Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (33), 2010
ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ. МАКРОЭКОНОМИКА
Лебедева О. И.
доцент кафедры экономики и менеджмента
Нижнекамского института информационных технологий и телекоммуникаций Казанского государственного технического университета им. А.Н.Туполева,
кандидат экономических наук


Развитие земельных отношений в системе функционирования рынка недвижимости
В статье разрабатываются проблемы развития и регулирования земельных отношений в современных условиях. Анализируется система экономических интересов, возникающих в связи с управлением земельным фондом, а также цели и задачи управления данным ограниченным фактором
Ключевые слова: рынок недвижимости, земельные отношения, право собственности, аренда, эффективность землепользования

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономики приобретают особое значение, что придает актуальность соответствующим теоретическим и практически-прикладным разработкам. Особый интерес представляет анализ рыночных механизмов регулирования земельных отношений.
Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса. Характер изогнутости различается на различных интервалах кривой, что связано изменениями эластичности спроса. Длительность интервалов зависит от степени реакции потребителей в ответ на изменение показателей рынка недвижимости. Отложенный спрос и неоправданные ожидания характеризуют неэластичный участок кривой спроса; этап стабилизации и насыщения рынка приводит к некоторому росту эластичности.
Однако возможность более значительного роста эластичности, который мог бы произойти при поступлении на рынок недвижимости дополнительных финансовых ресурсов в большом объеме, нивелируется стационарностью, высокой стоимостью и низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Эти его особенности оказывают тормозящее влияние на рост эластичности спроса, в результате чего общая эластичность спроса на рынке недвижимости остается низкой.
Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, что объясняется длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса или его структуры. На разных рынках, составляющих рынок недвижимости, эластичность спроса и предложения неодинакова.
На рынке коммерческой недвижимости эластичность наибольшая из всех рассматриваемых (товар на рынке аренды имеет большую ликвидность по сравнению с товарами других сегментов рынка недвижимости), а на земельном — наименьшая (поскольку он в большей мере подвержен государственному регулированию, что ограничивает экономическую активность в этой сфере). Наличие у товара на рынке недвижимости вышеперечисленных особенностей приводит к тому, что этот рынок весьма далек от модели совершенной конкуренции.
Стационарность объектов недвижимости является причиной их низкой ликвидности, ведет к росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; вследствие высокой стоимости объектов недвижимости становится необходимым привлекать крупные пороговые инвестиции для вхождения в отрасль, что тормозит развитие конкуренции.
Несмотря на то, что несовершенство рынка недвижимости во многом объективно, оно может до некоторой степени понижаться с ростом уровня развития рынка. Выявлено, что к снижению степени несовершенства земельного рынка может привести: рост информированности его участников за счет активизации профессиональных посредников и расширения спектра предоставляемых ими услуг; повышение уровня конкуренции при активизации сопутствующих и смежных рынков; наличие развитого финансового рынка.
Рынок недвижимости в России до сих пор в полной мере не создан, особенно в сфере земельных отношений. Этому препятствует монопольное положение государства в данном секторе экономических отношений.
Особенности данного рынка обусловлены экономической природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, или рынка труда, рынок недвижимости имеет выраженную региональную специфику, поскольку “привязан” к конкретному месту расположения объектов недвижимости.
Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).
Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.
Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.
1) Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».
2) Главная задача федерального центра — формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов. Особое значение в этой связи имеет разработка Единого классификатора недвижимости.
В настоящее время не выработано общегосударственной политики формирования правовых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости:
● единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления;
● в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также регулирования операций с ней господствует «местное право»;
● весьма незначительны гарантии прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, что способствует криминализации рынка недвижимости;
● условия деятельности на рынке недвижимости «непрозрачны», что, в частности, мешает эффективному определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Анализ хозяйственно-правовых аспектов функционирования рынка недвижимости требует уточнения и развития ключевых понятий, характеризующих данную сферу.
Так, под владением понимается вход, нахождение на участке, ограничение доступа других лиц; пользование предполагает извлечение определенной пользы, включающей удовлетворение нематериальных и материальных потребностей; распоряжение позволяет совершать сделки различного рода, такие как купля-продажа, дарение, передача в пользование, мена, залог, передача земельного участка по наследству.
Однако, если земля находится в собственности у определенного лица, это не предполагает владение, пользование и распоряжение этим участком данным лицом, так как собственник имеет право делегировать свои правомочия другим лицам в соответствии с требованиями закона. В данном случае, собственник земли ограничит принадлежащее ему право собственности, но не потеряет его.
Институт недвижимого имущества предполагает существование трех форм собственности: государственной, муниципальной и частной.
Земли, находящиеся в государственной собственности имеют экономико-экологическую значимость для нации в целом. К ним относят участки, на которых сосредоточены промышленные предприятия, а также земли, имеющие значение в области охраны природы. Государство на правах собственника также может, в обмен на определенную законом оплату, передавать часть своих правомочий юридическим и физическим лицам, например, право пользования (срочного и бессрочного), право владения (пожизненного наследуемого), а также давать возможность арендовать участок земли. Рациональное использование данных земельных угодий и охрана от деградации почв входит в обязанности землепользователя.
Муниципальное образование также может иметь право собственности по отношению к земле. Формирование данных правоотношений предполагает наделение органов местного самоуправления правами действия от имени муниципального образования: передача юридическим и физическим лицам прав владения, пользования или распоряжения земельным участком, сдачу в аренду, отчуждение, продажу. К муниципальным землям относят земли, которые обеспечивают отдых, работу, проживание населения муниципального образования.
Частная собственность заключает в себе права владения, пользования, распоряжения землей юридическим или физическим лицом. Виды использования земельных участков такого рода оговорены в устанавливающих права документах (свидетельство о регистрации права частной собственности и др.). Здесь прописывается использование земли, например, в садоводческих целях, индивидуального жилищного строительства, ведения фермерского хозяйства и др. Земельные участки, находящиеся в собственности, могут быть проданы другому лицу, приватизированы, обменены, подарены и т.д. Однако собственник должен использовать землю в соответствии с целевым назначением, платить земельный налог.
Процесс преобразования земельных отношений стал одним из наиболее характерных путей развития строительного и агропромышленного сектора экономики. Этот процесс в современных условиях стал обычным явлением. Однако следует иметь в виду, что данный механизм становления и развития земельного сектора не является раз и навсегда данным. Он, во-первых, имеет историю своего становления, а во-вторых, он эволюционирует, совершенствуется в своем развитии; видоизменяются формы представления земельного сектора как важной составляющей развития экономики в целом.
В связи с этим, значительный интерес представляет ретроспективный анализ взглядов некоторых экономистов прошлого на проблемы земельной собственности и рентных отношений.
Так, А. Смита, полагал, что наряду с трудом в образовании продукта и доходов участвует и земля в форме ренты. Последователя А. Смита, Давида Рикардо, считают разработчиком рентных отношений. Он впервые связал рентные отношения с земельной собственностью, и законом убывающего плодородия.
Рикардо внес существенный вклад в теорию формирования ренты, определив, что цена на любой сельскохозяйственный продукт зависит, в первую очередь, от издержек производства, независимо от того, какая по плодородию была эта земля, плодородная с минимальными издержками производства, или менее плодородная, требующая больших издержек. Соотношение лучших и худших земельных участков отражается на получении дополнительного дохода с лучшего участка, который можно охарактеризовать как земельную ренту.
При этом, худшие земли можно отнести к категории предельных земель, если в данной ситуации они еще могут быть возделаны с целью получения дохода при данных издержках производства. Понятие предельности земли относительно с точки зрения форм использования земельных угодий. Так, если спрос на сельскохозяйственную продукцию падает, то земля может использоваться в качестве пастбища. Еще один важный факт относительности понятия предельных земель состоит в том, что при повышении спроса на сельскохозяйственную продукцию, предельные земли перемещаются с плодородных участков к менее плодородным, соответственно, при уменьшении спроса будет наблюдаться обратная реакция. Но, необходимо отметить, что всегда существуют предельные земли, которые можно охарактеризовать с помощью установившихся издержек производства и цены на сельскохозяйственную продукцию (цена покрывает издержки), что сказывается на перемещении земли из категории сельскохозяйственных при падении спроса. Все эти факты дают возможность определить земельную ренту как разницу в доходах, полученных при реализации сельскохозяйственной продукции с земли, не отнесенной к категории предельных, и с предельной земли.
Однако Д. Рикардо сделал акцент на том, что рента в земельных отношениях появляется в связи с тем, что земля — это ограниченный фактор, который не одинаков по качеству. Ренты не существует, когда земля только осваивается населением (ее относят к плодородным, и, в этот момент, необходимость сельскохозяйственной продукции для населения минимальна относительно имеющейся земли), или в случае достаточности капитала, имеющегося у населения, необходимого для обработки земли. Если существует земля, не имеющая владельца, и которую необходимо освоить, то земельная рента на освоенную землю отсутствует. Следовательно, можно выделить два фактора возникновения земельной ренты:
— неоднородность земли;
— ограниченность земли.
Различия ренты и квазиренты представлены в трудах Альфреда Маршалла, который продолжил научные изыскания Давида Риккардо. Маршалл определяет квазиренту как разницу валового дохода временно специализированных агентов производства и издержек возмещения: «Нецелесообразно твердить, что земельная рента не входит в цену продуктов земли, но еще того хуже утверждать, что она сюда входит». Именно поэтому Маршалл анализирует стоимость городских земель, приводит обоснованную теорию размещения и производства.
Существенный вклад в развитие теории земельной ренты внес К. Маркс, который для обоснования своих взглядов использовал следующий пример: если производство в какой-либо стране основано на использовании паровых машин, но одна из фабрик расположена на территории, имеющей водопад, который используется в процессе производства продукции, то данная фабрика будет иметь дополнительный доход (ренту) по сравнению с остальными, так как водопад относится к естественным силам природы. На основе разработки теории абсолютной и дифференциальной земельной ренты Маркс выявил связь между эффективным развитием сельскохозяйственного сектора с собственностью на землю. В частности, главной преградой на пути повышения продуктивности сельского хозяйства в интересах общества в целом он считал частную собственность на землю, порождающую абсолютную ренту. Современная переоценка роли частной собственности на землю в повышении эффективности сельского хозяйства не означает полной несостоятельности взглядов Маркса на эту проблему и, во всяком случае, теоретический потенциал «Капитала» далеко не исчерпан.
Во второй половине XIX начале XX в. в России прошли две реформы: 1861 г. — отмена крепостного права, что способствовало развитию крестьянского хозяйства и в середине 90-х гг. — реформы Витте и Столыпина, когда была проведена программа реорганизации сельскохозяйственного производства и развитие фермерства. А.В. Чаянов, разработчик аграрных программ, в своих работах отмечал, что крестьянское хозяйство — это семейное хозяйство, оно сохраняет жизнеспособность и в неблагоприятных условиях; внутреннее равновесие, его условия, «делают для него приемлемыми очень низкие оплаты единицы труда, дающие возможность существовать в условиях, обрекающих капиталистическое хозяйство на несомненную гибель». А.В. Чаянов выступал против уравнительного землепользования.
Существенную роль в развитии аграрной теории сыграл Н.П. Огановский, труд которого «Закономерность аграрной эволюции» был создан в период двух российских революций. Огановский в своих исследованиях пришел к выводу, что формы земельной собственности не влияют на прогресс сельского хозяйства. Проблема состоит в таких факторах, как уплотнение и социокультурное развитие населения. Эволюцию производства сельскохозяйственной продукции он разделил на три фазы: доземледельческую, в которой происходило потребление благ природы (даровых человечеству); экстенсивного (количественного роста земельного оборота) и интенсивного земледелия, где плодородие почвы восстанавливается за счет внесения удобрений; интегрированного с животноводством. Огановский считал, что экстенсивное земледелие тормозило развитие аграрных отношений во всей Европе.
Интересный подход к рассмотрению данной проблемы находим у И. фон Тюнена. В его представлении рента складывается на основе конкурентной борьбы фермеров, итогом которой может стать приобретение лучшего участка земли. Потребительский спрос на сельскохозяйственную продукцию принимается Тюненом за данную величину, в этом случае цена на сельскохозяйственную продукцию в центральном городе складывается из издержек производства, а также транспортировки данной продукции. Земельная рента определяется как экономия на транспортных издержках, так как сельскохозяйственная продукция должна иметь одинаковую цену независимо от места расположения производства аграрной продукции: хозяйства, расположенные рядом с городом тратят на транспортировку продукции меньше, чем более удаленные хозяйства. Следовательно, максимальное значение рента примет в первом концентрическом кольце и будет уменьшаться вследствие удаления участка земли от города, расположенного в центре, в самом последнем кольце земельная рента примет значение, равное нулю. Кроме этого, на формирование земельной ренты будут оказывать влияние плодородие почв, то есть Тюнен пришел к тем же выводам, что и Рикардо.
Тюнен также отметил, что даже если вкладывать труд и капитал в развитие земельного участка последовательно, это не приведет к приросту продукции аграрного сектора, и земельная рента может быть в случае одинакового расположения земельных участков от цента и равности по плодородию почв. Модель изолированного государства, «Модель Тюнена», выявленная Тюненом, предполагает существование области изолирования одинаковых по плодородию почв, в центре которой расположен город, являющийся единственным синтезатором спроса на продукцию аграрного сектора. Оптимальность размещения сельскохозяйственных отраслей представляется с помощью концентрических колец, расположенных в форме убывания интенсивности.
Институт рынка земельных участков в настоящее время предполагает повышение эффективности землепользования, получение дополнительного дохода с помощью сдачи земельных участков в аренду. Классификация рынка недвижимости позволяет выделить в его составе рынок аренды — наиболее конкурентный из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости. Его особенностью является большая эластичность спроса и предложения, связанная с тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в части некоторых его особенностей. Здесь он в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским, обладает делимостью, большей ликвидностью. Кроме того, на данном рынке выше динамика спроса и больше эластичность предложения и он в меньшей степени подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости.
В настоящее время, в качестве базы формирования арендной стоимости земельного участка, используется ставка земельного налога. Кроме того, величина арендной платы зависит от дифференциальной ренты, которую будет получать арендатор. Также для более точной оценки арендных платежей рассчитывают корректировочные коэффициенты, применяемые для базовой величины арендной платы, учитывают поправки на расположение участка (удаленность от центральной усадьбы, дорог и пр.).
Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствие надежных правовых гарантий на недвижимость, становится причиной фрагментарности рынка недвижимости, высокой степени его региональной локализации. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не используются в полной мере в рыночных механизмах оборота земель. Это не может не препятствовать выбору оптимального варианта землепользования, позволяющего гармонизировать интересы основных участников земельных отношений.


Литература
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Гуманистика, 2003.
2. Артеменко Т.В., Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. — М.: ГУЗ, 2000.
3. Бартенев С.А. История экономических учений. — М.: Экономистъ, 2005.
4. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. — М.: Дело ЛТД, 1995.
5. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. — М.: Русская деловая литература, 1996.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2021
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия