхого фонда, сложностями с оформлением земельных участ-ков, отсутствием федеральной дороги, стагнацией платежеспособного спроса населения на жилье, ограничением средств на развитие инженерной подготовки территорий.
Одной из целей государственной политики в жилищном строительстве является по-вышение объемов строительств жилья, что позволит в свою очередь снизить темпы роста цен на жилье при повышении средней обеспеченности.
Проблема активизации инвестиционной деятельности на рынке жилья в Республике Татарстан имеет несколько аспектов. Ее решение в регионе в последние годы осуществля-лось посредством создания предпосылок и условий вовлечения в оборот регионального рынка жилья не только денежных средств населения и предприятий, но недвижимости, строительных конструкций и материалов, продукции сельского хозяйства и ценных бумаг. К положительным результатам проводимой в республике в последние годы жилищной политики можно отнести: высокие темпы и практические результаты приватизации жило-го фонда области и становление ипотечного кредитования строительства и покупки жи-лья.
Для реализации вышеназванной цели главной задачей инвестиционной политики яв-ляется формирование благоприятной среды, способствующей повышению инвестицион-ной активности негосударственного сектора, привлечение частных отечественных и ино-странных инвестиций для развития жилищного строительства. Ощутимый эффект от сти-мулирования органами власти различных уровней жилищного строительства возможен только при комплексном освоении территории, когда инвестор заинтересован в повыше-нии привлекательности готового продукта (жилья) за счет развитой транспортной и соци-альной инфраструктуры (точечная застройка предполагает наличие развитой инфраструк-туры).
Факторами, определяющими привлекательность территорий для освоения в целях жи-лищного строительства являются:
 наличие разработанной градостроительной документации;
 наличие гарантии по обеспечению территории объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
 месторасположение и степень обеспеченности земельного участка объекта-ми инженерной инфраструктуры.
В соответствии с требованиями нового Градостроительного комплекса Российской Федерации необходим большой объем новой градостроительной документации различных уровней от документов территориального планирования республиканского уровня (схема территориального планирования Республики Татарстан, схемы территориального плани-рования районов республики) до документации по планировке территории (проектов пла-нировок территорий, проектов межевания, градостроительных планов).
Ключевой принцип работы в республике – комплексный подход к подготовке градо-строительной документации всех уровней. Сегодня разработана концепция Схемы терри-ториального планирования Республики Татарстан. В рамках этой работы выполнен анализ существующего состояния и тенденций развития функциональной, социальной, инфра-структурной составляющих комплексного развития, а также ограничений по освоению территорий.
Исходя из мониторинга проектов комплексного освоения территорий в целях жилищ-ного строительства, реализуемых на территории Республики Татарстан, можно отметить ряд мер государственной поддержки, используемых в настоящее время для стимулирова-ния инвестиций в экономику отрасли. В частности, важное значение имеет субсидирова-ние процентной ставки по кредитам, привлекаемым на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства. В данном случае застройщики привлекают заемные средства на строительство объектов коммуналь-ной инфраструктуры (объекты и сети водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации и газоснабжения), после чего фактические затраты по уплате процентов возмещаются за счет средств бюджетов: федерального, Республики Та-тарстан, местного.
Обеспечение малоимущего слоя населения – задача актуальная не только для Татар-стана, но и для всей России в целом. В этих целях правительством РТ был разработан рес-публиканский проект закона о социальной ипотеке. Программа представлена Государст-венным жилищным фондом при Президенте РТ. В 2007 г. доступность жилья по програм-ме социальной ипотеки для семьи со среднедушевым по республике доходом (при цене в г. Казани 20 000 руб. за 1 кв. м) составила 2,6 года, что уже превышает заявленную на 2010 год доступность жилья по национальному проекту в 3 года.
Вступил в силу пакет федеральных законов, призванных снять барьеры на пути клас-сической ипотеки (коммерческой), которой в скором будущем предстоит стать массовой ипотекой для всех.
Основным направлением деятельности Государственного жилищного фонда является реализация жилищных программ, принятых Правительством Российской Федерации, ор-ганами государственной власти Республики Татарстан и органами местного самоуправле-ния, а также реализация жилья населению Республики Татарстан на принципах социаль-ной ипотеки, ипотечного кредитования граждан и юридических лиц. Фонд инвестирует средства в строительство жилых домов, объекты социальной, инженерной инфраструкту-ры и благоустройство, выступает заказчиком, застройщиком строящихся и реконструи-руемых объектов, имеет право приобретать и реализовывать в установленном порядке жилые объекты с целями деятельности фонда – развитие жилищного строительства и обеспечение доступным жильем населения республики, в том числе молодых семей.
Действие Программы социальной «ипотеки» запланировано на долгосрочную пер-спективу – до 2019 г., плановый объем инвестиций программы определен в размере 244519 млн руб. Предусмотрено увеличение объема вводимого жилья к 2010 г до 1 млн кв. метров в год. При наличии низких доходов отдельных категорий граждан и в отсутст-вии их уверенности в стабильности финансовых институтов, программа способна в корот-кие сроки привлечь в реальный сектор экономики средства населения, отложенные на улучшение жилищных условий. Аккумулируя и вкладывая их в широкомасштабное строительство, программа дает уникальный способ решения жилищной проблемы значи-тельной части населения. Реализуется программа при тесном взаимодействии Фонда с ор-ганами власти. Правительством республики утверждены нормативные акты, определяю-щие механизм взаимодействия участников программы, порядок постановки на учет граж-дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, порядок предоставления жилья. Ежегодно утверждаются целевые программы «Обеспечение жильем граждан в Республике Татарстан по социальной «ипотеке».
Приоритетным направлением жилищной политики должно стать направление разви-тия малоэтажного строительства. Правительству республики совместно с главами муни-ципальных образований в течение года необходимо определиться со схемой застройки пригородных земель.
Целесообразно провести ревизию и регистрацию в Республике Татарстан всего неза-вершенного строительством жилья, а также изъятие у предприятий всех форм собственно-сти незавершенных строительством жилых зданий в счет погашения их долгов (налоги) в бюджеты всех уровней. Это позволит вовлечь «незавершенку» в оборот регионального рынка жилья, как капитал, как долю финансового участия государства и на этой основе значительно активизировать непосредственно процесс строительства жилья.
Схема татарстанской социальной ипотеки проработана таким образом, что в ней от-сутствуют некоторые структуры, традиционно наличествующие в классической ипотеке. Между гражданином и коммерческим жильем стоит Государственный жилищный фонд – некоммерческая организация, которая решает многие вопросы, не ставя целью извлечение прибыли. Поэтому разрыв между реальной себестоимостью жилья и ценами на него ми-нимален.
Сегодня республика в неограниченном количестве получает предложения, связанные с предоставлением финансовых ресурсов под Программу социальной ипотеки. Причем, достаточно серьезно к Татарстану приглядываются иностранные инвесторы. Немалую роль здесь играют надежность ипотечной сферы и благоприятный инвестиционный кли-мат в республике. Самый большой интерес к татарстанской социальной ипотеке проявля-ют европейские государства – Германия, Франция, Англия. Безусловно, привлекательна она и для внутреннего рынка. Достаточно активно пытаются найти себя в этой системе негосударственные пенсионные фонды, страховые компании.
Формирование и развитие рынка доступного жилья происходит на основе разработки и реализации инвестиционных жилищных программ, повышении платежеспособного спроса населения, обеспечении достаточного предложения на рынке жилья. При этом не-обходимо учитывать внешние условия и ограничения – уровень социально-экономического развития территории, стратегические факторы управления рынком дос-тупного жилья и критерии управления рынком доступного жилья в строительстве.


Литература
1. Кофтин В.В. Основные направления развития системы управления эффективным рынком доступного жилья // Вест.ВолгГАСУ. Сер. Строительство и архитектура. – 2006. -Вып. 6(21).
2. 3.Файзуллин И.Э., Файзуллина Л.И. Фомирование рынка доступного в Республике Татарстан // Экономический вестник Республики Татарстан. – 2008. – № 4.
3. Закон Республики Татарстан от 27 декабря 2005 г. № 133-ЗРТ «Об утверждении Программы социально-экономического развития Республики Татарстан на 2005–2010 го-ды».
4. Постановление Республики Татарстан от 29 декабря 2007 г. № 805 «Об утвержде-нии Программы капитальных вложений Республики Татарстан».
5. Исабекова О. Инвестиционная политика и ее составляющие // Экономика строи-тельства. – 2006. – № 9. – С. 25–31.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия