|
| | | | Проблемы современной экономики, N 2 (30), 2009 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Ястребов А. В.
соискатель кафедры экономики и менеджмента в строительства Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
кандидат экономических наук
| |
| | | | | В статье рассматривается специфика предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов, а также при комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства | | Ключевые слова: земельный участок, жилищное строительство |
Участие публичной власти в создании необходимых условий для активизации жилищного строительства – это приоритетное направление, связанное с обеспечением процесса подготовки и предоставления земельных участков.
В соответствии с Земельным кодексом (ЗК), предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и состоит из следующих шагов: – проведение работ по формированию земельного участка; – подготовка проекта границ участка и установление его на местности; – определение разрешенного использования участка; – определение технических условий подключения объекта к сети инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к сетям объекта; – принятие решения о проведении торгов; -публикация сообщения о проведении торгов; – проведение торгов по продаже земельного участка в собственность или права на заключение договора аренды; – подписание протокола о результатах торгов или договора аренды земельного участка, если процедура торгов не проводилась.
Предоставление прав на земельные участки без предварительного согласования проводится при наличии утвержденных правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, а предварительное согласование места размещения объекта при предоставлении земель проводится в обратной ситуации, т.е. если упомянутая документация отсутствует.
В целях обеспечения перехода к конкурентным процедурам предоставления прав на земельные участки для строительства (ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») установлено, что с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.
Решение о проведении торгов принимается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В соответствии с п. 3 ст. 38 ЗК РФ собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка.
Статья 38 ЗК РФ упоминает, что на торгах производится продажа земельного участка в собственность или продажа права на заключение договора аренды. То есть победителем торгов признается лицо, предложившее наибольшую цену за участок или наибольший размер платы за право заключить договор аренды.
Кроме того, Законом № 212-ФЗ определены особенности установления цены продажи земельных участков в городах Москве и Санкт-Петербурге с целью предотвращения получения спекулятивного дохода от продажи приобретенных по льготным условиям земельных участков при перепрофилировании объектов недвижимости, влекущем кратное увеличение стоимости земли (например, производственные объекты недвижимости сносятся или реконструируются и вместо них появляются торговые или офисные центры).
Так, в городах, численность населения которых составляет более 3 млн чел., одновременно с приобретением указанным в пункте 1 лиц в собственность земельных участков, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.
Установление и снятие такого запрета осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов РФ по заявлению собственника участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Так, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 января 2009 г. № 46-ПП «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю», ставки арендной платы, подлежащей уплате в первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции), колеблются от 10 до 80% (табл.1). | | | Таблица 1
Ставки арендной платы, подлежащей уплате в первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (фрагмент) |  |
При этом данные ставки арендной платы могут изменяться не более одного раза в год нормативным правовым актом Правительства Москвы.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2007 г. № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в 2007 г. состоялся отбор экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, при реализации которых будут отрабатываться организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий, включающего помимо строительства жилых домов, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, за счет средств различных источников финансирования.
При реализации таких проектов может быть предоставлена государственная поддержка за счет средств федерального бюджета в следующих (одной или нескольких) формах:
– государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства;
– субсидии бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой;
– субсидии бюджетам субъектов РФ на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.
При этом проекты должны соответствовать следующим критериям:
а) комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство с объемами не менее 1 млн кв. м общей площади, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
б) начало реализации – не позднее 2007 г., срок реализации – не более 10 лет;
в) консолидированность земельных участков для комплексного освоения и их принадлежность юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании;
г) наличие предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов территориального планирования, правил землепользования и застройки применительно к территории, предназначенной для комплексного освоения, а при отсутствии правил землепользования и застройки– наличие обязательства соответствующего органа местного самоуправления, предусматривающего утверждение указанных правил не позднее 1 января 2008 г.
Порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства имеет ряд особенностей. Так, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК) был дополнен статьей 30.2, в соответствии с которой земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. При этом комплексное освоение включает в себя: подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. В ЗК закреплена гарантия исполнения обязательства по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства в случае передачи прав аренды земельного участка третьему лицу. В случае такой передачи к новому правообладателю переходят все обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Кроме того, законодательно закреплено исключительное право арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, добросовестно исполнившего обязательства по комплексному освоению участка, приобрести указанный земельный участок в собственность или в аренду.
Для арендаторов земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ненадлежащим образом выполняющим обязательства по комплексному освоению земельных участков предусмотрены санкции вплоть до прекращения права на земельные участки или взимания неустойки в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
Однако сегодня из 22 экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства в России успешно реализуются только 9. Таким образом, в 2009 году государственной поддержки, которая оказывается экспериментальным проектам, могут быть лишены такие проекты как застройка территорий «Славянка» и «Новая Ижора» в Санкт-Петербурге, жилого района «Рублево-Архангельское» в Московской области и строительство нового населенного пункта в районе поселка Усть-Луга в Кингисеппском районе Ленинградской области (по данным http://rian.ru/). | |
|
