Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 4 (28), 2008
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Черкасов П. С.
первый заместитель генерального директора ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (г. Москва)

Строительный рынок жилья и ипотечное кредитование в регионах России
Автором рассматриваются актуальные аспекты и проблемы современного состояния строительного рынка жилья и ипотечного кредитования, которые определяют сегодняшние результаты обеспечения населения жильем
Ключевые слова: жилищный фонд, рынок жилья, ипотечное кредитование, ипотечная программа банка, высокорисковый кредит, недвижимость, кредит, загородное жилье, стройсберкасса

Проводимая в последние годы жилищная реформа осуществляется по ряду основных направлений: развитие института частной собственности в жилищной сфере, формирование рынка купли-продажи жилья, завершение передачи ведомственного жилого фонда в муниципальную собственность, повышение удельного веса платежей населения и снижение бюджетных дотаций в этой сфере, обеспечение адресной защиты малоимущих семей. Наибольшие успехи достигнуты в формировании масштабов рынка жилья и постоянном увеличении платежей населения за жилищно-коммунальные услуги.
Общая площадь жилищного фонда страны составляет 2,9 млрд кв. м., в том числе: муниципальный жилищный фонд — 24%, частный жилищный фонд — 68% (64% этой составляющей находится в собственности граждан), государственный жилищный фонд — 7%, в общественной и смешанной собственности — 1% (1). Износ основных фондов жилищного сектора, по оценкам специалистов, составляет от 60 до 90%, что свидетельствует о его глубоком кризисе. Из-за износа коммуникаций теряется около 70% тепла, 30% воды, 18% электроэнергии (2). По мнению специалистов, к 2010 г. состояние жилищного фонда станет одной из ключевых социальных проблем.
Обеспечение населения качественным жильем, соответствующим требованиям современных стандартов, представляет собой одну из самых острых социально-экономических проблем, которая определяет качество жизни населения и степень его участия в процессах экономического развития. Жилье, которое находится в собственности населения, характеризуется низким качеством, размерами и стоимостью. Только четвертая часть населения имеет относительно благополучные жилищные условия. В квартирах, находящихся в плохом или очень плохом состоянии, проживает 25% семей. Около 40% населения не имеют отдельного жилья, или в их пользовании находится менее 8 кв. м на человека, или они имеют в собственно­сти неблагоустроенный сельский дом. Средняя жилая площадь, приходящаяся на одного россиянина, к 2007 году составила 20 кв. м., что в 2–4 раза меньше, чем в странах Европы. Более 4 млн семей стоят в очереди на получение жилья.
Формированию рынка жилья способствовало ежегодное увеличение объемов строительства жилья, что сделало эту сферу одной из самых быстрорастущих отраслей в российской промышленности. По данным Росстата, в первом полугодии 2007 г. рост индекса производства в строительной отрасли составил 25,2%, тогда как за год до этого соответствующий рост достигал всего 8,3%. Тогда темпы роста ввода жилья по отношению к соответствующему периоду 2005 г. увеличились всего на 10%. Превышение показателя ввода жилья в квадратных метрах над индексными показателями свидетельствует о развитии стройиндустрии, а не о росте цен на жилье.
Среди причин строительного бума, который стартовал во второй половине 2006 г., экономисты называют теплую зиму, значительное увеличение ипотечного кредитования и, наконец, инвестиционный бум. Напомним, в июне 2007 г. рост инвестиций в основной капитал по сравнению с июнем 2006 г. был рекордным (27,2%), превысив даже соответствующий показатель в Китае.
Именно на строительство приходится львиная доля инвестиций. Более того, отрасль остается локомотивом и для других отраслей промышленности. В соответствии с данными Росстата, заметно увеличиваются темпы роста в отраслях, обслуживающих строительство, — в производстве цемента, труб и деталей трубопроводов из термопластов, керамических плиток, стеновых блоков и т. д.
Среди регионов–лидеров по темпам сдачи жилья в 2007 г. выделяются: Краснодарский край — 7,9% роста по сравнению с первым полугодием 2006 г., Санкт-Петербург — 4,8%, Республика Татарстан — 4,4%, Ростовская область — 3,4%, Башкирия — 3,3% и Тюменская область — 2,9%. Общий объем введенного в эксплуатацию жилья в этих субъектах РФ составил 48,9% от общероссийского показателя. Среди аутсайдеров -Камчатская область, где в первом полугодии 2006 г. объем сданной в эксплуатацию жилплощади по сравнению с первым полугодием 2005 г. сократился на 70%, Брянская область — сокращение на 25%, Ивановская область — сокращение на 22%, Чеченская республика — сокращение на 4,4%, Республика Дагестан — сокращение на 2,7%.
По данным Росстата, наряду с городским жилищным строительством, продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства.
В настоящее время функция регулирования процессов обеспечения населения заемными средствами для покупки жилья делегирована государством Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое, как институт развития, должно работать даже в тех регионах, где не гарантировано качество ипотечных кредитов. АИЖК пользуется поддержкой государства: в 2008–2009 гг. взносы государства в уставный капитал АИЖК составят 14 млрд руб., а в 2008–2010 гг. общая сумма государственных гарантий по обязательствам АИЖК — 108 млрд руб. Эти средства покрывают лишь треть ипотечного рынка.
Увеличение «просрочки» у АИЖК не приведет к кризису, как в США, поскольку там сыграла роль не только просрочка, но и большой объем рискованных кредитов, а также рост ставки Федеральной резервной системы.
Кризис, разразившийся на американском рынке ипотечных высокорисковых облигаций, стал ощутим и в России. Американские институциональные инвесторы, которым потребовались деньги на поддержание собственной ликвидности, поспешно начали выводить средства с российского фондового рынка, что вызвало снижение фондовых индексов. Кроме того, проблемы с ликвидностью на американском финансовом рынке привели к росту стоимости заемных средств. В силу того, что крупнейшие российские банки кредитовались за рубежом, где финансирование гораздо дешевле, чем в России, стоимость заимствований выросла и для них. Более мелкие банки, которым пришлось занимать у банков первого круга по еще более высоким ставкам, также проиграли от кризиса. Впрочем, несмотря на определенные проблемы, специалисты признают, что кризис российской ипотеке не грозит.
Рынок потребительского кредитования находится на переломном этапе. Темпы роста кредитов на потребительские нужды постепенно замедляются — виной тому и насыщенность рынка, и рост невозвратов. На этом фоне будет возрастать роль «безопасных» кредитов. Самым безопасным кредитом остается ипотека, которая всегда обеспечена ликвидным залогом в виде жилья. Например, на рынке Петербурга сегодня реализуется порядка 300 различных программ ипотечного кредитования более чем 80 банками. Объемы выданных ипотечных кредитов продолжают расти, обеспечивая банкам хорошую динамику прироста всего кредитного портфеля. Важную роль в развитии рынка ипотеки играет и усиление конкуренции за счет выхода на этот рынок практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков.
Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно увеличил конкуренцию на рынке, что выразилось как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков, привело к появлению специальных программ и акций. За последние два года количество банков–участников ипотечного рынка в России выросло с 30 до 400, т. е. уровень конкуренции вырос более чем в десять раз. Увеличилось число программ по загородной недвижимости, и оценочно можно определить, что доля таких кредитов достигает 15-20% от общего объема.
Банкиры не ограничиваются лишь сезонными маркетинговыми предложениями. Не только соревноваться в оригинальности, но и идти навстречу клиентам с новыми продуктами их заставляет стагнация ипотеки в Москве и Московской области, где сосредоточена треть банков, выдающих жилищные кредиты.
Положительная тенденция российского рынка — снижение процентных ставок по кредитам. Если в 2005 г. ставки составляли порядка 11–12% в валюте и 13–16% в рублях, то в 2007 г. размер ставок снизился до 9–10% в валюте и до 11–13% в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень. Увеличивается срок кредита, уже до 20–25 лет, в некоторых банках до 30 лет, при этом возраст заемщика на момент погашения кредита ограничивается не пенсионным, а 70–75 годами. Кроме постепенного снижения ставок, увеличения сроков кредитования, на рынок стали выводиться ипотечные продукты без первоначального взноса.
Активность ипотечного кредитования в некоторых регионах России можно продемонстрировать следующими данными (табл.1):
Таблица 1
Активность ипотечного кредитования
Порядка 70–75% ипотечных кредитов в Петербурге берутся на приобретение недвижимости, остальные 25–30% — это потребительские кредиты под залог недвижимости. Если говорить о кредитах на приобретение жилья, то большую часть, порядка 80–85%, составляют кредиты на квартиры. Наиболее популярны типовые одно- и двухкомнатные квартиры. Элитное, дорогое жилье составляет не более 5–10% в общем объеме залогов, передаваемых банкам. Кредиты на объекты загородной недвижимости составляют около 15–20% от общего объема ипотечных кредитов. Это прежде всего готовые коттеджи.
В целом по стране ипотека уступает вторичному рынку жилья. Структура российского потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов сейчас выглядит так: наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками. Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости невелик (7%).
Ипотечный кризис в США дорого обойдется российским заемщикам. Он запустил цепную реакцию, в результате которой деньги по всему миру подорожали. Российским банкам стало сложнее и дороже занять на Западе, в частности, под портфель ипотечных кредитов. Это заставляет их повышать ставки по ипотеке. Основной внутренний источник ликвидности для ипотечных банков — АИЖК — намерено наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов. Теперь банки будут делить кредитные риски с АИЖК, которое, в случае проблем с качеством кредитов, потребует от банков их обратного выкупа. Ужесточение условий работы с банками стало следствием кризиса ликвидно­сти. И банки будут вынуждены выполнять все требования АИЖК, ведь в случае практического применения его санкций небольшие банки могут лишиться лицензии.
За несоблюдение разработанных агентством стандартов выдачи и сопровождения ипотечных кредитов агентство вводит санкции. АИЖК уже зафиксировало за собой право в течение трех лет вернуть банку, не соблюдающему стандарты, выкупленный у него кредит. А с начала 2008 г. АИЖК обязало банки делить с агентством кредитные риски по проданным ему кредитам. Санкции АИЖК на практике будут применяться к небольшим региональным банкам, уверены эксперты. Банки увеличивают сроки кредитования, чтобы клиенты могли брать более крупные суммы. При этом многие заемщики подают справки в свободной форме, поэтому и средняя ставка растет. Рост ставок по ипотеке, помимо снижения требований к заемщикам, можно объяснить и другой причиной. ЦБ РФ рассчитывает ставку как среднее между ставками в валюте и в рублях, а по рублям ставка выше, чем по валюте. При этом в последнее время именно кредиты в рублях пользуются большим спросом. В связи с раскрытием банками эффективных ставок, ставки по ипотеке практически не изменились.
Поскольку ставки банков практически сравнялись, об истинном положении дел с развитием ипотеки следует судить не по минимальным ставкам, а по программам для заемщиков, которые не могут полностью подтвердить свой доход. Среди общего числа заемщиков лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ (налог на доходы физических лиц); еще 40% могут официально подтвердить лишь часть своего дохода; справкой в свободной форме вынуждены ограничиться 20% заемщиков. В ближайшее время, как считают эксперты, основная конкуренция между банками должна разворачиваться в области выдачи кредитов гражданам именно второй и третьей категорий.
Во всем мире имеются два основных сегмента в ипотечном кредитовании. Кредиты серии prime — это надежные заемщики, имеющие очень хорошую кредитную историю и строгие стандарты кредитов. Кредиты subprime — это клиенты с удовлетворительной кредитной историей и более либеральными стандартами кредитов, часто желающие получить большее соотношение кредит-залог, имеющие «серый» доход. Привлекательность для банков в последнем случае заключается в возможности получить больший доход за счет высоких ставок. Например, в США кредиты категории subprime еще несколько лет назад выдавались по ставке, вдвое превышающей ставку для кредитов prime. Но там эта ставка была еще и «плавающей», т.е. ее размер привязывался к стоимости денег на рынке. Поэтому когда Федеральная резервная система начала повышать размер учетной ставки, ненадежные заемщики оказались не в состоянии обслуживать свои займы. В результате на Западе случился кризис на рынке кредитования недвижимости, т. е. в секторе subprime.
Сейчас в России начался тот же процесс, что и на Западе, — «нишевание» банков, при котором каждый ориентируется на определенную клиентскую группу (материальный уровень заемщика, его социально-демографические и психологические характеристики). Серьезная конкуренция между ипотечными банками ведет к минимизации требований к заемщикам и появлению в чистом виде кредитных продуктов subprime. Дальнейшее изменение условий ипотечных программ банков будет направлено в сторону меньшей унификации. В ближайшее время стоит ожидать появления продуктов, ориентированных на запросы более узких сегментов — клиентов, желающих получить кредит без подтверждения дохода; молодых специалистов, которые пока не в состоянии сами обслуживать кредит, но уже через несколько лет будут желанными клиентами для любого банка; клиентов, желающих приобрести коммерческую недвижимость.
На российском ипотечном рынке уже определились игроки, готовые работать с сегментом subprime, т.е. выдавать более рисковые, чем обычные, ссуды. Хотя таких банков пока немного. Сначала банки начали кредитовать клиентов с «серым» доходом, не подтвержденным справкой 2-НДФЛ. С августа 2006 г. на фоне роста цен на жилье появились предложения по ипотечному кредитованию без первоначального взноса. С увеличением конкуренции за клиентов банки стали менее строги к заемщикам и предложили им множество послаблений. Сейчас в это трудно поверить, но еще в начале 2004 г. ипотечный кредит не выдавался на срок, превышающий десять лет. В сочетании со средней ставкой 18% годовых ипотека дала возможность купить квартиру людям с доходами выше среднего уровня. Но эти условия не обеспечивали массовости продукта. Поэтому сначала ряд банков разрешил заемщикам подтверждать «серые» доходы справкой в свободной форме. Потом несколько банков предложили выезд своего представителя к работодателю, чтобы тот подтвердил доход сотрудника, не фиксируя это на бумаге. Ипотека стала доступна людям с пропиской в другом городе и без российского гражданства. Максимально возможный срок кредитования вырос за последние два с половиной года вчетверо: сейчас некоторые банки предлагают ссуды на срок до 40 лет. Часть кредитных организаций пошла на снижение первого взноса заемщика до 10% и даже, по ряду программ, до 5%.
По данным «Фосборн Хоум», сейчас лишь 40% клиентов российских банков могут полностью подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ, 50% способны подтвердить лишь часть дохода, а 10% имеют возможность подать только справку в свободной форме. Ставки по кредитам для клиентов повышенного риска обычно выше, чем для «белых», но это касается не всех банков. Пока больше склонны кредитовать клиентов, которых можно отнести к категории subprime, крупные банки. У мелких меньше возможностей для перепродажи таких кредитов — они, как правило, выдают кредиты по стандартам АИЖК или других крупных операторов, имеющих возможность «секьюритизировать» портфель, т.е. выпустить облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Крупные банки увеличивают плату за риск, так как разместить на рынке облигации, обеспеченные высокорисковыми кредитами, стало невозможно: инвесторы тщательно проверяют активы клиентов. Оттого платить за риски приходится заемщикам. Впрочем, не все банкиры считают отмену первоначального взноса признаком возникновения в России высокорисковой ипотеки. Это, вероятно, кратковременная стратегия банков, связанная, прежде всего, с резким ростом цен на жилье.
Американский кризис в секторе subprime пошел российским банкам впрок. Самые ненадежные российские заемщики гораздо надежнее американской категории subprime. По мнению экспертов, существование на рынке такого вида кредитов при коррекции цен на недвижимость может говорить только о том, что банки ожидают возобновления роста цен.
Если на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10–20%, то доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5–7%. С загородной ипотекой не спешат работать ни банки, ни девелоперы. Банки не хотят брать на себя земельные риски, а застройщику проще подождать и продать без ипотеки, чем уговаривать банк выдать кредит потенциальному клиенту. Получить кредит на загородный дом относительно легко лишь в том случае, если это коттедж или таунхаус, продающийся на вторичном рынке. Возможно, впрочем, получение кредита и на первичном рынке, но при условии, что участок под домом принадлежит застройщику на правах собственности, а сама постройка сдана в эксплуатацию. В этом случае параметры кредитования будут аналогичны кредитованию на покупку квартир. Процентные ставки составляют не менее 11–12% в долларах и не менее 12,5–14% в рублях, максимальный срок кредитования во многих банках достигает 20–25 лет, первоначальный взнос — 10–20% от стоимости объекта. А вот получить ипотечный кредит на строящиеся дома, на которые приходится основная часть предложений на загородном рынке, гораздо сложнее. Дело в том, что многие поселки строятся на землях, которые в свое время считались сельскохозяйственными угодьями или даже землями промышленного назначения. Это связано с тем что, когда застройщик объявляет о строительстве нового поселка и начале продаж, он еще не успевает перевести землю в категорию земель под индивидуальное жилищное строительство. При таких условиях начинаются продажи не менее чем в 80–90% коттеджных поселков. С точки зрения банка, такой объект в качестве залога неликвиден. Такие земельные участки банку крайне сложно быстро продать и вернуть свои деньги. А если девелопер еще не успел переоформить землю в свою собственность и она находится у него, например, на правах аренды, то объекта залога в данном случае просто нет. Есть и другая причина: стоимость большинства коттеджей превышает 1 млн долл., а такую сумму банк далеко не всегда готов дать в кредит, тем более под залог «недостроя».
Процесс оформления земли в собственность занимает у застройщика от нескольких месяцев до двух-трех лет. Только после этого банк готов рассматривать земельный участок в качестве объекта залога. На этом этапе банк уже дает согласие на ипотеку, но, как правило, только при готовности дома не менее чем на 70–80%. В договорах кредитования чаще всего указывается, что у дома должны быть крыша, стены, двери и окна. Участок должен принадлежать продавцу по праву собственности, а также иметь кадастровый номер и план с обозначением границ участка. Причем во многих случаях объектом залога выступит только земельный участок, а не строящийся дом. Это означает, что заемщик получит в кредит намного меньшую сумму, чем стоимость земли с объектом, пусть даже незавершенным. В подавляющем большинстве банков не осуществляется кредитование строящихся поселков. Как правило, кредит на определенный объект можно получить лишь в том банке, с которым у застройщика есть договоренность.
Все же большинство банков пока не работают с загородной ипотекой. Если число банков, где есть ипотечные программы на покупку квартир, уже перевалило за 500, то кредиты на загородное жилье выдают не более 10% банков, работающих на рынке ипотеки. В первую очередь загородную ипотеку развивают новые структуры, которые вышли на рынок в последние два-три года. А некоторые банки с относительно немалым стажем на российском рынке загородной ипотекой вообще не занимаются. В результате число ипотечных сделок по строящейся загородной недвижимости очень низко. По ипотеке продается лишь каждый 15-й коттедж, тогда как доля ипотечных сделок с городскими квартирами составляет 10–15%. Ипотечное кредитование, на развитие которого была сделана ставка, оказалось доступным только для 10% населения России. В то же время, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 43% наших соотечественников до сих пор не имеют возможности улучшить свои жилищные условия. Исправить ситуацию в стране предполагается путем создания системы строительных сберегательных касс, через которые кредит можно будет получать под 5–6% годовых.
Развивать неипотечные формы кредитования граждан с низкими доходами, в частности, распространенную в Европе накопительную систему приобретения жилья через строительные сберегательные кассы, предложил в начале 2007 г. Президент Российской Федерации. Уже тогда было подсчитано, что ипотечные кредиты доступны лишь около 10% населения России. Выступая на заседании президиума Госсовета в Казани, Президент пообещал будущим вкладчикам стройсберкасс солидное субсидирование со стороны государства и призвал в сжатые сроки подготовить соответствующую законодательную базу. Станут ли строительные сберегательные кассы альтернативой социальной ипотеке — покажет время. Ряд экспертов полагают, что развитие системы стройсберкасс может привести к смягчению условий рынка жилищного кредитования в целом. С точки зрения того, что на рынок ипотечного кредитования выйдет еще один игрок с большой поддержкой государства, появление стройсберкасс может способствовать понижению процентных ставок, однако не ранее чем через два-четыре года. При условии доходности такого рода бизнеса. Авторы законопроекта по созданию стройсберкасс подчеркивают, что опасаться за свои деньги россиянам в любом случае не стоит. От банкротства стройсберкассы застрахует контроль со стороны ЦБ. Кроме того, будут созданы жесткие нормативы финансовой устойчивости, а из госбюджета в стройсберкассы будет ежегодно перечисляться 7–8 млрд руб. Тем не менее, большинство участников рынка не разделяют оптимизм законотворцев. В последние годы рынок недвижимости характеризуется значительным ростом цен. За годы подготовки к кредиту на жилье цены могут значительно вырасти, и кредит в стройсберкассе не позволит вкладчику приобрести недвижимость.
Цены на жилье будут по-прежнему расти, как минимум, в рамках инфляции. По итогам 2007 г. инфляция составила примерно 12%. При сохранении таких же темпов квартира, которая сегодня стоит 2 млн руб., через год подорожает примерно на 240 тыс. руб. Предпосылок к снижению цен не предвидится, так как спрос на жилье остается стабильным. Сейчас спрос на недвижимость резко превышает предложение, рынок строительства не является конкурентным и прозрачным. Все это свидетельствует о том, что рост цен будет продолжаться в ближайшие годы. Кроме того, при имеющейся ценовой структуре данного кредитного продукта рентабельность стройсберкасс может достигаться только при большом клиентском потоке, что предусматривает его доступность широким слоям населения (до 30–50% граждан РФ), и при уровне инфляции 3–4% в год. Учитывая уровни благосостояния населения и инфляции в РФ, благоприятных условий для развития данного бизнеса в ближайшее время не просматривается.
Бурное развитие ипотечного кредитования принесло свои плоды. По данным ЦБ, в 2006 г. российские банки выдали жилищных займов на 263,56 млрд рублей. При этом количество ипотечных кредитов по итогам прошлого года превысило уровень 2001 г. в 107 раз, а ежегодный прирост объемов таких кредитов только в 2006 г. составил 130%. Однако, несмотря на впечатляющие цифры, массовой ипотека все равно не стала. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве, под залог которой банк может дать кредит, составляет $ 120 тыс., в Санкт-Петербурге — $ 95 тыс. Чтобы взять 85% стоимости этой квартиры в виде ипотечного кредита, нужно иметь доход от $1820 в Москве и от $1460 в Санкт-Петербурге. Высоким уровнем заработной платы могут похвастать далеко не все россияне. Хотя в регионах цены на жилье чуть ниже, более 26% всех выданных кредитов приходится на Московский регион. И это при том, что, как показал опрос, проведенный Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), доля планирующих покупку жилья жителей Москвы и Санкт-Петербурга составляет лишь 9%, а в городах с численностью населения до 1 млн человек — 22%. Запустить институт стройсберкасс будет очень трудно, потому что уровень инфляции высок. Вполне возможно, что деньги будут лежать в сейфе стройсберкассы без господдержки и обесцениваться, ведь первые несколько лет никто не сможет купить квартиру, вкладчики будут только копить на первоначальный взнос. Участники рынка отмечают, что говорить об эффективности введения в России стройсберкасс пока рано. В пятилетней перспективе доля стройсберкасс на рынке жилищного кредитования может достичь 5–15% — в основном за счет заемщиков в регионах, где цены на недвижимость ниже. Однако в том, что стройсберкассы смогут заменить ипотеку, эксперты сомневаются. На данном этапе развития рынка стройсберкассы и ипотечное кредитование являются не альтернативными, а взаимодополняющими видами бизнеса. Новый продукт может охватить те слои населения, которым недоступен классический ипотечный кредит.
Можно подвести некоторые итоги существующей системы обеспечения населения новым жильем. Жилье для большинства семей является единственным ценным имуществом, а его стоимость постоянно растет и связана с целым рядом деструктивных факторов российской экономики. Исследование фонда «Общественное мнение», проведенное в 44 регионах России (среди 2000 респондентов) показало, что 53% опрошенных нуждаются в покупке жилья, но только 2% имеют возможности его приобрести (3). Ипотечные кредиты становятся все более недоступными для населения. Средняя стоимость ежемесячного обслуживания по кредиту, взятому на покупку двухкомнатной квартиры в Москве с первоначальным взносом 20%, значительно возросла за 2004–2007 гг. (с 850–950 долл. до более чем 2500 долл.). И это при том условии, что одновременно произошло снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на 2–3% и возрастание срока кредитования с 10 до 15 лет. Среднестатистический россиянин может купить в год не более 1,5 кв. м жилья. На покупку современной двухкомнатной квартиры семье из трех человек потребуется 50–60 лет.
Стоимость жилья, которое необходимо построить, составляет по оценкам экспертов 400–450 млрд долл. У российских банков нет таких активов, чтобы обеспечить эту сумму кредитов. Государственные возможности инвестирования, инвестиционного кредитования жилищного строительства и промышленности строительных материалов крайне невелики в связи с демонетизацией экономики (4). Для решения этих и других направлений государственного кредитования необходимо создание Государственного внебюджетного инвестиционно-кредитного фонда, обоснование и модель которого в настоящее время уже разработаны (5). Проведенный мониторинг национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», ФЦП «Жилище», включая подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», а также средств федерального бюджета, выделенных на господдержку системы рефинансирования ипотечных кредитов, дал неутешительные результаты.
Беспрецедентный рост цен на недвижимость и некомпенсируемая инфляция в России привели к тому, что покупательная способность населения относительно приобретения жилья снизилась в среднем на 30% за последние два года. Для того чтобы изменить этот процесс, необходимо государственное регулирование в области ранжированной стоимости квадратного метра общей жилой площади по всем российским регионам. Получение необходимых разрешений и экспертиз на этапе оформления разрешения на строительство обходится строительным компаниям в 30% от стоимости возводимого жилья. Поэтому целесообразно рассмотреть вопрос о создании государственной жилищной корпорации с подконтрольными строительными организациями, для которых будет существенно уменьшена плата за разрешительные и экспертные процедуры, что снижает стоимость жилья. Общий объем неэффективного использования средств федерального бюджета по федеральной целевой программе «Жилище» на 2002–2010 гг. составил более 2 млрд руб.
Развитие программы доступного жилья сдерживается не только отсутствием единых подходов в области стандартизации и автоматизации процессов ипотечного кредитования, но, прежде всего, отсутствием эффективной модели государственного управления, основанной на объективных научных расчетах и долговременных прогнозах не только в области развития жилищной сферы, но и опирающейся на единую просчитанную стратегию социально-экономического развития страны и ее регионов.


Литература
1. ГК РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу: Справочно-информационные материалы. — М., 2001.
2. Реформа ЖКХ: намерения государства минус возможности населения // Человек и труд. — 2005. — №7. — С. 20–35.
3. Якунин В.И., Роик В.Д., Сулакшин С.С. Социальное измерение государственной экономической политики. — М., 2007. — С.18.
4. Сулакшин С.С. Российская экономика: от сырья к знаниям (технология перехода). — М.: Научный эксперт, 2008. — С. 44.
5. О конкретном механизме восстановления рабочего уровня монетизации и инвестиционном стимулировании развития российской экономики (Государственный внебюджетный инвестиционно-кредитный фонд) / В.И. Якунин, С.С. Сулакшин, И.Р. Ахметзянова и др. — М.: Научный эксперт, 2007.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2021
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия