Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1 (37), 2011
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Васильева Л. П.
доцент кафедры финансов и кредита Вологодского института бизнеса,
кандидат экономических наук


Проблемы реализации федеральной целевой программы «Жилище» в Вологодской области
В статье рассматривается федеральная программа «Жилище», реализация которой в настоящее время является одним из приоритетных вопросов на территории Вологодской области
Ключевые слова: региональная экономика, федеральная целевая программа, ипотечный кредит, инвестиционно-строительная сфера, коэффициент доступности жилья

Структурные сдвиги в региональной экономике происходят постоянно под воздействием рыночных факторов. Они позитивно или негативно влияют на динамику развития предприятий и организаций, в результате чего экономическая среда постоянно адаптируется к современным условиям. Адаптация осуществляется с большими трудностями и не всегда соответствует долговременной стратегии социально-экономического развития страны. В связи с этим возникает необходимость, использовать формы регулирующего воздействия на процессы структурной перестройки экономики со стороны федеральных и региональных органов управления [5].
Программно-целевой метод регулирования экономикой, в отличие от других инструментов региональной политики (дотаций, субвенций, трансфертов) позволяет обеспечить комплексное решение региональных проблем. Он учитывает все многообразие факторов, определяющих динамику развития, предусматривает долговременные и дорогостоящие мероприятия в регионе.
Важнейшими функциями целевых программ являются: проблемно-целевая ориентация организаций региона; организационно-регулирующая, которая выявляет источники и объем ресурсов, выделенных для реализации программы, заказчиков, исполнителей, показатели, сроки и результаты; стимулирующая, определяет взаимные обязательства, систему поощрений и ответственность сторон; контролирующая, обеспечивает мониторинг и оперативность реагирования на возможные отклонения.
В настоящее время на территории Вологодской области ежегодно разрабатывается порядка 30 целевых программ. Их реализация позволяет целенаправленно решать многие региональные вопросы, такие как: развитие в регионе информационных технологий, поддержка предпринимательства, привлечение иностранных инвестиций, развитие туризма и др.
Более подробно мы остановимся на показателях реализации программ, которые регулируют актуальные вопросы по доступности жилья в области. Ситуация с обеспечением населения жильем в настоящее время является достаточно сложной. На 2009 г. в Вологодской области было обеспечено жильем только 79% населения, в том числе 6%, живущих в ветхом и аварийном жилье. Преобразования в этой области были начаты в рамках федеральной целевой программы «Жилище», принятой на 2002–2010 гг. Государственным заказчиком и координатором программы выступило Министерство регионального развития РФ. В результате было создано правовое поле для решения жилищных проблем, а также предложены механизмы их реализации.
Для достижения намеченных целей, и обоснования принимаемых решений программой проводится мониторинг рынка жилья, показателями которого являются: а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек); б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Планировалось, что к 2010 г. первый коэффициент будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года), а второй — 30% (для 30% семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств) [2].
На практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. На эту экономическую категорию влияет ряд факторов: стоимость, совокупный доход семьи, процентная ставка кредита, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, величина налога на недвижимость, размер страховых выплат и т.д.
Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения. По доходам общество делится на три социальных группы. Первая — это семьи с высоким уровнем дохода, которые решают жилищный вопрос без помощи государства. Численность этой группы составляет 10% общей численности населения и решение вопроса возможно за счет строительства элитных домов, многоэтажных домов с квартирами улучшенной планировки, коттеджей и особняков. Ко второй группе следует отнести средний класс, решение жилищной проблемы для которого возможно частично, за счет определенной помощи государства, предприятия, кредитов банка, на первичном и вторичном рынках. Она составляет до 30%. Третья группа населения, нуждающаяся в доступном жилье — это семьи с низкими доходами, это 60% от общей численности населения.
В зарубежной практике применяется показатель «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья * к медианному доходу семьи * за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на ее приобретение. В России отсутствуют данные о медианных доходах и медианных ценах на жилье, поэтому коэффициент доступности жилья рассчитывается в соответствии с методикой ФЦП «Жилище».
По этой методике коэффициент доступности жилья определяется по соотношению средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек, и рассчитывается по формуле:
Кдс = (Д * N) / (C * S) , (1)
где Кдс — коэффициент доступности жилья; Д — среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год; N — число человек в семье; S — площадь условной квартиры, кв. м; C — средняя стоимость 1 кв. м жилья, руб.
Возможности населения по приобретению жилья можно охарактеризовать и показателем продолжительности периода накопления денежных средств, необходимых для приобретения жилья:
Тс = 1 / Кдс = (C * S) / (Д * N) , (2)
где Тс — продолжительность накопительного периода, лет.
Следует отметить, что коэффициент доступности жилья является достаточно условным, поскольку учитывает все совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Поэтому при оценке реальных накопительных возможностей населения рассчитаем коэффициент доступности жилья, учитывающий только ту часть доходов, которая превышает минимальные потребительские расходы:
Кдр = ( Д – Р) * N / (C * S) , (3)
где Р — минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.
Период накопления денежных средств, необходимых для приобретения жилья, без учета минимальных потребительских расходов определяется по формуле:
Тс = 1 / Кдс = (C * S) / ((Д –Р) * N) , (4)
где Тр — продолжительность накопительного периода без учета минимальных потребительских расходов, лет.
Согласно данным статистики и расчетам (табл. 1) вологодской семье состоящей из трех человек, исходя их среднемесячного совокупного денежного дохода семьи для приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м на конец 2009 г. понадобится 9 лет для приобретения жилья на первичном рынке, и 6 лет на вторичном.
Однако при учете реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличится соответственно до 14 и 10 лет. Результаты расчетов, приведенные в таблице подтверждают, что в настоящее время жилье недоступно для основной части населения. Период накопления постоянно увеличивается, поскольку цены на квартиры все время растут. Даже при наличии у семьи со средними доходами какого–то жилья, намерение увеличить его размеры может быть реализовано не ранее, чем через 4 года. При этом ФЦП «Жилище» планировала, что на 2010 г. стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за 3 года.
Вторым показателем доступности жилья в регионе является: «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств». Он позволяет более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке кредитов. Алгоритм расчета данного показателя представлен в приложении N9 к ФЦП «Жилище» и определяется по формуле:
где TI — минимальный совокупный доход семьи из трех человек (руб. в месяц); LTV — доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (5); P — средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (руб. в среднем за год); — процентная ставка по кредиту (% в год); t — срок кредита (лет); PI — доля платежа по кредиту в доходах семьи (%).
Таблица 1
Расчет показателей доступности жилья в Вологодской области
3 Среднедушевой доход населения за вычетом потребительских расходов при условии экономной структуры потребления (при исключении расходов на покупку алкогольных напитков, ювелирных изделий, строительных материалов и т.д.)
Доля семей с совокупным доходом выше минимального определяется исходя из данных об их распределении по уровню среднемесячного дохода.
Ввиду отсутствия официальной информации используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи. В 2008 г. в Вологодской области значение рассматриваемого показателя составляло 10%, а к 2010г. в рамках национального проекта планировалось, что 30% семей будут иметь возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств.
Используемая в России методика расчета коэффициента доступности жилья помимо очевидных достоинств, таких как простота расчета и наглядность, имеет недостатки, которые не позволяют применять его в качестве единственного показателя доступности приобретения жилья. Во-первых, данные официальной статистики о средней стоимости квадратного метра жилья существенно расходятся с информацией риэлторов. Расхождения между показателями могут составлять более 30%. Во-вторых, при расчете необходимо определять стоимость типового, улучшенного и элитного жилья. В-третьих, коэффициент доступности жилья традиционно рассчитывается на основе ежегодных данных, но для оперативного мониторинга ситуации в жилищной сфере требуется чаще определять значение показателя, так как стоимость квадратного метра жилья и заработная плата меняются в зависимости от сезона.
Бурный рост цен на первичном рынке жилья вызвал волну спекулятивного интереса к вложениям в этот сектор. Рынок недвижимости стал своеобразной «биржей», где можно заработать до 100% прибыли. Вследствие его переоценки, рано или поздно этот «мыльный пузырь» должен был лопнуть. Это произошло, после того, как российская экономика испытала на себе начало мирового финансового кризиса в 2008 г.
В конце 2008 г. снизилась инвестиционная активность в строительство жилья. Главным ограничителем инвестиционного спроса и динамики строительства стали исключительно высокие цены на жилье. Опережающий рост цен по сравнению с ростом доходов граждан обусловил снижение покупательной способности основной части населения.
С октября 2008 г. до мая 2009 г., по оперативным данным департамента строительства, энергетики и ЖКХ, вследствие увеличения процентных ставок по кредитам и высокой стоимости квадратного метра количество строительных организаций сократилось примерно на 30%, уменьшились продажи, а также снизились цены на жилье примерно на 5–10%.
В сложившихся условиях граждане вынуждены искать способы улучшения жилищных условий. Одним из них является получение бесплатного социального жилья от государства. Однако в результате уменьшения бюджетного финансирования в период с 2003 по 2009 гг. предоставление квартир государством сократилось более чем в 2 раза.
В соответствие с новым жилищным кодексом бесплатное жилье будет предоставляться только социально незащищенным слоям населения (инвалидам, военнослужащим, неполным семьям и др.). При среднем размере семьи 3 человека количество очередников на конец 2009 г. в Вологодской области составляет около 70 тыс. чел. Для обеспечения только этой категории населения жильем по установленным социальным нормам (18 кв.м. общей площади) необходимо построить более 1 млн кв. м общей площади. Остальной части граждан улучшать свои жилищные условия придется за счет собственных средств и с привлечением кредитов на коммерческом рынке жилья.
Одним из вариантов является получение ипотечного кредита. Ипотека в переводе с греч. hypotheke — залог недвижимого имущества. В области становление ипотечного кредитования жилья началось в 1999 г. с принятия концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования и программы ипотечного жилищного кредитования.
Программа ипотечного кредитования является одной их приоритетных социально-экономических программ в регионе. В целях ее реализации в 2000 г. была создана некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Деятельность ее направлена на реализацию социально значимого для области инвестиционного проекта, позволяющего создать необходимые условия для обеспечения населения области доступным по стоимости жильем, содействовать активизации строительных и смежных с ней отраслей, обеспечить развитие рынка недвижимости и создание новых рабочих мест. Основными направлениями деятельности ипотечного фонда являются: строительство и инвестирование в строительство жилья; обеспечение рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов на территории области.
На начальном этапе реализации программы ипотечный фонд предоставлял отсрочки по оплате строящегося жилья на 10 лет под 10% годовых. Между правительством области, ипотечным фондом и федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию в 2002 г. было заключено соглашение о сотрудничестве. Благодаря чему ипотечный фонд перешел к долгосрочному кредитованию (до 28 лет) с участием коммерческих банков, с применением инструментов финансового рынка закладных, которые впоследствии трансформируются в облигации и обеспечивают привлечение в ипотеку финансовых ресурсов.
В рамках реализации соглашения Правительства области с федеральным агентством на ипотечный фонд возложены функции регионального оператора, т.е. связующего звена между банками, оценочниками, страховыми компаниями и федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Первичным кредитором и первичным держателем закладной становится коммерческий банк. После выдачи кредита банк продает ипотечному фонду закладные, которые затем им продаются федеральному агентству — конечному держателю закладных. Таким образом, средства вновь поступают в область. В настоящее время ипотечные кредиты жителям области предоставляет банк ОАО «Промэнергобанк». Строительством жилых объектов занимаются: ОАО «Вологдагражданпроект», ООО «Жилищно-строительная индустрия», ООО «Горстройзаказчик» и другие строительные организации. Страхование приобретаемой недвижимости осуществляют ОАО СК «Шексна», «Вологда — РОСНО», ОСАО «Ингострах».
Распространение ипотечного кредитования в регионе и в целом по стране сдерживается следующими проблемами:
1. Большой размер первоначального взноса и высокая стоимость кредитных ресурсов. При существующих условиях в системе ипотечного кредитования (от 20% до 90% первоначальный взнос, 11–14% ставка кредита в зависимости от срока кредитования) заемщиками могут стать только достаточно обеспеченные граждане.
В качестве примера рассчитаем возможность участия семьи из трех человек в областной программе ипотечного кредитования. Для расчета использовалась трехкомнатная квартира, общей площадью 54 кв. м для семьи из трех человек стоимостью 1790262 руб. Первоначальный взнос составил 30% от стоимости квартиры, т.е. 573078 руб. Кредит составил 70% от стоимости квартиры — 1253183 руб. Кредит выдан сроком на 28 лет под 14% годовых. Погашение задолженности по кредиту, процентам и основной сумме долга производилась по принципу аннуитета. При этом ежемесячные платежи определялись по формуле:
где П — сумма ежемесячного платежа, руб.; S — сумма выдаваемого кредита, руб.; i — процентная ставка за период погашения в долях от годовой; n — количество платежных периодов во всем интервале погашения кредита.
В результате проведенных расчетов ежемесячные платежи будут составлять 175440 руб. Таким образом, семья из трех человек с двумя трудоспособными членами при наличии среднедушевых доходов по области (8461 руб. в месяц) не имеет возможности участвовать в системе ипотечного кредитования. Кроме того, общая выплата процентов составляет около 4 млн руб., что в 2,2 раза больше исходной стоимости квартиры! В итоге стоимость квартиры составит не 1790262 руб., а более 5 млн руб.
В 2008 г. после известия об обвале американского, а затем британского ипотечного рынка российские финансисты обсуждали вопросы о необходимости свернуть ипотечные программы, так как основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе — кредиты крупнейших мировых банков. Частично проблему решает Центральный банк РФ, но его ресурсы ограничены. Крах российской ипотечной системы не состоялся, но в результате процентные ставки на начало 2009 г. составили 14–18% годовых.
2. Жесткие требования банков к потенциальным заемщикам. Предъявляя их, банки пытаются снизить свои кредитные риски. Однако в настоящее время у большинства потенциальных заемщиков нет кредитной истории и возможности официально подтвердить свои высокие доходы. Это объясняется тем, что значительная часть граждан работает на частных предприятиях и получает заработную плату в конвертах.
3. Отсутствие четкой и ясной системы государственной поддержки населения на федеральном и региональном уровнях. Отдельные федеральные и региональные программы предусматривают только льготы бюджетникам, военным, молодым семьям в получении ипотечного кредита. Однако комплексного подхода к решению жилищных проблем данных категорий граждан не существует.
4. Психология и менталитет российских граждан. В нашей стране граждане опасаются брать долгосрочные кредиты, предпочитая хранить деньги дома. Это объясняется тем, что еще не полностью восстановилось доверие населения к банкам после кризиса 1998 г.
5. Научная и экономическая не проработанность на государственном уровне возможных стартовых моделей и сценариев развития ипотеки.
В условиях переходного периода развитие жилищной сферы невозможно без участия федерального и региональных органов управления. Осуществление принципа доступности жилья, восстановление социально оправданного соотношения доходов граждан и стоимости приобретения, оплаты содержания и ремонта жилища являются важнейшими направлениями воздействия государства на экономические процессы в данной сфере. Федеральные целевые программы реализуют разные органы управления: Комиссия Правительства РФ, специально созданные межведомственные комиссии, экономические службы регионов. Сказать однозначно, какая из применяемых моделей управления является лучшей, пока невозможно, очень много зависит от субъективного фактора.
В последние годы из-за ограниченности ресурсов федерального бюджета, требования к формированию перечня федеральных целевых программ постоянно ужесточаются. Фактически производится не отбор программ, а отбор наиболее эффективных или остро необходимых конкретных инвестиционных проектов, входящих в программы, который и предопределяет включение той или иной федеральной программы в перечень финансируемых из федерального бюджета.
Сложившаяся в России практика разработки и реализации федеральных целевых программ экономического и социального развития регионов имеет как достоинства, так и недостатки. К числу первых можно отнести: направленность на решение актуальных проблем регионов, наличие нормативной и законодательной базы. Среди недостатков работы наиболее существенными являются: слабое финансирование, недостаточно соблюдается необходимая последовательность реализации программных мероприятий, не обеспечивается необходимая степень координации действий государственных заказчиков и региональных правительств, не вполне сочетаются рыночные механизмы и методы государственного регулирования.
Количественная оценка эффективности реализации федеральных целевых программ весьма затруднительна сейчас тем, что, несмотря на большое их количество и накопленный разнообразный опыт, процесс их реализации, по существу, находится на начальном этапе. Тем не менее, по каждой программе есть некоторые реальные результаты в виде осуществленных программных мероприятий.
Как показал опыт России, разработка и реализация федеральных целевых программ занимает одно из важнейших мест в достижении целей государственной региональной экономики, т.к. они решают жизненно-важные задачи регионального развития. В настоящее время основные усилия предстоит направить не столько на разработку новых, сколько на реализацию уже разработанных программ. В связи с этим наибольшее значение приобретает решение практических проблем осуществления региональных программ, связанных с необходимостью преодоления выявившихся недостатков и использования накопленного положительного опыта.


Литература
1. Жилищный кодекс РФ: ФЗ №188-ФЗ от 29.01.2004г.: www.consultant.ru
2. О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2000г.: www.consultant.ru
3. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг. http://www.programs-gov.ru
4. Статистический ежегодник Вологодской области 2002–2008 гг: Вологодский облкомстат. — Вологда, 2009.
5. Варламов В.С., Трейвиш А.И. Федеральные целевые программы развития регионов России и их роль в смягчении межрегиональной асимметрии. http://www.metal-profi.ru/library/economy/federalnie_tcel.htm

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2021
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия