|
| | | | Проблемы современной экономики, N 1 (25), 2008 | | | | МОЛОДЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ | | | Воробьева Е. А.
аспирант экономического факультета Московского
государственного университета им. М.В. Ломоносова
| |
| | | |
Субъектов отношений собственности на земли поселений можно разделить на три следующие группы (в зависимости от характера их участия в хозяйственной деятельности):
1. Собственники земельных участков поселений в юридическом смысле – государство (в лице федеральных органов власти), город или муниципальное образование (в лице местных администраций), а также физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект, закрепленным соответствующим законодательством.
2. Владельцы и пользователи земельных участков поселений (получающие доход от объектов, находящихся на участке или использующие участок как место проживания). Данная группа включает владельцев земли (предпринимателей) и отражает сущность отношений собственности, базирующаяся на признании решающей роли фактического распоряжения объектом собственности – это арендаторы и пользователи земельных участков: государственные казенные учреждения, муниципальные организации, предприятия, коммерческие структуры, физические лица.
3. «Скрытые владельцы» – это лица (юридические или физические), оказывающие влияние на субъектов собственности, включая лиц, которым временно передано право владения или распоряжения объектом собственности (административный ресурс).
Поэтому представляется актуальным исследование противоречий, возникающих между субъектами земельных отношений в городах, анализ влияния данных противоречий на рост трансакционных издержек, а также изучение влияния роста трансакционных издержек на эффективность городского землепользования.
Поскольку город обладает определенной воспроизводственной структурой (структурой городского хозяйства), характеризующейся процессами производства, распределения, обмена и потребления, то по их функционально-воспроизводственному признаку можно выделить соответствующие направления различных экономических интересов участников отношений собственности на городские земли:
1. Между различными уровнями территориального управления и самоуправления,
2. Между различными субъектами местного самоуправления, граничащими между собой, государственными организациями, предприятиями, хозяйствующими субъектами.
3. Между различными экономическими субъектами, действующими в городе, с одной стороны, и между городской администрацией, с другой стороны.
4. Между городской администрацией и активно формирующимися субъектами инфраструктуры рынка недвижимости.
5. Между городской властью и населением.
6. Между различными группами горожан, а также между различными экономическими субъектами, действующими в городе.
7. Между интересами федерации и субъектами федерации (регионами) по отношению к территории и ресурсам к распределению доходов по уровням бюджетов, в основе которых лежит фактор федерализма, обеспечивающий соединение целостности экономического пространства страны с относительной экономической обособленностью регионов.
8. Между федеральными, региональными и местными интересами по поводу финансирования совместных мероприятий, при наличии одного источника (распределение приоритетов по макро-, мезо- и микроуровням).
9. Между местной администрацией, ведомствами и крупными корпорациями по эффективному и рациональному использованию земельных ресурсов. Сюда же можно отнести противоречия территориальных интересов (динамика изменения социально-экономического положения поселенческих коллективов) и интересы хозяйствующих субъектов (не заинтересованных в социально-экономических последствиях своей деятельности).
10. Противоречия участников процесса управления собственностью: отделенных от собственности лиц – профессиональных менеджеров, государственных чиновников и самих собственников, чьи интересы управляющие должны реализовывать.
11. Между интересами фактического и формального собственников: кредитора и должника (залогодержателя и залогодателя), когда собственник передает кредитору значительную часть прибавочного, а часто и необходимого продукта.
12. Между обществом и индивидом – концентрация земельной собственности у государства вызывает рост трансакционных издержек в управлении хозяйственными процессами. В то же время концентрация или просто рассредоточение земельной собственности у частных лиц приведет к еще большим диспропорциям экономической деятельности и будет тормозом в развитии городов.
13. Между собственником земли – государством и приватизированными предприятиями по поводу принадлежности земельных участков: государство заинтересовано в развитии производства и получении дохода в бюджет, а также в использовании «лишних» площадей этих предприятий в целях развития города, а предприятия заинтересованы получать дотации от государства главным образом по причине своей убыточности; землю, которой они пока пользуются по минимальной цене и хотели бы по такой же цене получить ее в собственность, предпочитают сдавать по рыночной цене под коммерческие цели (доход в этом случае можно квалифицировать только как теневой).
14. Противоречия между собственником и арендатором.
15. Между работодателем (собственником, арендатором, пользователем, управляющим) и наемным работником.
16. Между интересами региона, города (как единого субъекта) и интересами отдельных инвесторов (долгосрочные и перспективные интересы, с одной стороны, и краткосрочные, экологически неблагоприятные, с другой); между инвестором и группами населения; между отдельными группами инвесторов.
Следствием обострения противоречий в интересах выделенных групп в процессе реализации собственности на городские земли является возрастание трансакционных издержек, то есть издержек по эксплуатации хозяйственной системы. *Трансакционные издержки обусловливаются стремлением каждого субъекта собственности максимизировать собственную выгоду и их ограниченными способностями в принятии наиболее рациональных решений. Поэтому учет данных издержек позволяет оказывать позитивное влияние на разрешение указанных противоречий. Если трансакционные издержки велики, а права собственности слабо специфицированы, то аллокация ресурсов будет существенно зависеть от распределения прав собственности. *Таким образом, величина издержек зависит от существующих институтов, от уровня их развития и структуры, а эволюция институциональных факторов в экономике определяется трансакционными издержками:
Какие же виды трансакционных издержек образуются при наличие противоречий между субъектами земельных отношений в городах и иных поселениях. С учетом существующих в экономической теории классификаций, приведенных П.Р. Милгром, Дж. Роберте, Д. Нортом, Т. Эггертсоном и К. Менаром, выделим следующие трансакционные издержки, характерные для городских земельных отношений. *
1. Издержки непосредственной координации, мотивационные издержки (связанные с процессом выбора), которые включают: а) издержки, связанные с неполнотой информации, так как ограниченность информации, уровень неопределенности приводят к отказу от совершения трансакции; б) издержки, связанные с оппортунизмом, при этом можно выделить две формы оппортунистического поведения – моральный риск и вымогательство.
2. Издержки определения партнеров, которые в некоторых аспектах аналогичны информационным издержкам, но имеют иной смысл: поиск информации о возможных партнерах по исполнению проекта (структура, компания, история, управление и менеджмент, репутация на рынке, реализованные проекты, финансовые и технологические возможности и т.д.); оценка возможностей партнеров и эффективности сотрудничества.
3. Издержки составления контракта, которые включают: издержки ведения переговоров (определение оптимальных условий – цены, сроков, долей участия и т.д.); издержки определения деталей контракта (отражение основных договоренностей в договоре, а также юридических тонкостей, которые могут иметь веские последствия в перспективе).
4. Издержки на принуждение выполнения условий контракта связаны с деятельностью экономических агентов после заключения контракта, включают: издержки на контроль и наблюдение за исполнением контракта, издержки поведения (каждый агент несет издержки, если не соблюдает правила рационального поведения).
5. Издержки на защиту прав собственности. В эту категорию входят расходы на содержание судов, арбитража, государственных органов, затраты времени и ресурсов, необходимые для восстановления нарушенных прав, а также потери от плохой спецификации и ненадежной защиты.
6. Издержки масштаба. Чем больше масштабы рынка, тем больше требуется институтов и тем больше требуется затрат на их функционирование.
7. Издержки, связанные с обременениями городских землепользователей: содержание коммуникаций, строительство инфраструктуры, отчуждение доли города, возмещение экологического ущерба и т.д.).
В качестве примера можно привести исследования международной консалтинговой компании Global Property Guide, показавшие, в каких странах Европы трансакционные издержки рынка недвижимости самые высокие и самые низкие (учитывались официальные расходы по оплате юридических и риелторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочие сопутствующие расходы, в том числе налоги): * | | | | Единица измерения – в процентах от сделки |  |
Таким образом, очевидно, что при наличии положительных трансакционных издержек, на процесс производства начинают влиять отношения собственности. Поэтому необходимо продолжать работу по дальнейшей спецификации прав собственности в сфере земельных отношений для снижения трансакционных издержек и эффективности изменений институциональной системы.
В свою очередь, трансакционные издержки, возникающие вследствие наличия в системе отношений собственности на земли поселений деструктивных противоречий, выражаются в снижении эффективности деятельности экономических субъектов, в перераспределении экономического эффекта от одного субъекта собственности к другому. При этом основной объем трансакционных издержек в результате противоречий приходится на долю мелких землепользователей. Все проведенные по данной тематике практические исследования подтверждают расширенные трактовки категории «трансакционные издержки», приведенные известными экономистами: трансакционные издержки «состоят из издержек оценки полезных свойств объекта обмена и издержек обеспечения прав и принуждения их к соблюдению» *; «под трансакционными издержками понимаются издержки функционирования системы обмена» или «во что обходится использование рынка, чтобы обеспечить размещение ресурсов и передать права собственности» *.
Так как в городах и поселениях основными «мелкими землепользователями» являются субъекты малого бизнеса, то можно говорить об отсутствии условий и жизненного пространства для ведения ими экономической деятельности, что подтверждается статистическими данными: доля малого бизнеса в ВВП западных стран составляет 80%, тогда как в России этот показатель равняется 10%. * Учитывая, что именно малый и средний бизнес должен составлять основу экономики государства с учетом перспективных задач их деятельности (необходимо учесть еще, что в западных странах численность работников предприятия малого бизнеса – около 250 человек, а в России – около 100), а также учитывая приведенные выше результаты исследования динамики трансакционных издержек в процессе городского землепользования, можно сказать, что обострение в последнне время противоречий экономических интересов различных их субъектов вызвано недоучетом общественных перспективных интересов – стабилизации и развития экономики муниципальных образований и государства в целом. То есть, функционирование системы городского землепользования должно строится с учетом преобладания общественных критериев экономической эффективности землепользования над локальными (превышение доходов над затратами) – насколько сложившаяся система земельной собственности соответствует интересам общества. |
| |
|
|
