|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3/4 (15/16), 2005 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Поддерегина Л. И.
профессор кафедры менеджмента Белорусского национального технического университета (г. Минск),
кандидат экономических наук
Шимановский С. А.
действительный член Белорусского общества оценщиков,
магистр экономических наук
| |
| | | |
Большинство исследователей проблем жилищной сферы (Бузырев В.В., Чекалин В.С., Вобленко С.В., Сидоренко А.Д., Хачатрян С.Р. и др.) к основным направлениям решения проблем в этой сфере относят: разработку программ реформирования жилищной сферы, мониторинг и оценку социально-экономического положения в регионах и стране в целом, обоснование научных гипотез, принятие управленческих решений.
Анализ практики использования существующих показателей жилищной сферы, (представленных на рис.1.) позволил выявить ряд существенных недостатков этой практики. Прежде всего большинство используемых показателей нуждаются в более определенном соотнесении с другими показателями. Например, для получения объективной оценки стоимость жилищного фонда, капитальные вложения в жилищное строительство необходимо соотносить с величиной валового национального продукта. Далее субъективный характер расчетов качественных показателей приводит к искажению оценки состояния жилищной сферы, так как большинство из них оцениваются экспертами в баллах в соответствии с нормами жилищного стандарта. В результате велика зависимость от оценки компетентности эксперта. Существует и вероятность манипулирования за счет изменения отдельных норм стандарта. При расчете ряда показателей (например, ввода в действие жилых домов, обеспеченности населения жилым фондом) возникает необходимость учитывать социальную информацию прогнозного характера (потребность в жилье, демографические ожидания и др.), осуществлять мониторинг показателей, отражающих состояние рыночных отношений в жилищной сфере (связанных с оценкой приватизации жилья, долей бюджетных расходов на его воспроизводство и содержание жилищно-коммунального хозяйства). В зависимости от выбранного направления использования показателей (например, для мониторинга социально-экономического состояния страны, обоснования научных гипотез и др.) их интерпретация может меняться. Возможно и применение одних и тех же показателей для различных целей. Например, такие показатели как качество жилья и коммунальных услуг, обеспеченность жильем, степень снижения бюджетных затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства и др., позволяют не только определить состояние жилищной сферы, но и осуществить контроль за реализации концепции ее реформ.
Особо стоит вопрос о выборе ключевого показателя, который отличался бы межстрановым характером его использования, простотой, однозначностью. Сейчас большинство исследователей, а также государственные органы статистики при межстрановом анализе наиболее часто используют показатель обеспеченности населения жильем (отношение объема жилищного фонда в квадратных метрах общей площади к числу жителей, либо отношение числа квартир (домов), приходящихся на 1 тыс. (10 тыс.) чел. Он прост и для расчетов и общедоступен. Однако он не в полной мере отражает различия в социально-экономических условиях и не дает полного представления о степени дифференциации удовлетворения потребностей населения в жилье. | | |  | | Рис.1. Показатели состояния жилищной сферы |
Представляется целесообразным для оценки состояния жилищной сферы использовать показатель, учитывающий структуру жилищного фонда региона по соответствию жилья нормам жилищного стандарта и обеспеченность отдельных социальных групп населения жильем. Соответственно, по нашему мнению, ключевой показатель жилищной сферы IHFt следует определять по формуле: | | |  |
Данный показатель отражает уровень обеспеченности населения жильем по качеству и количеству (на уровне не ниже норм жилищного стандарта). Учитывая тот факт, что нормы жилищного стандарта периодически меняются в зависимости от проводимой государством жилищной политики и научно-технического прогресса в жилищной сфере, данный показатель позволяет оценить не только уровень обеспеченности, но и условия воспроизводства рабочей силы и в целом условия социально-экономического развития страны (региона).
Структура жилищного фонда при соответствии жилья нормам жилищного стандарта оптимальна при IHFt={1; 0}. В этом случае жилищный фонд соответствует нормам существующего стандарта, а домохозяйства с жильем ниже стандартных норм отсутствуют.
Что касается таких показателей, как показатели рынка недвижимости жилищной сферы, то они акцентируют внимание на коммерческой мотивации. Показатели рынка недвижимости (представленные на рис.2) должны характеризовать его текущее состояние с точки зрения возможного извлечения дохода. Соответственно при принятии управленческих решений основной акцент должен быть сделан на экономическую целесообразность принятия решения и максимизацию прибыли.
Число показателей, разрабатываемых для исследования рынка недвижимости, весьма значительно (см. Лэнд Р. [8], Густафссон К., Лундстрем С., Мартиссон К. [9], Стерник Г.М., Гусев А.Ф. [10], Репченко О. [11] и др.). В их основе лежат ценовые характеристики рынка.
Данные показатели можно классифицировать как показатели, отражающие отдачу на вложенный капитал, и показатели, фиксирующие динамику рыночной конъюнктуры. Первые служат для определения инвестиционной привлекательности, позволяют сравнивать альтернативные варианты вложения средств на страновом и межстрановом уровнях и поэтому используются при разработке инвестиционных проектов, в бизнес-планировании и девелопменте при развитии недвижимости. Они, однако, не позволяют дать оценку емкости рынка, во многом зависят от специфики позиционирования жилья, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство определенного типа жилья и в тоже время позволяют манипулировать полученными результатами в интересах и инвестора, и государственных органов в жилищной сфере. Вторые показатели, фиксирующие динамику рыночной конъюнктуры, позволяют определить не только текущее состояние рынка недвижимости жилищной сферы, но и возможное его развитие, делать прогнозы, основываясь на потребительских ожиданиях (будущих доходах) и перспективной потребности в жилье. При этом прогнозы зависят от специфики выборки респондентов. Поэтому и в данном случае методики расчета не исключают возможности манипулирования и неверной интерпретации полученных результатов. | | |  | | Рис.2. Показатели рынка недвижимости жилищной сферы |
Такой показатель, как IPD (см.рис.2) в условиях трансформационной экономики требует доработки. Необходим учет объема и структуры сделок, особенностей рыночных отношений при изменении уровня удовлетворения потребности в жилье (замена преимущественно государственного распределения жилья приобретением его на рынке, приватизация, уровень развития инвестиционно-ипотечных отношений, ограниченность права собственности, изменения в налогообложении и др.). Это позволит, в первую очередь, снизить вероятность манипулирования данным показателем, сделать его сопоставимым по годам, отразить процесс развития рыночных отношений в жилищной сфере.
По нашему мнению, показатель оценки состояния рынка недвижимости жилищной сферы IHMt должен иметь следующий вид: | | |  |
Показатель (2) позволяет оценить не только инвестиционную привлекательность региона, но и уровень конкуренции на рынке и развитие частной собственности на жилье. В совокупности с показателем жилищной сферы (1) показатель (2) отражает динамику становления рынка недвижимости в жилищной сфере.
Предлагаемые показатели (1) и (2) могут использоваться в качестве информационно-аналитического инструментария в программах, направленных на развитие рыночных отношений в жилищной сфере - например, в программе социально-экономического развития Республики Беларусь, Концепции развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь на период до 2015 года, Национальной жилищной программы, Национальной стратегии устойчивого развития до 2020 года, в системах мониторинга рынка недвижимости в жилищной сфере для оценки инвестиционной привлекательности региона, в системах поддержки соответствующих управленческих решений, в исследованиях по проблемам социально-экономического и демографического развития отдельных стран. |
| |
|
|
