|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (52), 2014 | | | | ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА | | | Локтионова Е. В.
аспирант кафедры логистики и торговой политики
Санкт-Петербургского государственного экономического университета
| |
| | | | | В статье рассматривается логистическая система управления девелоперскими проектами. Показано движение потоков в процессе реализации девелоперского проекта. Описаны результаты внедрения инструментария логистического менеджмента в процесс создания и реализации девелоперского проекта | | Ключевые слова: девелопмент, девелоперский проект, логистические процессы, поток, цепь, логистический менеджмент | | УДК 338.24; ББК 65.291.592 Стр: 184 - 186 |
С точки зрения развития, одной из наиболее интересных сфер строительной отрасли является девелопмент. Прогресс в данной сфере тесно связан с уровнем экономического развития в стране и требует постоянного совершенствования методов и приемов строительства. С переходом от традиционной экономики к экономике, в основе которой лежат принципы логистики, ее приемы стали распространяться не только на торговый сектор, но и на промышленность в целом. Тогда же были предприняты первые попытки перенести инструментарий логистики в сферу строительства.
Девелопмент широко применяет логистику в своей деятельности, например: систематизацию процесса, интеграцию всех этапов строительства воедино, принцип снижения совокупных затрат и максимизации прибыли. Процесс девелопмента — это процесс выбора, развития идей и их экономического содержания. В рамках обозначенного процесса происходит движение финансовых, материальных, информационных, кадровых и иных потоков.
Логистическая система управления девелопмента жилой недвижимости — это сложная организационно-завершенная и структурированная экономическая система, состоящая из совокупности элементов, взаимосвязанных единой целью для управления девелоперским проектом объекта жилой недвижимости.
Логистическая система управления (рис. 1) делится на три уровня, соответствующие понятию микро-; мезо- и макрологистики. | | |  | Рис.1. Субъекты многоуровневой логистической системы управления девелопмента
Составлено по: [2] |
Особенностью строительной отрасли является то, что ее макрологистический уровень замыкается на уровне города, поскольку строительство, в том числе девелопмент, в подавляющем большинстве случаев осуществляется в границах города. Именно этот макрологистический уровень именуется Городская логистика (City Logistics) [1, с. 87–88]. Она обеспечивает городские конгломерации промышленными и продовольственными ресурсами, имеет основной целью удовлетворение потребностей комплекса городского хозяйства и населения мегаполиса в транспортно-логистических услугах. Городскую логистику также определяют как «научно-практическое направление, имеющее своим предметом совершенствование транспортно-логических схем и маршрутов перевозки грузов и пассажиров в условиях крупных городов» [2, с. 271]; или как «практическую организацию процесса функционирования потоков материалов, транспортных средств, людей, энергии, финансов и информации, а также организацию работы инфраструктуры (социальной, производственной, транспортно-логистической) в рамках городской агломерации в условиях усиления товарообмена субъектов хозяйствования» [3, с. 30]. Девелопмент жилой недвижимости является неотъемлемой частью городской логистики, так как создает объекты капитального строительства, которые формируют направление дальнейшего развития логистической системы города, то есть фактически создает предпосылки для роста городской агломерации, задает качество не только непосредственного проживания граждан, но также качество транспортного обеспечения новых селитебных территорий. Мезологистический уровень объединяет предприятия отрасли, которые образуют в рамках города строительный кластер. В этот кластер входят и девелоперские компании.
В основе процесса девелопмента лежит взаимодействие экономических потоковых процессов. Графическое отображение их движения представлено на рис. 2. | | |  | Рис. 2 Движение потоков в процессе девелопмента
Составлено по: [7] |
Первоначально, в процессную среду девелопмента входят потоки информации, финансов и кадров. Они позволяют говорить об инициации проекта. На первом этапе — этапе инициирования объекта — решающую роль играет входящий финансовый поток, который обуславливает наличие финансовой возможности осуществления данного проекта и информационный поток, несущий в себе данные о состоянии рынка недвижимости, потребителях, конкурентах, намечающихся тенденциях и возможностях компании.
На втором этапе происходит оценка инициативы, согласование ее с инвестором, обсуждение правовых возможностей объекта, наличия и согласования обременений, оформление технических условий на ресурсы, перспективности и окупаемости объекта. На третьем этапе происходит обеспечение правовых возможностей объекта, сбор исходно-разрешительной документации, разработка схем финансирования объекта. На четвертом этапе выполняется технико-экономическое обоснование проекта, подсчет объемов работ и проектирование объекта. Здесь основным является информационный поток, фактического движения финансового потока на данном этапе не наблюдается, однако, уточняются сметные затраты на объект недвижимости. Пятый этап — согласование объекта с участием информационного и юридического потоков. Шестой и седьмой этапы характеризуются движением материального потока, так как именно на этих этапах начинается осуществление логистики на строительной площадке, осуществляется транспортировка, складирование, распределение и прочие логистические операции. Возникающие на данном этапе логистические затраты и издержки отражают движение финансового потока.
На этапе распоряжения результатами проекта возможны:
● продажа готового объекта;
● передача инвестору;
● управление объектом на определенный срок и последующая передача его инвестору;
● самостоятельное управление объектом и сдача в аренду.
Таким образом, формируется поток доходов девелоперской компании от проекта. На данном этапе формируется выходящий поток готовой продукции, финансов и информации.
Проанализировав движение потоков в процессе девелопмента, можно сделать вывод о ведущей роли финансового потока. Наличие денежных средств является основанием для инициации проекта девелопмента и лишний раз подтверждает, что девелоперская деятельность носит ярко выраженный инвестиционный характер. Масштабность схемы движения финансовых средств в процессе создания объекта девелопмента отражает разветвленную структуру самого процесса девелопмента.
Логистика девелоперского проекта в целом состоит из потоков материалов, финансов, информации, и их частных случаев, циркулирующих внутри проекта. Каждый поток является отдельной составляющей единого интегрированного логистического потока и образует основу интегрированной логистики девелоперского проекта.
Таким образом, логистика девелоперского проекта — это процесс управления финансовыми потоками, связанными с ними информационными, материальными потоками в определенной микро-, мезо- или макроэкономической системе для максимизации стоимости создаваемого объекта недвижимости с оптимальными затратами ресурсов.
Для управления процессом девелопмента и осуществления строительства необходимо участие большого количества экономических контрагентов. Это существенно усложняет процесс управления проектом и требует отдельного рассмотрения. Одной из задач девелоперской компании является повышение межорганизационной координации, в основе которой лежит согласование действий и общее целеполагание участников девелопмента в цепи создания и развития продукта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут быть: инвесторы, соинвесторы, заказчики, подрядчики и другие лица (рис. 3). Каждый участник имеет свои цели и выполняет свои функции.
Девелопмент жилой недвижимости на незастроенных участках — это последовательная цепочка процессов, которую реализуют все участники девелоперского процесса. На рис. 3 представлена схема создания и реализации девелопмента и перечислены возможные участники проекта. Представленная схема имеет упрощенный вид, так как полная схема девелопмента слишком сложна для отображения.
В дальнейшем, данная логистическая цепь образует логистический канал, в соответствии с которым реализуется объект нового строительства.
Все звенья представленной логистической системы должны работать на общую цель девелоперского проекта: получение валового дохода, способного покрыть все произведенные затраты с некоторым превышением (прибылью).
Большинство решений, принимаемых в рамках цели девелоперского проекта, не являются первичными, то есть касаются уже повторных закупок у тех же поставщиков, пусть и с незначительными изменениями в заказе, в сроках поставки, объемах, номенклатуре. Надежность и жизнеспособность партнеров и подрядчиков, участвующих в девелоперском проекте, применение ими принципов и методов логистики, позволяет, в конечном счете, быстрее поставить на рынок недвижимости высококачественный объект в требуемом объеме, созданный для определенной группы потребителей, в период времени, когда данный объект будет пользоваться спросом, в экономически обоснованном, выгодном месте, с минимальными общими затратами.
Центральное место в создании и реализации девелоперского проекта занимает логистическая система управления, охватывающая все стороны девелоперской деятельности. Данное обстоятельство дает основания говорить об особом, целенаправленном логистическом менеджменте в девелопменте. Благодаря широкому применению инструментария логистического менеджмента могут быть достигнуты результаты, обладающие следующей экономико-строительной эффективностью.
1. Сокращение сроков создания девелоперского проекта.
2. Сокращение сроков возведения объекта жилой недвижимости.
3. Оптимизация логистических издержек реализации девелоперского проекта, в том числе за счет применения логистических концепций при возведении объекта.
4. Рациональное использование материальных ресурсов при выполнении строительно-монтажных работ.
5. Минимум срока окупаемости инвестиционных вложений в девелоперский проект.
6. Достижение сопряженности интересов продавцов и покупателей строительной продукции в соответствии со спросом различных групп населения.
7. Создание благоприятной городской социальной среды для проживания населения в разных районах города.
8. Воспроизводство архитектурного облика микрорайонов города, что достигается с помощью эстетических характеристик девелоперских объектов жилой недвижимости.
Таким образом, логистические процессы и логистический менеджмент девелопмента обеспечивают равновесное состояние всех этапов девелоперского проекта, тем самым достигается оптимум по Парето для всех его участников, включая потребителей жилой недвижимости.
Девелопмент жилой недвижимости на рынке Санкт-Петербурга продолжает свое активное развитие. Этому процессу в немалой степени должно способствовать внедрение логистики в создание и развитие жилой недвижимости. Так, повышение роли Городской логистики в вопросах жилищного строительства свидетельствует об увеличении ответственности девелоперов перед населением, так как создание объектов жилой недвижимости должно происходить с осознанием социальной действительности, особое внимание должно уделяться качеству создаваемой среды, с ориентацией на нужды населения. | | |  | Рис. 3. Схема движения потоков в цепи создания и развития девелоперского проекта
Составлено по: [5] |
| |
|
|
