Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка и реклама
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
Проблемы современной экономики, N 3/4 (15/16), 2005
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ
Бузырев В. В.
заведующий кафедрой экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
доктор экономических наук, профессор, засл. деятель науки РФ

Петрухин А. Б.
заведующий кафедрой организации, экономики и управления производством Ивановской государственной архитектурно-строительной академии,
кандидат технических наук

Березин А. О.
доцент кафедры экономики и менеджмента в строительстве
Санкт-Петербургского государственного экономического университета,
кандидат экономических наук


ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА: ВОПРОСЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ И МЕТОДИЧЕСКИХ ОБОСНОВАНИЙ

Приоритетным направлением проводимой в России реформы жилищной сферы должна стать разработка механизма реализации жилищной программы (с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов), ориентирующего на оптимизацию структуры жилищного фонда и процесса жилищного строительства. Программный подход при этом необходимо использовать как на стадии разработки концепции, так и при формировании программных систем, способных обеспечить реформирование жилищной сферы в относительно короткие сроки. Средством достижения цели становится перевод жилищной сферы региона в такое состояние, при котором она способна успешно решать задачи по удовлетворению потребностей в новом жилье, созданию нормальных условий проживания, по обеспечению эффективного функционирования жилищной сферы.
В настоящее время общий недостаток всех разрабатываемых в РФ жилищных программ - отсутствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения, а соответственно и финансовых обоснований.
Участие населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления в формировании инвестиционного фонда для реализации программ жилищного строительства может быть представлено в виде следующей модели.
(Модель разработана с учетом специфики дотационного региона).
Рис.1 . Модель формирования комплексной жилищной программы региона
На основе данной модели устанавливаются зависимости между общей потребностью в инвестициях и размером строительных, кредитных и бюджетных возможностей региона, а затем эти зависимости формализуются в виде детерминированных адаптивных, мультипликативных и смешанных моделей.
Используемые в настоящее время модели кредитования жилищного сектора не обеспечивают необходимую и достаточную эффективность привлечения инвестиционных ресурсов. Соответственно возникает необходимость в разработке такого механизма кредитования, который создавал бы условия для привлечения инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами.
В России и за рубежом существуют различные методические подходы к организации долгосрочного кредитования жилищной сферы. Анализируя эти подходы, мы предлагаем выделять четыре их крупных классификационных признака, ориентируясь на которые можно группировать: институциональные, кредитно-финансовые, бюджетно-дотационные и адаптационные методики
Рис. 2. Классификация методик жилищного кредитования
Рис. 2 свидетельствует, вместе с тем, о множестве схем кредитования на современном этапе развития жилищной сферы в РФ. Особого внимания в этой связи заслуживаю методики с участием такой структуры, как государственная компания ОАО `Агентство ипотечного жилищного кредитования` (АИЖК), реализующая систему ипотечного жилищного кредитования с использованием модели рефинансирования кредитных и иных организаций через федерального оператора вторичного ипотечного рынка с участием региональных операторов. Ею разработаны `стандарты процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов`.
Стандарты АИЖК предусматривают: определенные требования к основным участникам ипотечного жилищного кредитования на условиях АИЖК - к кредитным организациям, иным (небанковским) организациям, страховым, риэлтерским и оценочным компаниям и устанавливают порядок взаимодействия между ними, основные параметры ипотечных сделок, требования к оценке платежеспособности заемщика и к страховому обеспечению ипотечных сделок.
Специально определяются следующие стандарты: выдачи ипотечных кредитов (займов); выкупа ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором у первоначального залогодержателя; выкупа ипотечных кредитов (займов, закладных) АИЖК у регионального оператора; сопровождения выкупленных АИЖК ипотечных кредитов.
Рис. 3. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка
1 - Соглашение о сотрудничестве (Агентство, региональный оператор, администрация)
2 - Соглашение о сотрудничестве (Агентство, региональный оператор)
3 - Соглашение о сотрудничестве (региональный оператор, банк)
4 - Договор о сотрудничестве (региональный оператор, страховая компания)
5 - Соглашение о сотрудничестве (региональный оператор, оценочная компания)
6 - Соглашение о сотрудничестве (региональный оператор, риэлторская компания)
7 - Кредитный договор (заемщик, банк)
8 - Договор купли-продажи жилого помещения (заемщик, продавец)
9 - Договор об ипотеке квартиры (заемщик, банк)
10 -Закладная (заемщик, банк)
11А - Договор купли-продажи закладной (Банк, региональный оператор)
11Б - Договор купли-продажи закладной (региональный оператор, Агентство)
Схема ипотечного кредитования может быть признана успешной, если она обеспечивает согласование интересов всех участников кредитного процесса, своевременное погашение долга заемщиком и низкий риск неплатежей для кредитора.
Анализ многих региональных программ показал, что до настоящего времени у нас отсутствуют нормативные документы, регламентирующие основные требования к составу, структуре, порядку разработки, согласования и утверждения не только ипотечных, но и региональных (муниципальных) инвестиционных, социальных и экономических программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляются в произвольной форме, а качество зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков. Поэтому нами предлагается использовать в жилищной сфере типовую структурную модель региональных ипотечных программ.
Предлагаемая структурная модель региональной ипотечной программы позволяет обеспечить методическое единство региональных программ и согласовать их с государственной стратегией экономического и социального развития.
Решение региональных жилищных проблем предполагает использование программно-целевого метода и учет основных направлений программы социально-экономического развития РФ и ее субъектов и должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 г. ? 102-ФЗ `Об ипотеке` (залоге недвижимости)` и постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 г. ? 675 `О федеральной целевой программе `Жилище` на 2002-2010 г.`.
Ипотечные жилищно-строительные программы, определяя цель и задачи решения региональных (муниципальных) жилищных проблем, должны предусматривать: обзор существующих моделей развития ипотечного механизма в жилищно-строительном комплексе; оценку роли ипотеки в создании инвестиционного климата в регионе; оценку платежеспособности населения и рынка спроса на жилье; характеристику основных направлений и механизм реализации программы; формулировку задач и функций основных участников программы; организационную модель программы развития жилищно-строительного комплекса; ресурсное обеспечение программы; сроки и этапы ее реализации; оценку эффективности программы; планируемые ее результаты; управление программой и контроль за ее реализацией.
Особое значение имеет реализация взаимосвязанных мероприятий по институциональным преобразованиям и совершенствованию региональной (муниципальной) нормативно-правовой базы (рис. 4).
Рис. 4. Система программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне
Осуществление институциональных преобразований предполагает: развитие финансовой инфрастуктуры, формирование инвестопроводящей системы субъекта РФ (создание региональных операторов, консалтинговых фирм, специализированных подразделений в страховых компаниях и агентствах недвижимости и т.п.); упрощение процедуры регистрации участников Программы (принцип одного окна).
Совершенствование нормативно-правовой базы требует: гарантии в отношении неизменности правовых условий и сроков действия принятых нормативных документов; прозрачных и стабильных правил процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (займов); защиты прав заемщиков и инвесторов; равных условий конкуренции на региональном ипотечном жилищно-строительном рынке и действенной антимонопольной политики; дебюрократизации ипотечного механизма (упорядочения регулирующих, контрольно-ревизионных функций государства, региональных (муниципальных) представительных и исполнительных органов власти);
Вместе с тем необходимы механизмы, способствующие: развитию строительной отрасли и смежных с ней отраслей; развитию конкуренции на рынке жилья; формированию цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья; привлечению дополнительных внебюджетных источников средств (ориентировочно: на 1 рубль бюджетных 6-12 руб. внебюджетных средств).
В механизме реализации программы необходимы: региональные операторы ипотечного жилищно-строительного рынка; сеть консалтинговых фирм и обучающих центров; институты, обеспечивающие аккумулирование инвестиционных ресурсов на уровне региона и муниципальных образований; региональные системы информации о состоянии и динамике спроса и предложения на региональном ипотечном рынке.
Особую роль, особенно на начальном этапе создания ипотечной системы, призвано играть государство - в определении: концепции развития ипотечной системы в жилищно-строительной сфере, правовой базы для эффективного ее функционирования, механизма социальной защиты заемщиков и инвесторов, налоговой политики, системы стимулирования участников ипотечного рынка, институтов для организации рынка и системы управления ими.
В качестве основных индикаторов, характеризующих эффективность программных мероприятий на наш взгляд, наиболее целесообразны следующие:
общее количество выданных ипотечных кредитов (займов);
количество ипотечных кредитов (займов) на 10 тыс. жителей региона;
динамика ввода жилья и реконструкции жилищного фонда;
объем инвестиций в жилищное строительство на 1 тыс. жителей;
общий объем кредитов (займов), выданных застройщикам;
доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию;
доступность приобретения жилья - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м.) к среднему совокупному доходу семьи из трех человек.
 Формы и методы управления реализацией региональной программы определяются региональным оператором. В его функции входит: подготовка проекта программы, его согласование с органами власти региона и федеральными органами исполнительной власти; координация реализации программных мероприятий, мониторинг реализации, оценка их результативности, содействие решению спорных вопросов; контроль за ходом реализации мероприятий; подготовка отчетов о реализации программы, внесение предложений в органы государственной власти субъекта Российской Федерации по корректировке программы.
Организационная структура управления реализацией программы может создаваться как с образованием, так и без образования юридического лица.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2019
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия