|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (39), 2011 | | | | ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА | | | Новиков А. В.
аспирант Ивановской государственной архитектурно-строительной академии
Копылов В. В.
соискатель Норильского индустриального института
| |
| | | | | В статье рассмотрена проблематика взаимодействия субъектов в сфере обслуживания и управления объектами недвижимости, представлена концептуальная модель взаимодействия участников процесса управления и обслуживания объектов недвижимости, рассмотрена организационная кооперация как одна из эффективных форм сотрудничества между субъектами | | Ключевые слова: муниципальная недвижимость, управление недвижимостью, организационная кооперация | | УДК 332.87; ББК 65.31 |
В последние годы, в связи со снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы, проблема эффективного управления государственной собственностью становится все более актуальной. В современных условиях это одна из наиболее сложных и малоизученных проблем в экономической науке.
Имущество города является материально-вещественной базой функционирования его экономики, поэтому его эффективное использование должно стать одной из основных задач органов власти города. В то же время важной стороной вопроса является коммунальное обслуживание имущества, находящегося в ведении муниципалитета.
Эффективность управления и обслуживания имуществом города напрямую связана с экономическим ростом города, развитием его социальной сферы, а также инвестиционной привлекательности города. В общем виде структура подотраслевого взаимодействия участников в сфере ЖКХ представлена на рис.1. | | |  | | Рис. 1. Структура подотраслевого взаимодействия участников в сфере ЖКХ |
За последние десятилетия Правительством РФ взят твердый курс на развитие рыночных отношений в сфере ЖКХ. Говоря в целом о рынке управляющих компаний, следует отметить, что он представляет собой систему, включающую:
— организации (предприятия) со схожей специализацией (целью деятельности);
— потребителей (население, организации и т. п.);
— кредитные организации, связанные между собой потоком услуг (товаров), денег, ценных бумаг (производная составляющая), а также договорными обязательствами. В общем виде модель рынка управляющих компаний представлена на рис. 2.
Согласно последнему изменению в законодательстве РФ, в ближайшее время муниципальные образования должны провести конкурсы по выбору управляющих компаний. Проблема реализации поставленной задачи заключается в том, что отсутствуют четкие критерии конкурсного отбора, не сформулированы требования к управляющим компаниям. По сути, любое юридическое лицо может принимать участие в конкурсе и пообещать что угодно, не предоставив никаких гарантий.
Экономические предпосылки свидетельствуют о том, что рынок услуг сферы ЖКХ может быть четко сегментирован: одни управляющие компании будут заниматься обслуживанием домов эконом-класса, где собственникам низкие цены важнее высокого качества обслуживания. Другие компании будут заниматься элитным жильем, содержание которого должно быть соответствующим. Причем более высокая цена за обслуживание элитного жилья связана с большим количеством современных инженерных коммуникаций, которые достаточно сложны в обслуживании.
В ряде случаев создание управляющих компаний берут на себя застройщики. Однако этот процесс имеет не только положительные, но и отрицательные стороны. С одной стороны, застройщику лучше всего известны особенности дома, инженерные коммуникации, требования к обслуживанию и ремонту. С другой стороны — управление многоквартирным домом требует знания специфики рынка, определенных стандартов качества, технологий работы с клиентами. | | |  | | Рис. 2. Рынок управляющих компаний: концептуальная модель взаимодействия |
Участники рынка управления в жилищно-коммунальной сфере рискуют столкнуться с рядом проблем, связанных с неразвитостью рынка и возможной неплатежеспособностью населения. Долги потребителей по оплате коммунальных услуг в большинстве случаев ложатся на управляющие компании.
На данном этапе развития долги потребителей — это практически неотъемлемая часть управления многоквартирным домом. Рынок управления многоквартирными домами находится на начальном этапе формирования. И недавно созданные, и бывшие муниципальные компании находятся в равных условиях, поскольку у первых нет еще отработанных алгоритмов решений проблем, а методы работы вторых устарели и неэффективны в современных условиях. И те и другие компании сталкиваются с проблемой долгов собственников по оплате коммунальных услуг, ответственность за которые приходится нести компании. Для решения этой проблемы в судебном порядке пока нет законодательной базы, однако можно обезопасить компанию от банкротства, применяя новые технологии работы с собственниками. В ближайшее время вряд ли удастся избежать появления на рынке недобросовестных компаний, а для получения обманутыми жильцами денег с такой компании — опять же нет законодательной базы. Государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от мошенничества в этой сфере, но проблем можно избежать, если жильцы станут более ответственно относиться к выбору управляющей компании.
Наиболее трудным будет переход к новым условиям работы для бывших муниципальных компаний. Им придется либо менять принципы работы, вводить стандарты качества и ориентироваться на клиента, либо занять на рынке нишу управления дешевым жильем, у собственников которого значительно меньше требований к качеству управления, но и услуги управляющей компании в этом случае стоят не слишком много. Частных компаний, как правило, управление дешевым жильем не интересует из-за низкой доходности этого сегмента, они ориентируются на управление элитными домами и жильем средней ценовой категории. Управление жильем требует больших вложений, которые достаточно долго окупаются.
Товарищества собственников жилья в большинстве небольших городов РФ находятся в стадии становления. Еще не отлажена система взаимоотношений между управляющим аппаратом ТСЖ и собственниками жилья, не сформирован рынок предприятий, предоставляющих свои услуги ТСЖ, существует неопределенность со штатом ТСЖ ввиду отсутствия нормативных документов, регламентирующих их работу, и, наконец, в стране и регионе не работает структура по подготовке квалифицированных кадров, занятых в управлении ТСЖ.
Как правило, основная часть ТСЖ приходится на дома, введенные в эксплуатацию в течение последних нескольких лет. Именно в таких домах жильцы четко осознают, что квартира и придомовая территория находятся в их собственности, а потому уделяют особое внимание тому, как обслуживается их имущество и как им распоряжаются. Компании, вводящие жилой дом в эксплуатацию, зачастую берут на себя обязанности по созданию ТСЖ в новом доме. В жилых домах старой постройки создание ТСЖ сдерживается, прежде всего, самими жильцами, фактически не проявляющими инициативу. Опыт создания ТСЖ показывает, что в домах под управлением товарищества улучшается качество предоставляемых услуг, становится чище в подъездах и придомовых территориях, снижается размер оплаты за предоставляемые услуги. Во многом это связано с повышенной степенью ответственности аппарата управления перед своими нанимателями, т.е. собственниками жилья.
Таким образом, на сегодняшний день самыми эффективными и распространенными способами управления эксплуатацией жилой недвижимости в РФ являются товарищества собственников жилья и управляющие компании, осуществляющие свою деятельность по итогам выигранного конкурса муниципалитета. Единоличное управление пока встречается в единичных случаях, прежде всего в связи с низкой активностью населения и юридической неграмотностью. Несмотря на небольшое количество ТСЖ в общей массе управляющих компаний, динамика роста их количества говорит о том, что в будущем ТСЖ станут одним из ключевых способов управления эксплуатацией жилой недвижимости. Муниципалитет по-прежнему занимает пассивную позицию в ходе проведения жилищной реформы. Не принимаются нормативные акты, не ведутся работы по оповещению населения, отсутствует первоначальная подготовка кадров управления эксплуатацией жилой недвижимости. Все это приводит к торможению развития жилищно-коммунального хозяйства города, а значит, к ухудшению не только экономической, но и социальной обстановки. Связана такая пассивность, прежде всего, с нежеланием муниципалитета отдавать придомовую территорию и собственность в руки собственников дома. Говоря об эффективности работы товариществ собственников жилья, можно привести как положительные, так и отрицательные примеры. Но все же наличие товариществ, снизивших стоимость оказываемых населению услуг и повысивших их качество, говорит о перспективе этого направления. В свою очередь, далеко не все управляющие компании осуществляют грамотное управление. Однако и здесь практика жилищно-коммунального сектора Волгограда показывает наличие грамотных управленцев, ведущих разумное управление. Новый Жилищный Кодекс четко регламентирует развитие реформы в Российской Федерации и выявляет способы управления эксплуатацией жилой недвижимости, самыми перспективными из которых, по нашему мнению, являются товарищества собственников жилья и управляющие компании.
Если говорить об анализе эффективности схемы управления ЖКХ большинства городов РФ, то можно сформулировать два основных вывода:
● выбранная схема работы с жилищными компаниями не совсем эффективна;
● возможности дальнейшего повышения эффективности функционирования ЖКХ города существенны, хотя и скрыты в деталях процесса планирования.
К числу направлений повышения эффективности функционирования ЖКХ можно отнести также возможности совершенствования планирования и внедрения механизмов конкуренции в ЖКХ города. Так, например, для повышения эффективности функционирования ЖКХ города имеет смысл ввести в практику бюджетного планирования минимальный муниципальный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м. общей площади жилья в месяц.
Одним из главных условий устойчивого развития любого экономического субъекта является рациональное использование ресурсов (материальных, труда, капитала). Решению этой задачи во многом может помочь уточнение видов, форм и содержания таких организационно-экономических отношений и связей между экономическими субъектами, которые отвечали бы требованиям устойчивого функционирования предприятий всех форм собственности в рыночных условиях, обеспечивали их гибкость и жизнеспособность и способствовали развитию национальной и региональной экономики.
Существуют и описаны в научной экономической литературе следующие виды организационно-экономических отношений:
● интеграция — слияние компаний, занимающихся изготовлением как одинаковых, так и различных изделий, зачастую не конкурирующих впрямую на рынке;
● конгломерация — слияние двух или более компаний, относящихся к несвязанным между собой сферам бизнеса (отраслям);
● концентрация — укрупнение производства, соединяющая в одном предприятии производство различных технологических стадий одного изделия;
● кооперация — сотрудничество самостоятельных предприятий при изготовлении определенной продукции;
Рассматривая формы взаимодействия в контексте классического определения сущности организационно-экономических отношений, автор применяет системный и структурный подходы. Это позволило выявить содержательную характеристику процесса взаимодействия предприятий различного масштаба и выделить кооперацию как наиболее приоритетную форму организационно-экономических отношений субъектов коммунального рынка в условиях формирования и развития системы товариществ собственников жилья.
Схема взаимосвязи субъектов и объектов кооперации представлена на рис. 3. | | |  | | Рис. 3. Схема взаимосвязи субъектов и объектов кооперации в сфере ЖКХ |
Кооперация выделена нами как наиболее рациональная форма организационно-экономических отношений и связей между экономическими субъектами в условиях нестабильности, неопределенности, свойственных данному периоду развития рынка коммунальных услуг. Другие организационно-экономические отношения не обладают таким разнообразием видов и форм, предлагают меньше возможностей для использования, не придают отношениям хозяйствующих субъектов необходимой устойчивости и, в то же время, гибкости в условиях неопределенности внешней экономической среды. Так, например, интеграция, родственное кооперации организационно-экономическое отношение, также позволяет объединить в процессе производства все имеющиеся в распоряжении субъектов ресурсы. Однако при интеграции компаний они не могут сохранить свою самостоятельность, и, следовательно, теряют гибкость и эластичность реакции на изменения внешней среды.
Сегодня организационная кооперация как форма экономических отношений, является наиболее гибкой, адаптивной формой взаимодействия предприятий жилищно-коммунального комплекса в условиях неопределенности и стохастичности развития органов управления эксплуатацией жилой недвижимости на общероссийском и региональном уровне.
Целесообразность организационной кооперации товариществ собственников жилья в условиях их становления и развития заключается:
— в снижении хозяйственного риска;
— в уменьшении финансовых, материальных и трудовых издержек;
— в отсутствии жестких производственно-экономических связей;
— в распределении ответственности;
— в маневренности в текущей деятельности.
Эффективность использования той или иной формы кооперации определяется по ряду критериев: социальная значимость товариществ, производственно-хозяйственный потенциал, финансовый потенциал, управленческий потенциал, деловая репутация, дисциплина собственников, региональные особенности.
Одной из главных для успешного функционирования и взаимодействия предприятий жилищно-коммунального хозяйства является на сегодняшний день, по мнению руководителей различных организаций, проблема, как ни странно, отсутствия кадров — людей с техническим образованием или складом ума, инженеров, строителей, технологов и монтажников. Значит, нужно, используя кадровую кооперацию, приглашать к сотрудничеству образовательные учреждения, доводить до них отраслевые планы и заранее отслеживать таланты.
Организационная кооперация органов управления эксплуатацией жилой недвижимости будет всемерно способствовать повышению их устойчивости, стабилизации экономического состояния, увеличению числа рабочих мест и уровня жизни сотрудников, продвижению экономики региона, повышению региональной инвестиционной привлекательности и общему социально-экономическому состоянию региона. |
| |
|
|
