Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 1/2 (13/14), 2005
ПРОБЛЕМЫ НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ
Фалтинский Р. А.
профессор кафедры экономики строительства
Санкт-Петербургского государственного
архитектурно-строительного университета,
кандидат экономических наук


РАСЧЕТНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИ СОЗДАНИИ НОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ВЫСШИХ УЧЕБНЫХ ЗАВЕДЕНИЯХ

Прежде всего, возникает проблема расчета стоимости земли, отводимой для создания новых учебных и иных заведений. Для ее решения необходима информация о ценах сделок с земельными участками - аналогами оцениваемого. При отсутствии такой информации возможно использование цен предложения (спроса).
При расчете необходимо:
- определение объектов-аналогов (объектов сравнения);
- установление степеней различий объектов сравнения;
- сопоставление цен объектов сравнения;
- корректировка цен с учетом особенностей оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка на основе скорректированных цен аналогов.
Основными ценообразующими факторами, как правило, являются: престижность местоположения, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики земельного участка, в том числе его размер, транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, наличие объектов социальной инфраструктуры и т. п.
Автором при анализе использованы данные о земельных участках, предназначенных для застройки под офисные здания в Санкт-Петербурге, данные о ценах на земельные участки в Санкт-Петербурге, информация в доступных листингах, каталогах и в сети Интернет. Установлено, что обычно участки предлагались в долгосрочную аренду (на 49 лет) и находились в частной собственности. В краткосрочном периоде (до 5 лет) в условиях достаточно развитого рынка недвижимости размеры рыночной стоимости земельного участка, находящегося в собственности либо в долгосрочной аренде, практически не различались. Поэтому величина соответствующей корректировки принята равной нулю. Информация по объектам-аналогам была получена по конкретным сделкам в период с января по ноябрь 2004 г. Цены на землю в этот период росли в среднем на 30% в год. (При осуществлении корректировок использовалось допущение, что цены в течение этого периода росли непрерывно.)
Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе метода сравнения продаж проводился с помощью построения корреляционно-регрессионной модели и таблицы качественных корректировок.
В ходе корреляционно-регрессионного анализа рассмотрены линейная и экспоненциальная зависимости. Критерием выбора наилучшей модели был максимум коэффициента детерминации R2 (от 0 до 100%). Если он равен 100%, то имеет место полная корреляция с моделью, если равен 0, то уравнение регрессии неудачно.
Наиболее значимыми ценообразующими факторами, влияющими на цену продажи земельных участков, являются: "коэффициент застроенности", "престижность местоположения", "интенсивность людских потоков". Факторы, практически не влияющие на цену продажи, были исключены из рассмотрения.
Для расчета вероятной цены продажи оцениваемого объекта была выбрана экспоненциальная регрессионная модель, при коэффициенте детерминации R2 = 78%.
В результате корреляционно-регрессионного анализа получается вероятная цена продажи земельного участка. Устанавливается и диапазон наиболее вероятной цены продажи оцениваемого земельного участка. При этом метод сравнения продаж основывается на сравнительном подходе, метод дисконтирования денежных потоков - на доходном подходе.
Метод сравнения продаж предполагает, что типичный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект-аналог. При наличии достоверной информации по продажам аналогичных объектов метод сравнения продаж обеспечивает достаточно надежные результаты при определении итоговой величины рыночной стоимости. В основу же метода дисконтирования денежных потоков положен принцип ожидания, в соответствии с которым инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов. Оценка рыночной стоимости доходным методом учитывает изменение конъюнктуры рынка, форм и условий оплаты, затрат на строительство, цен продаж, ставок налогов, а также степень развитости рынка, рисков и основывается на ряде допущений в прогнозных оценках.
Для выявления наиболее эффективного способа использования объекта должны быть рассмотрены все основные правомочные варианты его использования: снос существующего здания и возведение нового, реконструкция (ремонт) здания; эксплуатация здания в существующем состоянии.
Не допускаются снос, перемещение и изменение памятников истории и культуры, а также строительство новых зданий и сооружений в охранных зонах, за исключением возводимых в порядке реставрации или регенерации архитектурного ансамбля.
В рамках анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, из рассмотрения могут быть исключены варианты использования по разделу "производственно-складская недвижимость" и некоторые варианты раздела "спортивно-развлекательная недвижимость" (стадион, бассейн, боулинг). И в нашем исследовании были исключены варианты использования университетских объектов под гостиницы и под зрелищно-спортивно-развлекательные учреждения, поскольку было учтено наличие поблизости и гостиниц, и спортивно-развлекательных комплексов. Что касается медицинской, учебной, просветительско-творческой функции вузовской недвижимости, то все они были объединены понятием "офисной".
В то же время были рассмотрены следующие варианты использования оцениваемого объекта: ремонт помещений и использование здания под бизнес-центр с платной охраняемой автостоянкой; реконструкция помещений и использование помещений первого этажа для торговых функций, верхних этажей под офисный центр, а незастроенной части земельного участка под платную охраняемую автостоянку; реконструкция помещений и использование помещений первого этажа для торговли, а помещений верхних этажей под жилье; использование объекта в существующем его виде в качестве офисного здания.
Не была рассмотрена сервисная функция, реализация которой не обеспечивает максимальной реализации потенциала объекта.
Ставка дисконтирования для вариантов реконструкции и эксплуатации в текущем состоянии для офисной функции была определена методом рыночной экстраполяции на основе информации по объектам-аналогам и составила 19%.
Для вариантов реконструкции и последующей эксплуатации здания использовалась следующая модель денежных потоков: в первый прогнозный год - переоборудование оцениваемого объекта под рассматриваемую функцию, в течение пяти лет, следующих за датой оценки, помещения сдаются в аренду, в конце пятого года недвижимость перепродается на открытом рынке.
Затраты на реконструкцию для реализации выбранных вариантов рассчитывались исходя из стоимости ремонтных работ с учетом рассматриваемой функции и общей площади помещений реконструируемого здания с использованием сборников ПРР-2002 ("Показатели ресурсов на ремонтно-строительные работы") и ПРС-2002 ("Показатели ресурсов на строительные работы").
Ставка аренды для варианта эксплуатации здания в существующем состоянии была определена в 197 долл. США за 1 кв. м в год (без учета НДС и коммунальных платежей).
Были рассчитаны четыре варианта стоимости объектов (см. табл.).
Таблица
Варианты стоимости объектов университета
Был сделан вывод, что наиболее эффективным использованием земельного участка является вариант реконструкции и использования помещений первого этажа под торговлю, помещений верхних этажей под бизнес-центр, незастроенной части земельного участка под платную охраняемую автостоянку.
По итогам исследования разработаны теоретические основы выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости в университетском комплексе, предусматривающие пошаговый алгоритм выбора оптимального из сравниваемых альтернативных вариантов. Алгоритм предполагает пять этапов, которые позволят комплексно оценивать функции объекта, нормативно-правовые ограничения, физическую осуществимость функций, экономическую целесообразность и максимальную доходность объекта недвижимости университета.
Методология оценки наиболее эффективного варианта использования земельного участка в целях развития недвижимости университета (вуза) должна ориентировать на использование таких критериев, как правомочность, физическая осуществимость, финансовая оправданность и максимальная эффективность. (Автором разработана методология системного многовариантного подхода к решению одного из наиболее важных вопросов в управлении недвижимостью университетских комплексов - ее оценки, которая отличается от других акцентом на сравнительный анализ оценок, полученных в результате реализации не одного, а трех альтернативных подходов - затратного, сравнительного и доходного.) В связи с этим доказано, что при определении стоимости земельного участка, являющегося важной составляющей недвижимости вузовских комплексов, необходимо использовать комплексный расчет рыночной цены путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков, применяя методы корреляционно-регрессионного моделирования и таблицы качественных корректировок.
При определении понятия "наиболее эффективное использование" подробно описан алгоритм поиска наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2021
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия