Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 3 (31), 2009
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ УСЛУГ
Максимов С. Н.
заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
доктор экономических наук, профессор

Бачуринская И. А.
доцент кафедры экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
кандидат экономических наук


Управление внешними эффектами на рынке недвижимости
В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты управления внешними эффектами на рынке недвижимости. Раскрыта трактовка сущности понятия «недвижимость», представлены определения понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество». Обосновано влияние недвижимости как общественного (коллективного) блага на формирование внешних эффектов на рынке недвижимости. Приведены примеры положительных и отрицательных внешних эффектов, предложен подход к анализу и оценке внешних эффектов на рынке недвижимости и выявлены основные механизмы управления внешними эффектами на рынке недвижимости
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, управление, внешний эффект

В области экономики недвижимости как науки, на наш взгляд, имеются определенные пробелы в раскрытии и трактовке сущности ключевых явлений и процессов. И основополагающим, на наш взгляд, является проблема трактовки сущности понятия «недвижимость» как особого экономического актива и влияние специфических свойств недвижимости на экономические закономерности функционирования рынка недвижимости.
В известном Оксфордском словаре по бизнесу приводится следующее определение недвижимости: «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [3, С.543]. Примерно такое же определение дано и в учебнике русского гражданского права — «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» [цит. по 2, С.7]. При этом понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» используются как синонимы, что нашло отражение и в трактовках, закрепленных на законодательном уровне.
В современном российском законодательстве определение понятия «недвижимость» закреплено в статье 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В соответствии с данной статьей (в ее последней редакции): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Как видим, законодатель идет по пути простого перечисления объектов, обладающих определенным свойством — прочной связью с землей. Вместе с тем, даже законодательное определение недвижимости корректировалось неоднократно, начиная с 1994 г. (с момента принятия ГК РФ), при этом изменялся перечень объектов недвижимости. Так, первоначально правовая трактовка недвижимости была представлена следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».
Таким образом, в указанных определениях понятия недвижимость и недвижимое имущество взаимозаменяются и применяются к объектам, обладающим основополагающим признаком — неразрывной связью с землей. Однако необходимо разграничить данные понятия с учетом следующего определения, представленного в Большом экономическом словаре 1999 г.: «недвижимость — это «земельные и другие естественные угодья, имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю». В данном определении выделены отдельно вещные права на землю в качестве недвижимости. Очевидно, авторы стремились зафиксировать важность юридических аспектов в трактовке недвижимости, вместе с тем это сделано недостаточно корректно. Безусловно, недвижимость может поступить в экономический оборот только вместе с правами на нее, что подтверждается ст. 131 ГК РФ — «Право собст­венности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации». Однако именно здесь, на наш взгляд, и лежит основа для различий между понятиями «недвижимое имущество» и «недвижимость».
Недвижимое имущество, если исходить из его физической природы, — это особый класс материальных благ, общим родовым признаком которых является неразрывная связь с землей. Недвижимость — класс вещей, имеющих сложную природу и включающих в себя недвижимое имущество с его правовым статусом и определенным набором правомочий, принадлежащих его правообладателю. Как отмечают авторы работ [2,5,7], c этими двумя наиболее важными характеристиками (1 — любой объект недвижимого имущества является особым материальным благом, имеющим прочную связь с землей; 2 — на рынке недвижимости обращаются объекты недвижимости, обладающие особым правовым статусом и набором правомочий) связаны специфические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние как на эффективность использования этого актива, так и на функционирование рынка недвижимости. Среди основных специфических характеристик недвижимости, на наш взгляд, следует выделить следующие:
— развитый объект недвижимого имущества включает в себя земельный участок и его улучшения и может быть представлен как результат взаимодействия двух факторов производства — земли и внеземельных факторов (в классической формулировке: капитала и труда);
— объект недвижимости представляет собой единство материального объекта и объекта права;
— объект недвижимости всегда несет на себе черты частного и коллективного блага.
— объект недвижимости одновременно является и товаром, удовлетворяющим потребности людей, и капиталом, приносящим доход;
— эффективность функционирования объекта недвижимо­сти (доход, приносимый им) зависит и от характеристик объекта и от качества оказания услуг, генерируемых на основе использования объекта.
Земельный участок, являющийся частью объекта недвижимости — это не только фактор производства, не только объект собственности, но и общее условие любой человеческой деятельности, так что тот или иной способ использования земли всегда затрагивает интересы общества, прежде всего, той его части, жизнедеятельность которого осуществляется в зоне влияния объекта. Масштабы такого влияния, безусловно, различны и зависят от характеристик объекта. Так, например, строительство многоэтажного комплекса в условиях плотной городской застройки может привести к снижению уровня инсоляции (степени солнечной освещенности) для соседних зданий; создание крупного городского парка может вести к повышению привлекательности района и улучшению духовного и физического состояния жителей данного района и т.д. Но в любом случае мы имеем дело с тем, что способ использования недвижимого имущества его собственником или иным правообладателем оказывает или, может оказать, негативное влияние на реализацию интересов третьих лиц, местного сообщества, а, может быть, и общества в целом. Недвижимость сочетает в себе черты частного и коллективного (общественного) блага, требующего участия в управлении данным благом общества с учетом реализации варианта эффективного способа использования данного блага с целью повышения благосостояния общества в целом. При этом недвижимость нельзя исключить вообще из общего доступа, как это можно сделать по отношению к обычному частному благу, в связи с этим необходимо искать пути воздействия общества на отношения между участниками общества по поводу использования недвижимости как частного и коллективного (общественного) блага.
Существуют различные определения внешних эффектов. Однако все они связывают возникновение внешних эффектов с ситуацией, когда не все выгоды или издержки отражены в существующей системе цен, что, в свою очередь, свидетельствует о нарушении принципа оптимальности размещения ресурсов, а значит, об их неэффективном использовании.
Наличие внешних эффектов показывает, что истинная предельная полезность услуг с точки зрения, как общества, так и рынка различна, так как в себестоимости не отражены полностью экономические издержки, которые реально несет общество с учетом внешних эффектов.
Приведем примеры внешних эффектов на рынке недвижимости. При использовании земли могут возникать отрицательные внешние эффекты, т.е. ситуация, когда издержки собственника оказываются меньше совокупных общественных издержек в силу возникновения потерь, упущенной выгоды у владельцев соседних земельных участков или даже шире. Например, при существенных изменениях в образе города, например, Петербурга, вследствие нерегулируемой градостроительной активности может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики, так, например, уменьшит загруженность гостиниц и соответственно доход гостиничного бизнеса, уменьшится доход культурного сектора и т.д. При этом, на наш взгляд, необходимо говорить о наличии мультипликативного эффекта, который может служить опорной точкой для оценки прямого экономического эффекта от наличия того или иного внешнего эффекта в сфере недвижимости на иные отрасли экономики. Мультипликатор рассматривается как коэффициент, определяющий с учетом умножающего воздействия положительной обратной связи соотношение между увеличением (уменьшением) эндогенного показателя с одновременным увеличением (уменьшением) экзогенного показателя.[7] В определении указано наличие характерного для механизма мультипликатора положительной обратной связи. При этом при анализе мультипликатора внешних эффектов необходимо отметить, что действие мультипликатора может быть как положительным, так и отрицательным. Расчет мультипликаторов внешних эффектов, на наш взгляд, может стать одним из способов количественной оценки выгод (потерь) от наличия внешнего эффекта и одним из способов обоснования важности учета действия внешних эффектов в сфере недвижимости.
Возможность возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе использования земли, а также то, что земля по своим характеристикам является не только частным, но и коллективным благом, поскольку любой земельный участок, любой объект недвижимости составляет часть окружающей среды и потребляется, в этом смысле, всеми членами местного сообщества, приводит к тому, что обществом разрабатывается целый ряд способов снижения или предупреждения отрицательного эффекта от использования недвижимости — от штрафов до запретов и ограничений, накладываемых на возможности того или иного варианта использования. Заметим, что возможны и положительные внешние эффекты, например, улучшение доступности земельного участка при строительстве дорог и повышение вследствие этого его ценности и т.д.
Наиболее распространенным способом борьбы с отрицательными внешними эффектами при использовании недвижимости является развитие систем земельного и градостроительного регулирования, в соответствии с которыми каждый участок земли имеет строго определенный правовой статус, определяющий возможности его использования. Так, в соответствии с Земельным Кодексом РФ все земли Российской Федерации разделены на категории по целевому назначению и должны использоваться в соответствии с ним; Градостроительный Кодекс РФ предусматривает разделение земель поселений на территориальные зоны, для каждой из которых должны быть установлены виды разрешенного использования; можно привести и другие примеры накладываемых ограничений, в частности, в связи с исторической ценностью территории или объекта.
Наличие ограничений, накладываемых государством или органами местного самоуправления на использование земли, безусловно, влияет на возможности реализации интересов собственника или пользователя земельного участка. Наиболее простой пример тому — высотные ограничения, накладываемые Генеральным планом города и Правилами землепользования и застройки. (Заметим, что такие ограничения известны еще со времен Древнего Рима). Они могут привести к существенному снижению выхода продукции на единицу площади, уменьшить коэффициент использования территории и, тем самым, серьезно скорректировать доходность инвестиций в строительство зданий.
Из сказанного видно, что вопрос о том или ином варианте использования недвижимости всегда является предметом противоречий между интересами собственника земельного участка и интересами общества, отражая противоречивое сочетание в земле характеристик частного и коллективного блага.
Для того чтобы сократить влияние отрицательных внешних эффектов и увеличить влияние положительных внешних эффектов необходимо, чтобы экономический субъект, порождающий внешний эффект, считался с внешними затратами или получал вознаграждение за внешние выгоды. В экономической литературе предлагается три подхода к решению этой проблемы: трансформация (интернализация) внешних эффектов, введение корректирующих платежей и субсидий и закрепление прав на ресурсы.
Трансформация внешних эффектов во внутренние может быть достигнута путем приближения предельных частных издержек (и соответственно выгод) к предельным социальным издержкам (выгодам). Возможным путем интернализации является объединение субъектов, связанных внешним эффектом, в один хозяйствующий субъект или передача прав на объект недвижимости одному из хозяйствующих субъектов для устранения внешнего эффекта. Примером может служить ситуация с организацией катка на Дворцовой площади. Данное улучшение земельного участка привело к судебным искам в связи с нарушением конституционного права жителей на доступ к Александровской колонне, а также к потере историко-архитектурной ценности объекта в связи с пропажей декоративных элементов ограды. В связи с этим принято решение передать Дворцовую площадь с расположенной на ней Александров­ской колонной на баланс музея (Эрмитаж), т.е. определить права на данный участок и находящиеся на нем объекты и соответ­ственно обязанности частичного собственника. Подготовлены все документы и предполагалось провести передачу еще в 2008 году, но на данный момент все документы находятся в Министерстве культуры России. Из данной ситуации видно что, во-первых, процесс решения вопроса об устранении внешних эффектов достаточно сложный и, как правило, предполагает значительные временные рамки, т.е. оценка данного внешнего эффекта должна предполагать учет фактора времени; во-вторых, он связан со значительными затратами на спецификацию прав собственности, которая влечет значительные трансакционные издержки, зачастую не поддающиеся прямому расчету. Кроме того, не всегда возможно провести интернализацию внешних эффектов.
Существует другой способ побудить лицо, являющееся источником внешних эффектов, считаться с затратами, которые эти эффекты порождают, — заставить его оплатить эти затраты, путем введения корректирующих налогов или субсидий. Например, в случае, если здание бизнес-центра принадлежит одному собственнику, а земельный участок за зданием, собственнику соседнего здания, который не содержит его надлежащим образом, необходимо либо выделить данную часть земельного участка и передать его на соответствующих правах первому собственнику, либо объединить собственников с целью улучшения состояния объектов недвижимости, либо назначить корректирующий платеж за ненадлежащее содержание собственности.
Внешние отрицательные эффекты приводят к потере стоимости объекта собственности, а соответственно и к потере дохода от объекта собственности. При этом расчет данных потерь, а, следовательно, и величину корректирующего платежа можно проводить методом капитализации потерь дохода. Рассмотрим тот же пример. Чистый доход от объекта без учета внешних факторов составляет 30000 руб., чистый доход от объекта с учетом внешних факторов составляет 25000 руб. Потери за счет внешних факторов составляют 5000 руб. Однако необходимо учесть, что развитый объект недвижимого имущества, как указывалось ранее, состоит из земли и улучшений на данном земельном участке, в связи с этим можно выделить долю потерь дохода относящихся к земельному участку и к улучшениям. При этом расчет данных долей может быть жестко привязан к данным объектам недвижимости с использованием оценочных технологий, а может быть определен достаточно условно с использованием соотношений стоимости земли и улучшений в аналогичных объектах. Рассмотрим вариант расчета методом остатка (в рамках доходного подхода при оценке недвижимости). Стоимость земельного участка, рассчитанного сравнительным подходом, составляет 100 000 рублей, коэффициент капитализации 10%. Тогда доход, относящийся к земельному участку, составляет 10000, а доход, относящийся к зданию 20 000, т.е. соотношение 0,33 земля и 0,67 здание. Таким образом, потери внешнего дохода, относящиеся к земле, составляют 5000*0,33=1650 рублей, а потери внешнего дохода, относящиеся к зданию 5000*0,67= 3350 рублей. Таким образом, величина корректирующего периодического платежа составит 5000 руб. в год или с разбивкой на компоненты объекта недвижимого имущества, 1650 руб. на землю и 3350 на здание. При этом данный корректирующий платеж необходимо представить к оплате собственнику земельного участка, который вызвал отрицательный внешний эффект, и данный платеж должен вноситься периодами до устранения величины внешнего эффекта, в случае если, собственник не решит устранить внешний эффект, существует возможность рассчитать величину суммарного корректирующего платежа равного капитализированной величине потери арендной платы. Например, в случае если величина коэффициента капитализации для данного типа объектов недвижимости составляет 18%, то величина суммарного корректирующего платежа составит 5000/0,18=27 778 руб. Данный метод расчета корректирующего платежа, по сути, аналогичен расчету внешнего износа в оценке рыночной стоимости недвижимости, однако в оценочной практике предполагается, что внешний износ неустраним, а с помощью введения корректирующего платежа возможен путь устранения внешнего устаревания, в случае, если это является возможным. Однако данный путь не подойдет в случае, если корректирующий платеж не исправит ситуацию или затрагивает интересы не только отдельных собственников, но и местное общество, например, ситуация с Товарно-фондовой биржей и элитным жилым комплексом «Финансист» в Санкт-Петербурге.
Здание Товарно-фондовой биржи, проектирование и строительство которого велось на основании распоряжения мэра Петербурга № 802-р от 12 октября 1993 года, должно было быть 16-этажным общей высотой 54,3 метра. Однако положения разрешительной документации были нарушены, и объект вырос до 18 этажей, а высота его составила 67,6 метра.
Аналогичная ситуация сложилась и с элитным жилым комплексом «Финансист», который разместился в непосредственной близости от новой биржи. Историко-культурная экспертиза установила предельную высоту здания на отметке в 60 метров. Но, по замерам специалистов, появившийся объект имеет высоту 64,75 метра, а с учетом всех декоративных элементов на кровле — 69,84 метра. В данном случае, когда затронуты интересы всего петербургского сообщества, касающиеся сохранения исторического образа Васильевского острова Санкт-Петербурга, корректирующий платеж неприменим и механизмом управления данным внешним эффектом может являться только санкции за нарушение высотных параметров документации на строительство, а именно, приведение данных объектов в соответствии с данными разрешительной документации.
В Санкт-Петербурге имеется еще ряд градостроительных ошибок, которые могут привести к отрицательным внешним эффектам. В числе таких ошибок: купол гостиницы «Ренессанс», жилой комплекс «Серебряные зеркала», комплекс жилых домов на Шпалерной, высотки у Старой деревни и др. При этом за данные градостроительные ошибки должны нести ответственность не только правительство и собственники, но и архитекторы, которые проектировали данные объекты, в данном случае речь может идти о введении страхования профессиональной ответственности данного вида деятельности, как это сделано в сфере оценочной деятельности, результаты которой напрямую влияют на появление внешних эффектов в случае ошибки профессионального оценщика. Однако, существуют ситуации, когда внешние эффекты перекладываются на третьих лиц, например, в случае возведения объекта недвижимости (жилого дома) без официального разрешения и привлечения дольщиков к процессу финансирования, риски связанные с внешними эффектами по незаконному возведению жилого дома перейдут к дольщикам. Возникновение внешних эффектов возможно, например, с уже существующими правилами использования территории и ограничения на ее иное использование. В связи с чем, на наш взгляд, необходимо разрабатывать процедуры страхования ущерба связанных с возникновение внешних эффектов для третьих лиц в сфере недвижимости.
Таким образом, можно выделить следующие основные механизмы управления внешними эффектами на рынке недвижимости: установление предельных норм или стандартов; введение санкций за нарушение норм и правил; введение корректирующих платежей (налогов и субсидий); продажа временных частичных правомочий.
При этом данные подходы могут приводить в действия механизмы управления внешними эффектами в различных направлениях, например, ограничения могут быть введены по плотности и высотности застройки, по параметрам объекта, его целевому и разрешенному использованию; по техническим, санитарным, экологическим и иным нормам и т.д. Реализация данных норм сможет принести реальную пользу обществу, только в том случае, если данные эффекты будут выявлены и заработает система механизмов управления внешними эффектами, что связано, на наш взгляд, с формированием институциональной среды и организационной структуры отвечающей за управление внешними эффектами на рынке недвижимости. В связи с этим, прежде всего, необходимо формирование методологии анализа внешних эффектов на рынке недвижимости с целью создания механизма управления данными эффектами и их последствиями.
В рамках данного направления необходимо разработать классификацию положительных и отрицательных внешних эффектов на рынке недвижимости, сформировать методологию анализа и порядок формирования и функционирования системы оценки с указанием перечня данных необходимых для оценки и иных данных о процессах и видах деятельности, в результате которых возникают внешние эффекты на рынке недвижимости.


Литература
1. Ермакова С.Ю. Теория мультипликатора и мультипликационные эффекты в экономике. Авт. дисс. на соискание уч. ст. к.н. — Улан Удэ, 2006.
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб., 2000.
3. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М.: Прогресс-Академия, 1995.
4. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. — СПб.: СПбГИЭУ, 2003. — 451 с.
5. Управление недвижимостью: учебник / Под ред. С.Н. Максимова. — М.: Изд-во «Дело» АНХ, 2008. — 432 с.
6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник / Под общ. ред. П.Г. Грабового. — М.:АСВ, 1999.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие / С.Н.Максимов, И.В.Смирнова, И.А. Бузова. — СПб.: СПбГИЭУ, 2007. — 170 с.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия