|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (28), 2008 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Ермолаев Е. Е.
заведующий кафедрой технологии, организация и управления строительным производством Московского государственного строительного университета
| |
| | | |
Использование экономико-математических методов при определении оптимальной стратегии формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании можно представить в виде блок-схемы (рис. 1). При этом основной входной информацией являются:
1. Факторы рынка недвижимости:
А) Макроэкономические показатели (темпы роста ВВП, золотовалютный резерв, внешнеторговое сальдо, инфляция, темпы роста вложений в основные средства, темпы роста реальных доходов населения, профицит бюджета);
Б) Факторы рынка недвижимости (стоимость аренды земли, подсоединение наружных сетей, стоимость строительных материалов, рабочей силы и машиномеханизмов, процентная ставка банковского кредита на инвестиционно-строительные проекты, спрос на недвижимость).
2. Инвестиционное состояние девелоперской компании (баланс инвестиционной деятельности, движение денежных средств, порядок расчета по кредиту).
3. Параметры рассматриваемого проекта (категория сложности проекта, характер собственности объекта, функциональное назначение проекта, инвестиционная стадия проекта).
4. Условия привлечения ресурсов (условия кредита, кредитная ставка, размер кредита, договорные отношения с подрядными организациями).
На первоначальном этапе проводится инвестиционный анализ девелоперской компании и предполагаемого инвестиционно-строительного проекта. Для этих целей предлагается использовать программный продукт — Projekt Expert, с помощью которого, формируются директивный график строительных работ и график движения денежных средств. Далее определяются основные инвестиционные показатели (ЧДД, ВИД, ИД, СО, ИР), на основании которых определяется лучший проект с помощью методов Борда и Парето. Если был определен один проект, то данные методы используются повторно, для определения группы предпочтительных проектов. Следующим этапом использования инвестиционного анализа является определение степени влияния реализации проекта на инвестиционное состояние девелоперской компании, с использованием показателя вариации инвестиционного портфеля и взаимосвязи реализаций строительных проектов. На основании выше представленных методов определяется группа проектов для включения в инвестиционный портфель девелоперской компании.
Группа проектов определяется по функциональному назначению, затем на основании данных рынка недвижимости создается «ряд спроса» с определенным временным периодом, чаще всего по годам, для каждого функционального направления (офисы, жилые площади, торговые помещения и т.д.).
Определяется динамика за определенный период времени, в виде данных за прошлый период и текущих значений. Следующим этапом, является сопоставление временных «рядов спроса» по рынку недвижимости данного функционального направления и определенного инвестиционно-строительного проекта, такого же функционального назначения, который предполагается включить в инвестиционный портфель девелоперской компании. Затем, применяя модель Бокса-Дженкинса (авторегрессии интегрированного скользящего среднего), определяется прогноз спроса по объекту исследуемого функционального назначения, с «верхними» и «нижними» границами прогноза. Для того, чтобы разброс границ был не очень большим, мы предлагаем использовать модель Бокса-Дженкинса, несколько раз. Таким образом, получается график прогноза спроса на объект по его функциональному назначению, с небольшим разбросом прогнозных значений по верхним и нижним границам.
Исходя из инвестиционного анализа и прогнозирования, определяется группа проектов, которые предлагается включить в инвестиционный портфель девелоперской компании. Комбинация проектов разной функциональной направленности определяет стратегию формирования инвестиционного портфеля. Стратегии делятся на основную и альтернативную, и между ними возникает состязательная (конфликтная) ситуация. Определить оптимальную стратегию формирования портфеля в ситуации конфликта и неопределенности, помогает использование методов «теории игр». Комбинации проектов по основным признакам (стоимость, срок реализации, доходность), формируют платежную матрицу, применяя матричную игру и рассчитывая «минимаксную» и «максиминимизированную» стратегию, мы остановимся на второй, так как определяем наилучшую комбинацию инвестиционно-строительных проектов при наихудших внешних условиях рынка недвижимости. Матричная игра может применяться несколько раз для определения стратегий, близких к оптимальной, для формирования группы рассматриваемых стратегий. На последнем этапе производится анализ стратегий формирования инвестиционного портфеля с учетом условий неопределенности и различных состояний рынка недвижимости с использованием платежной матрицы. В данном случае используются показатели риска и факторы рынка недвижимости, которые определяются, исходя из прогнозируемой ситуации и опыта девелоперской компании. В итоге появляется возможность определить оптимальную стратегию формирования инвестиционного портфеля. | | |  | | |  | | Рис. 1. Использование комплекса экономико-математических методов при определении оптимальной стратегии формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании |
| |
|
|
