|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (75), 2020 | | | | СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ГОСУДАРСТВ ЕВРАЗИИ И ДРУГИХ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН | | | Кашбразиев Р. В.
профессор кафедры международных экономических отношений
Казанского федерального университета,
доктор экономических наук
Смирнов В. В.
доцент кафедры КПМГ,
Финансового университета при Правительстве РФ (Москва),
кандидат экономических наук
| |
| | | | | Статья посвящена исследованию соответствия применяемых в Российской Федерации методов расчета базовых ставок аренды недвижимости, находящейся в государственной собственности, сложившимся социально-экономическим условиям. Для достижения данной цели был рассмотрен генезис арендных и земельных отношений в стране; проанализирована нормативная база; изучены российская и международная практика определения стоимости аренды недвижимости и порядок расчета базовых ставок арендной платы в отношении основных видов недвижимости, принадлежащих государству; сделаны рекомендации в части совершенствования нормативной базы и методов расчета кадастровой стоимости для определения базовых ставок аренды недвижимости, находящейся в государственной собственности | | Ключевые слова: государственная собственность, земельные ресурсы, недвижимость, расчет кадастровой стоимости, арендная плата | | УДК 339.976; 332.622 Стр: 167 - 170 |
Главным собственником земли в Российской Федерации является государство. В настоящее время в государственной и муниципальной собственности находится 1579436,2 тыс. га земельных участков [1, с. 42], то есть государство владеет 92,2% земли. Судя по публикациям, такая же ситуация в других странах ЕАЭС — Белоруссии, Казахстане [2, 3, 4] и, в меньшей степени, Киргизии и Армении [5, 6]. В этих условиях при привлечении иностранных инвестиций и при реализации различных межгосударственных проектов основным способом использования земли, вовлечения ее в рыночный оборот, является сдача государственной земельной собственности в аренду.
Предметом настоящей статьи являются применяемые в Российской Федерации методы расчета базовых ставок аренды в отношении недвижимости, находящейся в государственной собственности. Под недвижимостью, находящейся в государственной собственности, в данной статье понимаются земельные участки, жилой и нежилой фонд, прочие виды недвижимости.
Поскольку основной частью активов государства, сдаваемых в аренду, как в городской, так и загородной среде, являются земельные участки, стоимость которых в значительной степени влияет на стоимость жилого и нежилого фонда, а также других видов недвижимости, то основное внимание будет уделено вопросам анализа методов расчета базовых ставок аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Становление и развитие земельных и арендных отношений в России имеют длительную историю. Анализ генезиса арендных отношений в дореволюционной России, согласно новейшим исследованиям, в том числе таких ученых как Е.В. Иванова и Н.Н. Владимиров [7], доказывает отсутствие в тот период в стране цельной концепции арендных отношений. Данный факт также был подтвержден исследованиями К.П. Змирлова, который отмечал, что понятия аренды в российском праве в современном понимании как такового в дореволюционной России не существовало [8].
В период революционных событий 1917 г., в соответствии с Декретом «О земле» (1917), отменялась помещичья собственность на землю, все земли провозглашались общенародным (государственным) достоянием. Это означало отсутствие частной собственности на землю, что накладывало ряд существенных ограничений на сделки с землей и на аренду земельных участков.
Начиная с 1922 г., арендовать земельные участки и другую недвижимость разрешалось коллективным собственникам — колхозам. В дальнейшем, с принятием Конституции РСФСР (1937), земля признавалась государственной собственностью, которая могла находиться в пользовании колхозов. Соответственно, аренда этих земель была запрещена.
Анализ более позднего законодательства СССР и РСФСР об аренде земли показывает, что, несмотря на большие надежды, возлагаемые на аренду земли и других видов недвижимости, в условиях господства государственной собственности на средства производства, а также недостаточной защищенности прав нанимателей арендные отношения играли в экономике совсем незначительную роль.
С 1991 года арендные отношения в России активно развиваются с целью решения целого ряда социально-экономических проблем, имеющихся в стране. Арендные отношения, касающиеся недвижимого имущества, принадлежащего государству, регулируются большим числом разнообразных нормативных актов. Среди них: Конституция Российской Федерации (1993; 2020), Гражданский Кодекс Российской Федерации (1994), Земельный Кодекс Российской Федерации (2001), Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002) и многие другие нормативно-правовые акты.
Использование недвижимости в Российской Федерации, принадлежащей государству, по большей части, является платным — как в форме налога на недвижимость, так и арендной платы. В этой связи арендная плата — это существенный источник пополнения бюджетов различного уровня.
Важнейшей частью современных арендных отношений в части недвижимости, принадлежащей государству, как отмечалось ранее, являются отношения по поводу аренды земли. Анализ ситуации, проведенный Н.В. Комовым и С.А. Шариповым, показал, что сегодня арендные земельные отношения в стране по-прежнему остаются незрелыми, порождающими существенные проблемы в разных областях социальной и индивидуальной деятельности российских организаций и граждан [9]. К наиболее насущным проблемам, связанным с арендой земли, принадлежащей государству, относятся: отсутствие возможности введения единого налога на землю и недвижимость; нечеткая работа механизма предоставления земельных участков в аренду в части сроков и порядка оформления предоставления в аренду земли; отсутствие эффективно работающего механизма функционирования органов местного самоуправления по формированию земельных участков с учетом комплексного освоения территорий. Возникшие в современной России проблемы в сфере управления недвижимостью, земельными ресурсами, землеустройства и земельного капитала должны быть учтены в процессе совершенствования методов расчета базовых ставок аренды в отношении недвижимости, находящейся в государственной собственности.
В Российской Федерации методы расчета базовых ставок аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, основываются на системе принципов, представленных в нормативных документах Правительства РФ [10]. Применение этих принципов для организации оценки земельных участков в практической деятельности привело к тому, что размер арендной платы в расчете на год определяется на основании либо кадастровой стоимости, либо рыночной стоимости земельных участков. Так, анализ нормативных актов органов местного самоуправления показывает, что на муниципальном уровне наблюдается прямая зависимость между величиной арендной платы и кадастровой стоимостью земельных участков. Поэтому можно сказать, что арендная плата на землю и, соответственно, базовые ставки аренды на недвижимость, принадлежащую государству, в основном формируются с учетом размера кадастровой стоимости. Как отмечается М.Н. Лукьяновой, кадастровая стоимость земельного участка может учитываться при установлении размера аренды за пользование земельным участком, цены земли при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, при исчислении земельного налога и в иных случаях, предусмотренных законодательством [11].
На практике к базовым ставкам арендной платы (определенным на основе кадастровой стоимости), которые содержатся в местных нормативных актах, применяются повышающие и понижающие коэффициенты в зависимости от видов использования земли и категории арендаторов. Применение повышающих коэффициентов объясняется, прежде всего, высоким уровнем доходности соответствующих видов деятельности, а понижающие коэффициенты применяются к землям, имеющим социальные приоритеты использования, к которым относятся земли жилой застройки, земли для садоводства и огородничества, земли сельскохозяйственного использования, земельные участки государственных и муниципальных предприятий, земли промышленного назначения.
Кадастровая стоимость определяется в ходе проведения кадастровой оценки. Методология определения кадастровой стоимости содержится в Федеральных стандартах оценки недвижимости. Финальным шагом процедуры определения кадастровой стоимости является внесение результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости.
Практика правоприменения приводит к тому, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается как средняя рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования. В то же время аналитики считают, что во многих случаях наблюдается превышение кадастровой стоимости над рыночной [12]. Это приводит к увеличению суммы уплачиваемого налога, арендных платежей и соответственно завышению цен на конечные продукцию, работы и услуги, производимые арендатором, а также неэффективности рыночных отношений в целом. Вместе с тем, как показывает практика, в некоторых случаях рыночная стоимость земли существенно превышает ее кадастровую стоимость. Например, когда арендная плата за землю сельскохозяйственного назначения определяется не от кадастровой стоимости гектара (0,3%), а на основании рыночной стоимости земли — превышение может достигнуть 4,7 раза [13].
Кадастровая стоимость земли используется и при городской планировке — например, выделяются кадастровые кварталы с установлением для каждого из них кадастровой стоимости земли в соответствии виду разрешенного использования земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.
Проведенный анализ механизма установления кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих государству, на котором основаны методы расчета базовых ставок аренды в отношении недвижимости (земельных участков), показывает, что он, прежде всего, ориентирован на наполнение бюджетов различных уровней и слабо ориентирован на комплексное развитие территорий, устойчивое развитие социума, проживающего на этих территориях.
Величина арендной платы на различные виды недвижимости во многих случаях устанавливается на основании ее кадастровой стоимости. Определение величины аренды на основании рыночной стоимости недвижимости возможно при заключении договоров аренды, оформляемых без проведения конкурса или аукциона.
Проведенный анализ методов определения арендной платы за использование различных видов недвижимости, принадлежащих государству, кроме земельных участков, и сложившаяся практика расчета базовых ставок аренды в отношении рассматриваемых видов недвижимости свидетельствует, что эти методы также в основном ориентированы на получение максимальных доходов местными бюджетами и слабо учитывают потребности комплексного и устойчивого развития территорий.
В связи с вышесказанным на уровне системы принципов, закреплённых в нормативных актах различного уровня, на которых основываются методы расчета базовых ставок аренды в отношении земельных участков, принадлежащих государству, а также других видов государственной недвижимости и арендной платы в целом, предлагается ввести в нормативно-законодательную базу принципы «Обеспечения комплексного развития территорий для гарантирования устойчивого развития регионов и социума их населяющего», а также «Интегральной эффективности», т.е. эффективности, обеспечивающей выгодность и эффективность сдачи в аренду земельных участков, других видов недвижимости, принадлежащих государству, для основных заинтересованных сторон.
В процессе анализа методов определения базовых арендных ставок на недвижимость, принадлежащих государству, было выяснено, что на практике в Российской Федерации для оценки земель используются сравнительный и доходный подходы. Третий — затратный подход — не может быть использован по причине того, что рассчитать затраты на воспроизводство земельного участка в большинстве ситуаций не представляется возможным. Для других видов недвижимости возможно применение всех трех подходов.
Можно предположить, что в случае существования развитого рынка земельных участков, наиболее предпочтительными методами оценки являются методы сравнительного подхода. Однако Н.П. Баринов отмечает, что оценка, связанная с арендой недвижимости, вызывает у оценщиков значительные трудности, поскольку в Российской Федерации имеется «неразвитость ряда сегментов рынка аренды, а также в отечественных нормативных актах до сих пор не дано развернутое определение рыночной арендной платы и не стандартизованы основные требования к проведению таких оценок» [14, с.6].
Применительно к объектам, по которым не сформирован развитый рынок недвижимости, мировой опыт и лучшие международные практики рекомендуют использовать методологию (технологии) дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода с учетом применения метода предполагаемого использования.
Методология дисконтирования денежных потоков может рассматриваться как наиболее предпочтительная для целей оценки недвижимости безотносительно развития рыночных институтов и инфраструктуры. Дело в том, что она в значительной степени ориентирована на учет целей различных участников рыночного процесса и арендных отношений [15]. По этой причине следует совершенствовать именно эту методологию, так как во многих российских регионах имеет место ситуация со слабым развитием конкурентной рыночной среды в области продажи и использования недвижимости, невысокой информированностью покупателей, продавцов и оценщиков о реальных условиях сделок с недвижимостью и острой необходимостью повышения эффективности использования всех видов недвижимости для решения большого круга экономических, социальных и экологических задач.
Основой применения методологи дисконтирования денежных потоков является прогнозирование возможности использования недвижимости для получения чистых денежных доходов. Чтобы посчитать денежные потоки за прогнозный период, рекомендуется тщательно проанализировать информацию о доходах и расходах от объекта недвижимости, имевших место в прошлом, а после, изучив текущее состояние дел, спрогнозировать будущие доходы. Прогноз будущих доходов предполагает расчет показателей потенциального валового дохода, действительного валового дохода, прочих доходов, чистого операционного дохода, ставок дисконтирования и капитализации.
Выше упомянутые показатели должны рассчитываться и использоваться для совершенствования методов определения арендных ставок на недвижимость, принадлежащую государству, с учетом того, что процесс ее использования, в том числе земельных участков, принадлежащих государству, должен обеспечивать комплексное развитие территорий для гарантирования устойчивого развития региона и социума его населяющего, а также достижения максимальной интегральной эффективности. То есть эффективности, обеспечивающей выгодность и эффективность сдачи в аренду различных видов недвижимости, принадлежащих государству, для основных заинтересованных сторон (государства в целом, местных органов самоуправления, населения, арендаторов, бизнес сообщества, социальных организаций и т.д.), что не предполагает в принципе максимальной коммерческой эффективности использования участков земли.
Методология дисконтирования денежных потоков, по нашему мнению, в первую очередь должна быть улучшена там, где она может применяться для определения кадастровой стоимости земли, рыночной стоимости земельных участков и других видов недвижимости, т.е. стоимостей, на основе которых в дальнейшем рассчитываются базовые арендные ставки, путем «настройки» этой методологии на повышение интегральной эффективности использования земельных участков. Для совершенствования методов определения базовых арендных ставок на земельные участки (в том числе нестандартных земельных участков и в случаях предполагающегося нестандартного их использования), принадлежащие государству, основанные на методологии дисконтирования денежных потоков, предлагаются следующие позиции, позволяющие добиться оценки комплексной эффективности использования земель:
во-первых, аренду государственных земель следует рассматривать в качестве инструмента (инвестиции) устойчивого развития социума на определенной территории, которая позволяет государству получать множественные положительные эффекты, а не ограничиваться получением только арендных платежей в местные бюджеты от сдачи конкретного участка земли в аренду; в том числе осуществлять развитие бизнеса и получать дополнительные поступления в бюджеты, как НДС, налог на прибыль, налог на доходы физических лиц, а также создавать рабочие места и объекты социального назначения и т.д.;
во-вторых, в расчетах учитывать вероятности получения отдельных денежных потоков (положительных и отрицательных) в зависимости от выбранных управленческих сценариев ведения бизнеса и принимаемых решений по конкретным денежным потокам (конечно укрупненных или разумно детализированных), не учитываемых ставками дисконтирования;
в-третьих, для определения эффективности использования земельных участков, принадлежащих государству, и их кадастровой стоимости использовать модель интегральной стратегической эффективности (ИСЭ) бизнеса. Под бизнесом может пониматься как национальный, так и международный бизнес.
Модель интегральной стратегической эффективности бизнеса, в который «инвестируется» земельный участок, может быть представлена в виде формулы (1):
 (1)
где ИСЭ — интегральная стратегическая эффективность бизнеса;
Цб-з — цена бизнеса без стоимости земли (аренды земли);
Цз — составляющая цены земли (аренды земли) в цене бизнеса;
СК — собственный капитал бизнеса;
Р1 и Р2 — риски, рассматриваемые как вероятности достижения соответствующих значений показателей при различных управленческих сценариях.
Тогда цена земли (аренды земли) Ц з будет определяться формулой (2):
 (2)
Для определения интегральной стратегической эффективности бизнеса /международного бизнеса воспользуемся формулой дисконтирования (3):
 (3)
где Хi — величина чистого денежного потока от i-го вида деятельности в операционном и инвестиционном сегментах;
βi — вероятность достижения запланированного показателя Хi-го чистого денежного потока от i-го вида деятельности;
Yj — величина j-го источника собственного капитала предприятия или группы;
βj — вероятность достижения запланированного показателя Yj-го источника собственного капитала.
На основе вышеприведенных формул (1)–(3), с учетом того, что в них содержатся показатели, рассчитываемые на основе легко доступной и наиболее достоверной информации, достаточно просто определить рыночную цену земли при «инвестировании» ее в национальные и международные проекты с максимальной интегральной эффективностью проектов, обеспечивающих как прибыльное развитие бизнеса, так и устойчивое общественное развитие.
Следует отметить, что применение модели интегральной стратегической эффективности бизнеса позволяет также с высокой степенью достоверности прогнозировать вероятность банкротства бизнеса [16] / международного бизнеса, который использует (в том числе арендует) земельные участки, принадлежащие государству — и, соответственно, избежать банкротства за счет регулирования ставок арендной платы. В данном случае используется формула (4):
Z = ИСЭ*P3*КП*P4 (4)
где Z — коэффициент отношения цены бизнеса / международного бизнеса к кредиторской задолженности;
КП — коэффициент покрытия кредиторской задолженности собственным капиталом.
Р3, Р4 — риски, рассматриваемые как вероятности достижения определенного уровня ИСЭ бизнеса и покрытия кредиторской задолженности собственным капиталом в прогнозируемый период времени.
Предварительные результаты применения модели ИСЭ как совокупности формул (1)–(4) для анализа оптимальных ставок аренды на недвижимость, принадлежащей государству, в российских регионах (на примере субъектов Центрального федерального округа) показали его высокую эффективность. Реализация предложенной модели на практике стран ЕАЭС безусловно будет способствовать повышению эффективности использования государственной собственности на землю и может принести следующие эффекты:
во-первых, в зависимости от значения интегральной стратегической эффективности можно определять, в какой проект государству наиболее выгодно «инвестировать» земельный капитал с максимальным долговременным комплексным эффектом и надежностью, поскольку достаточно точно прогнозируется вероятность банкротства;
во-вторых, учет вероятностей денежных потоков позволяет определять, какой из проектов сдачи в аренду земельных участков и какой из вариантов развития бизнеса в рамках конкретного проекта обладает наибольшей интегральной эффективностью и устойчивостью;
в-третьих, возможность рассчитывать базовые ставки арендной платы в отношении земельных участков, принадлежащих государству, с учетом максимально возможного долговременного, интегрального эффекта.
Заменяя в вышерассмотренных моделях показатели стоимости земли на показатели стоимости соответствующих видов недвижимости, принадлежащей государству, можно рассчитывать базовые ставки аренды для всех видов недвижимости, принадлежащей государству, обеспечивающие максимальную интегральную долгосрочную эффективность использования государственной собственности.
Сделанные выше предложения в части совершенствования методов определения арендной платы (расчета базовых ставок арендной платы) на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут на практике использоваться:
– министерствами финансов стран ЕАЭС, республик и областей этих стран, а также финансовыми управлениями и отделами муниципальных органов власти при формировании бюджетов (появляется обоснованная база расчета доходной части, как в благоприятных экономических условиях, так и в случае замедления развития экономики, снижения доходов и повышения расходов бюджетов, в случае предоставления льгот или полного освобождения от арендной платы предприятий социальной сферы, в том числе медицины, образования, сельского хозяйства, дошкольного воспитания, малого бизнеса и т.д.);
– налоговыми органами при исполнении своих функций в части понимания ими обоснованности и объективности формирования коммерческими организациями налоговой базы;
– министерствами экономики, государственными и общественными институтами стран ЕАЭС, отвечающими за развитие малого и среднего бизнеса в части предоставления последним в пользование недвижимости на определенных условиях с учетом комплексного развития регионов и территорий, приоритетности развития социальной сферы, промышленности, сельского хозяйства и экономики в целом, установления размеров предоставленных льгот;
– правоохранительными органами стран ЕАЭС при исполнении своих обязанностей (появляется простая, понятная база для определения стоимости комплексного использования государственных активов, установления оптимального размера арендных платежей);
– компаниями и организациями, занимающимися созданием искусственного интеллекта для решения задач комплексного, долгосрочного, устойчивого развития территорий и их населяющего социума. |
| |
|
|
