Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка и реклама
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
Проблемы современной экономики, N 2 (34), 2010
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Яковлев А. А.
соискатель кафедры экономики и предпринимательства Балтийской академии туризма и предпринимательства (г. Санкт-Петербург)

Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России
В статье исследуется процесс становления рынка жилой недвижимости с момента начала приватизации до наших дней. Показана динамика развития современного рынка жилья, его структура, основные проблемы и возможные варианты их решения
Ключевые слова: рынок недвижимого имущества, экономика недвижимости, жилая недвижимость, рынок жилой недвижимости, жилищный фонд

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с разрушением командной модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира.
О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения [1].
Исторический процесс становления рынка жилой недвижимости можно представить в виде нескольких этапов.
Первый этап представляет собой период, в течение которого происходило становление правил рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1 кв. м. жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось слабой материальной базой. На начальном этапе существующий в тот момент механизм сделок с недвижимостью нельзя признать полноценным рынком, так как отсутствовала не только работоспособная законодательная база для его функционирования, но и не был определен законный статус товара, покупателей и продавцов. Прошли первые аукционы, на которых продавались права на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.
Следует выделить основные черты этой стадии развития рынка жилой недвижимости.
Во-первых, необходимо отметить быстрый рост цен в начале периода (с 1991 по1994 г.г. в Москве цены выросли в 30 и более раз и составили до $900 за м2, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз и составили $450 за м2) и его затухание, и даже падение к концу периода. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5–10 %. В других крупных городах этот этап начался позже и продолжался до 1997 года, в большинстве случаев, повторяя тенденции развития рынка недвижимости в столицах.
Во-вторых, период характеризуется установлением границ государственного вмешательства в отношения, связанные с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения доходов от продажи собственности. В 1992 году в первом квартале был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. Этот акт исполнительной власти фактически похоронил аукционную торговлю и дал толчок развитию сети агентств недвижимости и частных маклеров, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья. В 1993 г. был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе на суммы, полученные от продажи недвижимого имущества. Именно эти законодательные изменения сыграли основную роль в криминализации операций с недвижимостью. С целью избежать поборов участники сделок стали занижать фактические суммы при оформлении договоров купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 г. была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.
В-третьих, для этой стадии свойственны проблемы с функционированием самого механизма заключения сделок. Документы можно было оформить только в государственной нотариальной конторе того района, где был расположен продаваемый объект. Кроме этого, возникало множество мелких вопросов, решение которых было невозможно без координации действий профессиональных участников рынка недвижимости. Результатом возникших затруднений становится развитие частного нотариата. Но недостаток квалифицированных кадров вместе с пробелами законодательства привел к росту мошенничества на рынке жилья.
И, в-четвертых, именно на этой стадии происходит формирование риэлтерского сообщества как организованного участника рынка. Понимая необходимость определения стратегии и текущей политики профессионального риэлторского движения, формирования цивилизованного рынка недвижимости, совершенствования правового обеспечения, разрозненные предприятия во многих регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.
К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации. Если в 1992–93 гг. таких городов было 4–5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина определялась на уровне 60–70%.
Кризис 1998 года ознаменовал собой начало следующей стадии развития рынка недвижимости в России.
Специалисты отмечают, что свершившийся кризис на первом этапе не вызвал реального роста цен. В городах с долларовыми ценами инициатива продавцов, поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В городах с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20%. Таким образом, в первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.
Далее определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом. В отличие от кризиса 1994 года, это вызвало сокращение количества сделок с недвижимостью.
В конце 1999 г. — середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной стабилизации.
Следующий этап развития рынка длился вплоть до кризиса, начавшегося в 2008 г. После 2000 г. на российском рынке жилой недвижимости наступает «эпоха покупателя». Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.
В 2007 г. влияние на рынок новостроек было оказано введением нового Градостроительного кодекса и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.
В 2007 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новой редакции закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2007 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.
Период с 2000 г. по конец 2008 г., несмотря на кажущееся благополучие, не решил проблемы недостаточной законодательной базы, поэтому по-прежнему остаются проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налоговых выплат. Высокие цены на жилье обусловлены малыми объемами ввода жилья. Развитие рынка жилой недвижимости обуславливалось также низкими доходами большинства населения и отсутствием кредитных историй у заемщиков.
Благодаря периоду относительной стабильности, можно говорить об установившемся рынке жилой недвижимости России и сделать выводы по поводу его структуры и региональных особенностей.
Рынок жилья в отношении к другим сегментам рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров:
— жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья;
— жилье является недвижимостью, которая связана с землей;
— жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом;
— жилье дорогой товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;
— переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками.
К особенностям российского рынка недвижимости следует отнести:
высокий удельный вес коммунальных квартир и общежитий;
установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья);
формирование в России большой прослойки новых собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного фонда в результате бесплатной приватизация жилья.
Для полноты представления рынка жилой недвижимости необходимо охарактеризовать жилищный фонд России, в котором официально выделяются следующие виды: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд, жилищный фонд коллективной собственности. По данным Федеральной службы государственной статистики [4] динамика и структура жилищного фонда РФ показана в таблице 1.


Литература
1. Каплий О.В. Рынок недвижимости: состояние, перспективы, пути интеграции и роль общественных организаций в формировании рынка / Материалы Международной конференции риэлторов «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, роль профессиональных общественных организаций и его формирование» г. Ялта 3.-7 мая 1999.
2. Стерник Г.М., Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его развития. Демоскоп Weekly. http://www.demoscope.ru/weekly/2002/051/rossia01.php
3. Стерник Г.М. Спад на рынке строительства и продажи жилья в России.// Журнал Новой экономической ассоциации. — 2009. — №4.
4. Федеральная служба государственной статистики. http://www.gks.ru

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2017
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия