Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 4 (48), 2013
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Ларина Н. А.
аспирант Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Социально-экономическая оценка программы надстройки мансардных этажей в Санкт-Петербурге
В статье рассмотрены основные проблемы реконструкции жилого фонда Санкт-Петербурга. Проанализирован имеющийся опыт проведения реконструкции домов с надстройкой и выявлены основные способы ее реализации. Определены основные условия проектирования мансардных этажей
Ключевые слова: реконструкция жилого фонда, способы реализации реконструкции, надстройка мансардных этажей, условия и способы реализации проектов, эффективность проектов
УДК 338; ББК 65.01   Стр: 319 - 321

Петербург уникален тем, что исторический центр чрезвычайно компактен. В большей мере это связано с его молодостью: 300 лет — не возраст для европейского города. А тот его облик, к которому мы привыкли, который любим и ценим, сложился вообще чуть ли не за 100 лет: с начала XIX по начало ХХ века. При этом дома постоянно перестраивались. При Петре I Петербург был одно-двухэтажным, при Пушкине стал трехэтажным, а к 1917 году — в основном 4–5-этажным. Причем застройка была очень плотной и единообразной. И это единообразие обеспечивало цельность восприятия. Застройка была объединена единым масштабом и даже функцией: на 85–90% ее составляли жилые здания. Плотность брутто жилого фонда достигала при этом 20–25 тыс. кв.м/га.
Петербург всегда был под пристальным вниманием властей. До Николая I даже небольшие объекты возводились по чертежам с надписью «Высочайше утверждено». Стоит отметить особое отношение к жилым домам. Смотрителями домов часто были профессиональные архитекторы, это характерно для современной Европы и США. Они внимательно следили за состоянием дома — кровли, гидроизоляции и т. д.
После революции именно жилому фонду повезло меньше всего. Зимний дворец стал музеем, Дворянское собрание стало Большим залом Филармонии и т. д. И плохо ли, хорошо ли, по мере сил, по мере понимания и наличию средств их поддерживали. Что касается жилья, то после национализации оно потеряло хозяев. Квартиры начали активно делить, делать беспорядочные перепланировки. Обслуживание зданий тоже оставляло желать лучшего. Максимум, что могли сделать управхозы, — организовать сброс снега с крыши. Ремонтировать не было ни средств, ни желания. В результате начались протечки, от них страдали перекрытия. Вода стояла в подвалах, отсыревали и разрушались стены. Сильный урон домам нанесла блокада, но город жил. В процессе реконструкции кварталов приходилось сносить дома внутри дворов. Дело в том, что уплотнительная застройка — совсем не современное изобретение. До революции участки активно застраивались и уплотнялись. Жить в образовавшихся вторых и третьих дворах приходилось без солнца и света.
Продолжение традиции реконструкции имеет право на существование в наше время. Какую-то часть города можно законсервировать как музей. Но рядовой застройки это касаться не должно. Сегодня мы наблюдаем борьбу градозащитников с инвесторами. Каждая из сторон, преследуя свои интересы, не может или не хочет учитывать все факторы, составляющие проблему обеспечения жизни города. Однако без инвесторских вливаний денег на ремонт не соберешь, а без реконструкции скоро нечего будет охранять.
Сейчас провести комплексный капитальный ремонт старого фонда можно только на средства инвесторов. Их можно привлечь исключительно материальной выгодой. Для этого требуется разрешить разумное разуплотнение и создание новой площади за счет надстроек, встроек, мансард преимущественно внутри кварталов и под контролем надзорных инстанций. Отчислений от доходов за проданную новую площадь должно хватить на неотложные ремонтные работы.
Анализ имеющегося опыта проведения реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей выявил четыре основных способа её реализации:
— реконструкция домов без отселения жителей и без перепланировки квартир (с частичной перепланировкой) существующего дома с надстройкой мансардного этажа, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
— реконструкция домов без отселения жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, расширением корпуса основного здания, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
— реконструкция домов с отселением жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, пристройками к торцу дома, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
— снос существующих домов, переселение жителей, проживающих в них, и строительство нового жилья на месте снесённого, что применительно только к зданиям не имеющих исторической и культурной ценности.
Опыт Москвы показал, что затраты на демонтаж и транспортировку конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения образующихся отходов, даже без учёта затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить свыше 100 долларов США на один квадратный метр сносимого жилья.
Реальное использование в строительстве того или иного из перечисленных вариантов,а также применение других вариантов реконструкции домов первых массовых серий застройки, позволяет накопить определённый опыт внедрения конструктивных, технологических, финансовых и других решений для реализации программы надстройки мансардных этажей исторических зданий.
Такой опыт приобретается при освоении пилотных проектов на специально выделенной демонстрационной зоне. Из общего количества этих домов определяется один-два дома, которым присваивается статус домов пилотного проекта, реконструкция которых осуществляется в первую очередь, и на них отрабатываются конструктивно-технические решения, организационный и финансовый механизмы.
При реконструкции происходит не только восстановление существующего здания, качественного состояния, но и получение дополнительной площади жилья за счет надстройки дополнительных этажей, пристроек и вставок в существующую застройку. В процессе реконструкции утепляются до нормативного уровня наружные стены реконструируемого здания, проводится капитальный ремонт или замена светопрозрачных ограждений и внутренних инженерных систем с установкой контрольно-регулирующих приборов на отопление.
Особенностью развития строительства за рубежом является то, что наряду с новым строительством и ремонтно-восстановительными работами, расширяются объёмы реконструкции зданий и сооружений. За 23 года завершила реконструкцию жилых домов индустриального строительства Франция. В этой стране реконструкция жилья проводилась без отселения, при этом в финансировании участвовали как жильцы (50%), так и муниципалитеты (50%). В Германии реконструкция и модернизация 5-этажных крупнопанельных жилых домов проводится на 100% за счёт средств федерального бюджета. Значительные реконструктивные работы, включая утепление домов и надстройку мансардных этажей, проводятся в Дании, Финляндии, Словакии и других Европейских странах.
Процесс реабилитации четырёх- и пятиэтажных жилых домов в западноевропейских странах в основном завершился к середине 90-х годов прошлого столетия. Основными направлениями реконструкции являлись: надстройка мансардного этажа, замена коммуникаций, стеклопакетов, оконных и балконных заполнений, увеличение размеров квартир, утепление наружных стен, улучшение звукоизоляции и отделка.
По информации пресс-службы городской администрации, сегодня в Петербурге насчитывается 28 тыс. жилых домов, в которых имеется 26 тыс. чердаков и 1208 мансард. По оценке специалистов Комитета по градостроительству и архитектуре, только в центре Петербурга можно получить около 1 млн кв. м мансардного жилья, попутно решив проблемы ремонта зданий.
Строительство мансардного этажа на 5-этажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 м2 при экономии 0,15 га городской территории. Увеличение жилой площади при реконструкции здания обходится в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях. Анализ реализованных проектов показывает высокую доходность устройства мансардных этажей для потенциальных инвесторов. Они позволяют отчислять 20–30% стоимости жилья мансардного этажа на мероприятия по реконструкции и утеплению всего здания. В то же время каждый проект индивидуален и требует отдельного расчёта.
Социально-экономический потенциал эффективности таких проектов определяется в каждом конкретном случае. Например, при утеплении фасада здания улучшается микроклимат в квартирах, увеличивается срок службы здания, снижаются коммунальные платежи. Сюда же входит ремонт подъездов, установка домофонов, восстановление балконов (во многих зданиях они в аварийном состоянии) или их остекление, ремонт внутренних коммуникаций дома, устройство лифтов и т.д.
Проекты возможно реализовывать без отселения жителей дома. Для этого требуется выполнение ряда условий:
— Устанавливается фиксированное время проведения строительно-монтажных работ: по будням с 9.00 до 18.00, по субботам с 10.00 до 16.00 проводятся подготовительные работы, не создающие шума.
— Проводится мониторинг (фотографирование, подписание акта или фотографии) всех квартир здания на предмет оценки их состояния до начала проведения работ. Это необходимо сделать во избежание необоснованных претензий к строителям и оценки ущерба, нанесенного ими. Такая мера защищает и строителей, и жителей.
— Работы осуществляются с подвесных лесов, крепящихся по периметру крыши. Такая система необходима для предотвращения, с одной стороны, проникновения с лесов в квартиры жителей, с другой — несанкционированного доступа жителей на строительную площадку. Леса делаются таким образом, чтобы даже мелкие предметы не могли упасть вниз. В качестве дополнительной меры безопасности устраиваются деревянные галереи над подъездами. И, безусловно, должна быть организована надлежащая охрана строительной площадки на земле.
— Строительная площадка должна занимать небольшую площадь, а технология строительства — предусматривать работу «с колёс» или не требовать большого места для складирования строительных материалов.
— Подъём строительных материалов, оборудования и рабочей силы осуществляется приставным подъемником (по временной лестнице или другим способом, кроме применения кранов). Лестничные клетки и подъезды жилой части здания не используются для подъёма на крышу строительных материалов, оборудования и рабочей силы.
Следование этим рекомендациям при реализации проекта позволит обеспечить спокойное проживание жителей и избежать конфликтных ситуаций в процессе строительства.
Как архитектурно-объемный элемент, завершающий композицию здания, мансардный этаж представляет собой относительно самостоятельный объект в рамках проекта и имеет характерные особенности, отличающие его от традиционных этажей здания. Архитектурная типология мансарды основывается на объемно-планировочных, санитарно-технических и противопожарных требованиях. Основными условиями проектирования мансардного этажа являются:
● выбор варианта в зависимости от планировочного решения здания-основы;
● определение формы и размера крыши в зависимости от окружающих строений и здания основы;
● обеспечение взаимодействия существующей и проектируемой систем инженерного оборудования;
● определение конструктивной схемы, материала конструкций с учетом единства с основным зданием;
● определение метода максимальной безопасности производства работ, включая ограничение веса конструкций и деталей.
Перед началом реализации проекта и до проектных работ каждое здание должно быть обследовано для выяснения состояния несущих конструкций и фундаментов. Нецелесообразно реконструировать здания с износом более 40% (в соответствии с методиками обследования зданий). На основе результатов обследования вырабатывается конструктивное решение надстраиваемого мансардного этажа.
Общая рекомендация — это использование лёгких конструкций: тонкостенные оцинкованные профили, дерево, комбинации упомянутых материалов с прокатом и другие конструктивные решения. Это связано с обеспечением безопасности (недопустимо использование подъёмных кранов), экономией (не требуется дорогостоящего усиления конструкций), потребительскими характеристиками мансарды (лёгкие конструкции обеспечивают большое свободное пространство) и скоростью проведения работ.
С точки зрения современной нормативной базы строительной индустрии препятствий по проведению мероприятий по реконструкции зданий и надстройки мансардных этажей нет. Однако существующие юридические акты дают возможность владельцу одной квартиры остановить весь процесс реконструкции в зависимости от решения судьи. Очень важный момент — внесение ясности в федеральное законодательство в части описания прав и обязанностей по распоряжению общей долевой собственностью.
В европейских странах решения о модернизации здания принимаются 2/3 голосов жителей дома. Такой подход не ущемляет ничьих прав и работает на благо основной массы жителей и государства.
Однако на настоящий момент вся существующая нормативная база, регулирующая правовые взаимоотношения на территории Санкт-Петербурга относится только к объектам капитального строительства, и не касается реконструкции существующих эксплуатируемых зданий.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которого не завершено (далее — объекты незавершенного строительства)». В тексте Градостроительного кодекса формулировка «Объекты капитального строительства» далее не употребляется, из чего можно сделать вывод, что Градостроительный кодекс устанавливает порядок осуществления градостроительной деятельности, включая проектирование и строительство (реконструкцию), только в отношении зданий, строений, сооружений, выведенных из эксплуатации или вновь создаваемых, т.е. зданий, строений, сооружений, являющихся объектами незавершенного строительства (объектами капитального строительства).
Служба строительного надзора Санкт-Петербурга вправе вмешаться только по жалобам организаций и физических лиц, либо если здание относится к историческому памятнику (в этом случае инвестор обязан получить согласование КГИОП).

Выводы:
1. В процессе развития города необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства — строительства новых зданий и реконструкция уже существующей застройки.
2. Реконструкция и капитальный ремонт осуществляются одновременно по нескольким программам, финансируемым из различных источников. При этом механизм финансовой консолидации для обеспечения комплексности реконструкции практически не используется. В различных инвестиционно-строительных программах трудно скоординировать решение таких вопросов, как обеспечение согласованности интересов (прежде всего — экономических) жителей (а именно, предоставление жилья очередникам, проживающим в сносимых и реконструируемых домах), инвесторов, властей. Ведомственная разобщенность затрудняет выбор проектов реконструкции, который необходимо делать с учетом интересов всех участников процессов реконструкции.
3. Существующие правовые положения не дают ясных правил организации переселения жильцов и участия населения в процессах комплексной реконструкции сложившейся застройки. Отсутствие четкой правовой базы приводит к тому, что инвесторы, надстраивая мансарды в центре города (поскольку это экономически выгодно), действуют не в правовом поле.
4. Необходимо на уровне города решить вопрос по геотехническому обоснованию мансардных надстроек, как юридически, так и финансово. Возможно, совместно с инвесторами, выделять частично средства из бюджета города для его проведения.


Литература
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012).
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012).
3. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012).
4. Федеральный закон РФ № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Глава 4. Обеспечение безопасности зданий и сооружений в процессе строительства, реконструкции, капитального и текущего ремонта.
6. Постановления Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
7. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.10.2011 № 1423 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 № 651»
8. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (приняты Постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 г. № 153).
9. Асаул, А.Н. Проблемы экономической оценки реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга. Асаул А.П, Асаул Н.А,. Денисова И.В, Малинина Н.А., Рыбнов Е.И. под. ред. Асаул А.Н. СПб.: СПбГАСУ, 2003.
10. Алексеев С.И. «Геотехническое обоснование мансардных надстроек и углублений подвалов существующих зданий». Санкт-Петербург. 2005.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2021
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия