Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (29), 2009
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ УСЛУГ
Ястребов А. В.
соискатель кафедры экономики и менеджмента в строительства Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
кандидат экономических наук

Ситдиков С. А.
Глава Администрации Невского района Санкт-Петербурга,
заведующий кафедрой управления жилищным комплексом Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики,
доктор экономических наук


Проблемы профессионального управления коммерческой недвижимостью в регионе
В статье рассматриваются основные модели профессионального управления объектами коммерческой недвижимости, этапы внедрения системы профессионального управления недвижимостью на основе концепции управления стоимостью, вопросы привлечения капитала в условиях кризиса доверия на кредитном рынке для успешного функционирования управляющей компании на основе облигационного займа
Ключевые слова: недвижимость, коммерческая недвижимость, кредитный рынок, управление, облигационный займ, рынок ценных бумаг

В практике управления коммерческой недвижимостью используются следующие функциональные модели:
­– управление средствами – Facility management;
– управление имуществом – Property management;
–­ управление активами – Asset management.
Приведенные модели отражают, прежде всего, степень участия управляющей компании в процессе управления объектом коммерческой недвижимости.
Модель Facility management предусматривает оказание услуг собственнику объекта недвижимости по организации технического функционирования объекта. Основными целями управления по данной модели являются:
− рациональное использование объекта на основе снижения расходов и роста качества оказываемых услуг;
− своевременное проведение работ по устранению дефектов объекта.
Таким образом, данная модель направлена на решение задач организации технического обслуживания, ремонта в отрыве от остальных стадий жизненного цикла объекта. Поэтому Facility Management можно назвать техническим менеджментом объекта недвижимости, а именно совокупностью принципов, методов, средств и форм управления техническим состоянием здания, его инфраструктурой.
Модель Property management дополняет Facility Management (инфраструктурный и технический менеджмент) путем оказания услуг по коммерческому менеджменту, который связан с функционированием объекта недвижимости с коммерческой точки зрения и заключается в обслуживании договоров аренды, работе с арендаторами, которые обеспечивают основной доход от объекта коммерческой недвижимости.
Таким образом, отличие рассмотренных моделей заключается в их целевых установках, а именно, Facility Management направлен на рационализацию расходов и, как следствие, рост доходов. В свою очередь, Property management направлен на поиск и привлечение дополнительных источников дохода. Следовательно, Property management должен дополнять Facility Management в области коммерческого менеджмента.
Модель Asset management включает в себя управление инвестиционным портфелем недвижимости (управление активами) и заключается во всестороннем управлении недвижимостью – от распределения полномочий по организации управления до определения ответственности за качество услуг.
Asset management включает в себя как функции рассмотренных моделей (маркетинг, сдача в аренду, перепрофилирование), так и дополнительные – финансовый менеджмент (управление финансовыми потоками и рискам).
Использование данной модели в совокупности с моделью Facility Management может увеличить доходность объекта, обеспечив снижение издержек на его содержание. Однако в этом случае, Facility Management должен быть самостоятельно реализован, а не быть составной частью Asset management.
На начальном этапе развития рынка профессионального управления коммерческой недвижимостью в России большинство компаний работали на основе модели Facility Management. Активное развитие рынка коммерческой недвижимости, возрастающая конкуренция потребовали от управляющих компании снижения издержек, оптимизации бизнес-процессов – что потребовало перехода к модели Property management.
На современном этапе развития рынка коммерческой недвижимости в услугах профессионального управления объектами недвижимости на самых ранних стадиях реализации проекта нуждаются как собственники недвижимости, так и девелоперы, что обусловлено высокой сложностью недвижимости как объекта управления.
Внедрение профессионального управления объектом способно не только повысить стоимость объекта за счет снижения расходов на эксплуатацию, ведение детального бухгалтерского, налогового и управленческого учета, но и повысить привлекательность объекта недвижимости для потенциальных арендаторов и инвесторов.
Процесс внедрения системы профессионального управления объектами недвижимости на основе концепции управления стоимостью состоит из следующих этапов:
1.Оценка стоимости объекта управления при текущем использовании на основе существующих методов:
− методы, базирующиеся на определении стоимости воссоздания активов, передаваемых в управление (имущественный подход);
− методы, основанные на анализе конъюнктуры рынка (сегмента рынка), а точнее сделок, совершенных с объектами, аналогичными оцениваемому (рыночный подход);
− методы, основанные на анализе доходов приносимых управляемым активом (доходный подход).
Методы различных групп позволяют рассматривать стоимость актива под различными углами зрения в отдельности. В связи с этим обоснованное сопоставление результатов, полученных в ходе применения различных методов, необходимо для принятия эффективных управленческих решений, так как согласованный результат имеет наибольшую информативность для менеджмента предприятия, нежели результаты, полученные одним методом или усредненная величина результата.
2.Анализ наилучшего наиболее эффективного использования активов (АННЭИ), цель которого – определение варианта вероятного использования управляемого актива с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий. Правильный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на его стоимость в будущем.
3.Формирование системы факторов стоимости актива с уч етом его наилучшего наиболее эффективного использования:
− внешние факторы – возникающие независимо от менеджмента компании, однако, это не означает, что наступление тех или иных событий нельзя предвидеть и принять меры по минимизации негативных последствий;
− внутренние факторы – связанные с действиями менеджмента, отраслевой спецификой самого предприятия.
Концепция управления стоимостью подразумевает построение системы, учитывающей все факторы, воздействуя на которые можно добиваться постепенного роста стоимости.
Конечная цель – создание системы детализированных для каждого уровня управления показателей деятельности компании, отдельных ее подразделений и отделов, что позволит высшему руководству контролировать финансовые показатели, в то время как низшие звенья будут отвечать за количественные и качественные результаты работы.
4.Создание системы оперативного управления стоимостью активов. В профессиональное управление может быть передана группа активов (объектов недвижимости), обладающих различными специфическими свойствами (местоположение, состояние, потенциал развития и.т.д.), влияющими на перспективы дальнейшего использования.
Цель данного этапа – выявление групп активов, стоимость которых: имеет ключевое значение для компании; имеет значительный потенциал роста; достигла своего максимума и теперь их целесообразнее продать, чем сохранять в собственности. Для целей рационализации управленческого процесса важно правильное распределение всей совокупности объектов управления по данным группам.
Неотъемлемой частью системы оперативного управления стоимостью активов является эффективная система анализа информации и обмена ею между структурными подразделениями управляющей компании.
5.Создание системы стимулирования сотрудников. Долгосрочное увеличение стоимости используется управляющими для оценки организации. Выбор показателя «максимизация стоимости» в качестве главной цели управляющей компании должен поддерживаться корпоративной стратегией и тактикой, которые объединяют всех членов организации в стремлении к цели. Будучи просто целью, максимизация стоимости не преобразуется автоматически в энергию и энтузиазм сотрудников и менеджмента, так как она игнорирует интересы заинтересованных сторон как внутренних, так и внешних.
Цель данного этапа состоит в выявлении ключевых сотрудников в структуре управления организацией, определении задач и полномочий для каждого сотрудника, создание системы их поощрений и наказаний.
Необходимо помнить, что, пренебрегая потребностями ключевых сотрудников, невозможно добиться реализации стратегии. При этом заинтересованность сотрудников должна стимулироваться в тр ех основных направлениях:
− удовлетворение материальных потребностей;
− создание условий для профессионального роста;
− обеспечение карьерного роста.
6.Создание системы оценки управленческих решений. Концепция управления стоимостью направлена на качественное улучшение стратегических, тактических и оперативных решений на всех уровнях организации за счет концентрации усилий сотрудников, принимающих решения, на ключевых факторах стоимости.
В целях повышения эффективности управления, а также адекватной оценки вклада тех или иных управленческих решений в стоимость компании, необходимо их сегментировать на основе следующих критериев: по времени получения ожидаемого результата; по типу прогнозируемого результата; по цели принятия решения; по характеру и степени влияния решения на стоимость объекта управления.
Основная цель данного этапа выявить управленческие решения, «создающие» и «разрушающие» стоимость, определить их источник с целью последующей корректировки оценки влияния факторов, учитываемых при принятии того или иного решения.
Основой для оценки решения может выступать плановый показатель эффективности. Критерием для отнесения того или иного решения в определ енную группу будет отклонение от плановой величины и уровня альтернативной доходности.
Оценку эффективности решения необходимо проводить не реже одного раза в квартал. Если срок реализации решения больше квартала, необходимо проводить промежуточную оценку.
Таким образом, профессиональное управление объектами недвижимости на основе концепции управления стоимости заключается в максимизации стоимости, приносимой каждым активом, находящимся в управлении, то есть максимизация стоимости управляющей компании в целом невозможна без эффективного контроля над стоимостью отдельных активов. В свою очередь, максимизация стоимости возможна исключительно в рамках рационализации затрат на удовлетворение потребностей заинтересованных сторон.
Любая компания на определенном этапе своего развития сталкивается с трудностями нехватки денежных средств и нередко руководство этих компаний принимает решение об использовании заемных денежных средств. В условиях кризиса доверия на кредитном рынке одним из наиболее перспективных средств привлечения капитала является облигационный заем.
Становление и развитие рынка облигаций в России определялось многими факторами, в первую очередь, макроэкономической стабилизацией и ростом национальной экономики. К тому же стремительный рост активов таких крупных институциональных инвесторов, как коммерческие банки, пенсионные и инвестиционные фонды, инвестиционные и страховые компании обеспечил стабильный спрос на облигации, так как они, как правило, обеспечивают не только сохранность, а также доходность, и ликвидность вложенных средств.
Для того чтобы успешно разместить выпущенные облигации на организованном рынке компании, как объекту инвестиций, необходимо соответствовать листинговым требованиям биржевых площадок. В этом случае помощь в выпуске и размещении облигационного займа окажут финансовые консультанты, имеющие лицензию профессионального участника рынке ценных бумаг. Выпуск облигаций, обращающихся на фондовом рынке, является одним из наиболее приемлемых для эмитента способов заимствования.
Важным вопросом на рынке заемных средств является постепенное увеличение сроков и объемов заимствования, а также увеличение ликвидности рынка. Выпуск облигационного займа является основной альтернативой кредиту на рынке среднесрочного и долгосрочного заимствования.
В отличие от банковского кредита, где срок кредита ограничен требованиями кредитной политики банка, сроки обращения облигаций в рамках проспекта эмиссии (программы эмиссий) могут составлять любое количество дней (в соответствии с решением о выпуске облигаций) так, как проспект эмиссии может содержать несколько выпусков облигаций, которые, в свою очередь, могут делиться на транши.
При облигационном займе за счет аккумулирования денежных средств различных категорий инвесторов у заемщика нет зависимости от одного или нескольких кредиторов, так, как отсутствуют рычаги давления на заемщика. Облигация – всего лишь своего рода публичная долговая расписка без права досрочного предъявления и изменения процентной ставки
Отличительной особенностью облигационного займа является возможность регулирования объема долга и его текущей стоимости посредством выкупа и дополнительного размещения облигаций в моменты благоприятных рыночных цен. Возможность минимизации стоимости заимствований за счет использования эффекта волатильности ставок на внутреннем долговом рынке.
Для гарантирования возврата средств по облигациям могут использоваться всевозможные формы залога. Наличие залога оговаривается в решении о выпуске облигаций. Особо хочется подчеркнуть, что при неплатежеспособности заемщика (его банкротстве) более приоритетными по отношению к другим кредиторам являются владельцы обязательств (в том числе облигаций) обеспеченных залогом.
Отказ от исполнения обязательств по облигациям, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. Наиболее заманчивым и перспективным для эмитента является возможность доразмещения либо выкупа на вторичном рынке собственных облигаций. При умелом использовании этой возможности можно не только решать проблемы ликвидности, но и зарабатывать.
Облигационный заем ориентирован на потенциальных покупателей в лице организаций и физических лиц, временно располагающих свободными денежными средствами. Отсутствие посредника между заемщиками кредиторами обеспечит меньшую стоимость заемных средств для эмитента облигаций. При организации ликвидного вторичного рынка действие указанного фактора усилится так, как с ростом ликвидности облигаций возрастет и спрос на них. Это позволит, при соблюдении определенных дополнительных условий, еще больше снизить стоимость заимствования.
В законодательстве, регулирующем операции на рынке ценных бумаг, существует ряд ограничений для выпуска облигаций:
– в случае выпуска облигаций без обеспечения ранее третьего года существования общества или при отсутствии надлежащего утверждения двух годовых балансов акционерного общества;
– в случае если суммарная номинальная стоимость всех обращающихся (не погашенных) облигаций превысит размер уставного капитала акционерного общества либо величину обеспечения, предоставленного этому акционерному обществу третьими лицами для цели выпуска облигаций.
Наличие облигаций в обращении задает ориентиры по определению доходности при следующем размещении, что способствует более эффективному ценообразованию и снижает стоимость заемного финансирования при условии нового выхода на рынок облигаций.
Полное и своевременное выполнение обязательств по своим облигационным займам позволит компании в будущем привлекать денежные средства (в том числе и по банковским кредитам) на более выгодных условиях.
В результате выпуска облигационного займа компания-эмитент получает доступ к открытым рынкам капитала, если она способна в срок погашать все долговые обязательства и поддерживать запас прочности, который гарантирует платежеспособность в случае неблагоприятных обстоятельств.
Развитие облигационных займов определяется следующими факторами:
– наличие уже сформировавшейся инфраструктуры организованного рынка ценных бумаг, которая была создана для обслуживания федеральных и субфедеральных займов страны, е е наличие значительно упростит доступ эмитентов к потенциальным инвесторам;
– многие компании сформировали положительную репутацию, что будет немаловажно при первичном размещении их облигаций на организованном рынке ценных бумаг;
– дефицит качественных финансовых инструментов, которые функционально должны заменить федеральные и субфедеральные займы, ранее выполняющие роль высоколиквидных, низкодоходных ценных бумаг, поглощающих временно свободные денежные средства.
Таким образом, облигационный заем – удобный способ привлечения значительных объемов денежных средств на длительный срок, который дает возможность маневрирования при определении характеристик выпуска: все параметры облигационного займа (объем эмиссии, процентная ставка, сроки, условия обращения и погашения и т.д.) определяются эмитентом самостоятельно. При облигационном займе осуществляется: оперативное управления структурой и объемом задолженности, использование облигаций в качестве расчетного инструмента, оптимизация взаимозачетов; используется льготный режим налогообложения.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия