Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 2 (26), 2008
МОЛОДЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ
Катаев А. В.
аспирант кафедры экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

Организационно-экономические основы инвестирования жилищного строительства в регионе в условиях экономического роста
на примере Тюменской области

Жилищная проблема в современной России является одной из наиболее острых социально-экономических проблем. Очевидно, что решать ее нужно с учетом новых реалий экономики и общества. Проведенные рыночные реформы и приватизация позволили России вступить на путь изменения сложившейся в советское время жилищной системы, но не стали пока фактором роста жилищной обеспеченности граждан. В прежней действовавшей системе основным источником инвестиций в жилищное строительство были государственные капитальные вложения, средства министерств и предприятий. Незначительную долю составляли средства населения, объединяемые в рамках жилищно-строительных кооперативов, поддерживаемые льготными кредитами государства сроком на 15–20 лет. Принятие Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и Закона «Об основах федеральной жилищной политики» означало изменение формы и сокращение государственной поддержки жилищного строительства, в результате чего резко сократились размеры государственного прямого финансирования строительства и льготного кредитования. Таким образом, государство отказалось от поддержки жилищного строительства, заменив ее частично безвозмездными жилищными субсидиями, льготными кредитами на строительство или покупку жилья и льготами по уплате подоходного налога лицам, строящим или приобретающим жилье. В связи с этим одной из насущных проблем строительных компаний в современной российской экономике является недостаточная возможность использования инвестиций в нужном объеме для осуществления жилищного строительства. Банковские институты неохотно идут на выдачу долгосрочных кредитов, в то время как строительный цикл по своей природе является достаточно длительным. В таких условиях отечественные строительные компании вынуждены, как правило, опираться на инвестирование за счет средств населения, что в настоящее время является основной схемой привлечения инвестиций в жилищное строительство. Практический опыт показывает, что подобный способ в силу длительности строительного цикла имеет высокую степень риска как для граждан, так и для застройщиков. Чаще всего дефицит ожидаемых инвестиций приводит к срыву планируемых сроков сдачи объектов, к удорожанию себестоимости строительства и, следовательно, к недополучению застройщиками ожидаемой прибыли от реализации инвестиционно-строительного проекта, что неизбежно отражается на развитии жилищного строительства в целом по региону и по стране. Нередки случаи и незавершенного строительства, связанные с недостатком инвестиционных ресурсов для полного освоения строящихся объектов, что приводит застройщиков к банкротству, а граждан – к потере вложенных средств.
Жилищная проблема в Тюменской области возникла в 1964 г., когда были открыты нефтяные и газовые месторождения на территории области. Здесь был сформирован крупнейший в стране и мире топливно-энергетический комплекс, на развитие которого были направлены крупные инвестиции и материальные ресурсы. Ассигнования в экономику Тюменской области в 1966–1985 гг. составили 95,8 млрд руб.
В настоящий период в Тюменской области происходят экономические и политические преобразования, непосредственным образом сказывающиеся на состоянии и темпах развития инвестиционно-строительной сферы региона.
Любые преобразования должны быть направлены в первую очередь на решение задачи обеспечения приемлемого уровня благосостояния населения в регионе.
Реализация программы социально-экономического развития Тюменской области может осуществляться только при наличии на ее территории развитого строительного комплекса, способного быстро, качественно и эффективно возводить и вводить в эксплуатацию объекты социальной и производственной инфраструктуры. Соответственно, на современном этапе развития одной из главных целей является повышение эффективности и качества работ в строительстве.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на территории Тюменской области осуществляется в соответствии с областной отраслевой программой, соглашениями, заключенными между Министерством регионального развития Российской Федерации, правительством Тюменской области, а также всеми муниципальными образованиями. Создана нормативная база, принятая в рамках реализации Градостроительного кодекса РФ, реализации политики государственной поддержки обеспечения жильем граждан Тюменской области.
В итоге градостроительной документацией, разработанной в 2006 г., обеспечены территории для строительства 6,99 млн кв.м жилья, в том числе 2,55 млн кв.м индивидуального жилья.
Для Тюменской области характерно интенсивное жилищное строительство с сохранением тенденции роста ввода жилья на протяжении последних лет. В 2006 г. введено 670 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в 2007 году – 863 тыс. кв. м. В 2006 г. в области сохранилась тенденция роста объемов жилищного строительства в сравнении с предыдущим годом: за 10 месяцев 2006 г. введено жилых домов общей площадью 519,4 тыс.кв.м, что на 51% больше соответствующего периода 2005 г. Интенсивнее ведется и индивидуальное строительство. За 10 месяцев 2006 г. введено индивидуального жилья общей площадью 195,9 тыс. кв. м, или 136% к соответствующему периоду 2005 г.
По состоянию на 10.11.2006 г. органами местного самоуправления Тюменской области выдано молодым семьям свидетельств на получение субсидий на приобретение жилья или строительство жилых помещений за счет средств областного бюджета в количестве 1189 ед. (из числа 1262 молодых семей–участников подпрограммы 2006 года), предъявлено в банк молодыми семьями свидетельств и открыто счетов – 1013 ед., фактически оплачено через банк заявок в количестве 222 ед. на общую сумму 60,5 млн руб.
Одновременно развивается ипотечное кредитование населения. По итогам 2005 года двадцать банков и филиалов, которые работают на рынке ипотеки юга Тюменской области, выдали более двух тысяч жилищных кредитов на общую сумму более 2,25 млрд рублей. В 2006 г. объем жилищного кредитования прогнозируется более 4,0 млрд рублей, что увеличит процент населения, участвующего в ипотеке, с 7–8% в 2005 г. до 15% к концу 2006 года.
Созданное в области Агентство по ипотечному жилищному кредитованию со 100-процентным участием Тюменской области в уставном капитале начиная с октября 2006 года реализует ряд проектов, направленных на увеличение объемов жилищного строительства:
– выдача ипотечных займов жителям на приобретение квартир в строящихся домах под залог имеющегося жилья;
– инвестирование собственных и привлеченных средств в строительство жилых домов для последующей продажи в ипотеку;
– участие в экспериментальном проекте, одобренном Правительством РФ, по ипотечному кредитованию военнослужащих.
Предлагаемые программы долгосрочного ипотечного кредитования жителей области предполагают снижение процентных ставок за пользование кредитом. Уже сегодня можно взять ипотечный кредит на срок до 30 лет под 11% годовых.
Очевидно, что важнейшей проблемой жилищной реформы является привлечение инвестиций. При этом к решению такой сложной проблемы нужно подходить комплексно, должны прорабатываться вопросы привлечения как бюджетных, так и внебюджетных инвестиций, возможности государственной поддержки отдельных проектов или получения государственных гарантий, привлечение инвестиций за счет федерального бюджета, финансовых средств финансовых институтов, а также других организаций с учетом их требований.
В этой связи приоритетным направлением проводимой реформы жилищной сферы должна стать разработка механизма реализации жилищной программы с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов, основанного на оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства. Очевидно, что необходимые изменения сложившихся неблагоприятных тенденций развития жилищной сферы настолько масштабны, что превышают адаптивные возможности существующей системы управления функционированием и развитием города. В таких ситуациях возникает необходимость «встраивания» в управляющую систему региона особого программного механизма. Программный подход используется как на стадии концептуализации, так и в процессе формирования программных систем, способных осуществить реформирование в относительно короткие сроки, т.е. в нашем случае – ликвидировать имеющиеся разрывы в уровне удовлетворения жилищных потребностей.
Важно подчеркнуть, что указанная цель достигается с помощью программных методов не прямо, а опосредованно, путем создания условий для ее реализации. Другими словами, средством достижения цели является перевод жилищной сферы региона в такое состояние, в котором она способна успешно решать задачи удовлетворения потребностей в новом жилье и в нормальных условиях проживания, а также поддержания эффективности функционирования жилищной сферы (как средства решения первых двух задач).
Исследуя проблемы жилищной сферы, мы столкнулись с тем фактом, что общий недостаток всех разрабатываемых жилищных программ – отсутствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения. Эти возможности небезграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний видов инвестиционных ресурсов, обеспечивающих рост общих финансовых возможностей.
Ключевым моментом для достижения сбалансированности является поиск источников финансовых средств. Об этом же свидетельствуют исследования возможностей реализации жилищных программ в ряде городов России. Причем анализ вариантов программ жилищного строительства говорит о том, что инвестиции являются тем самым узким местом, которое лимитирует движение к равновесному состоянию на жилищном рынке. Этим определяется актуальность разработки механизмов мобилизации дополнительных средств в жилищную сферу.
Чтобы удовлетворить жилищные потребности, необходимо участие ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления. Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации задач программы жилищного строительства может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики дотационного региона (рис.1).
Рис. 1. Модель мобилизации финансовых ресурсов при формировании сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона
Исходя из того, что в качестве одной из результативных целей воспроизводства жилищного фонда в контексте региона как системы принят показатель уровня удовлетворения потребностей населения региона в жилье, в качестве критерия при решении задачи моделирования инвестиционного фонда программы воспроизводства жилищного фонда региона предлагается достижение максимального объема жилой площади, отражающего потребности населения региона в жилье при заданных ограниченных объемах инвестиций из всех источников на прогнозируемый период.
Данный критерий в условиях ограниченных возможностей выделения федеральных и муниципальных инвестиций для развития жилищной сферы на уровне региона является наиболее приемлемым и органично встроенным в систему целей региональных и городских жилищных программ и развития жилищной сферы в контексте региона как системы.
Предлагаемая и подробно рассматриваемая ниже экономико-математическая модель реализует концептуальный подход к выбору оптимальной (наилучшей) инвестиционной программы (набора программных мероприятий) воспроизводства жилищной сферы региона по векторному критерию для задаваемого горизонта планирования.
Задача формирования инвестиционной программы развития жилищной сферы региона сводится к нахождению значений переменных объема жилой площади xijt, которые позволили бы максимизировать целевую функцию вида:
и одновременно удовлетворяли бы ограничениям:
Система ограничений S в экономико-математической модели представлена в виде выражений, которые отражают следующие условия: определяют, как реализуются признаки (варианты) по инвестиционным программам; определяют ситуацию, когда инвестиционные программы несовместны (2) или совместны, т.е. взаимно предполагают друг друга (3); определяют необходимость достижения планируемого значения объема жилой площади (4).
Введем следующие обозначения:
Модель (1) может быть также расширена с учетом структуры инвестиционной программы и условий риска.
Тогда постановка экономико-математической модели будет выглядеть в виде многокритериальной оптимизационной задачи:
Выражениями (1) и (5) – (7) представлены следующие четыре критерия оптимальности: F1 отражает требование максимизации общей жилой площади по всем инвестиционными программам за период времени T; F2 отражает требование максимизации наименьшей общей жилой площади для любого периода из горизонта планирования T; F3 отражает требование минимизации риска, представленного в виде квадрата дисперсии; F4 отражает требование минимизации максимального риска.
Набор критериев оптимальности F и условий системы ограничений S могут быть при необходимости изменены в любую сторону: как расширения, так и сужения. Предлагаемая модель является достаточно гибкой и адаптивной.
Таким образом, разработанная модель формирования инвестиционного фонда для решения многоаспектной жилищной проблемы региона позволяет значительно повысить эффективность программного реформирования жилищной сферы региона. С одной стороны, она дает стабильные ориентиры для планирования программных мероприятий, способствующих повышению уровня удовлетворения потребностей в жилье и жилищных услугах, а с другой – позволяет найти оптимальное сочетание использования механизмов мобилизации внутренних ресурсов и привлечения внешних.


Литература
1. Петрухин А.Б. Долгосрочное инвестирование и кредитование жилищного строительства дотационного региона. – СПб.: СПбГУЭФ, 2005. – 223 с.
2. Екимова К.В. Формирование интегрального механизма взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности региона. – СПб.: СПбГУЭФ, 2006. – 175 с.
3. Суворова А.П. Корпоративное управление развитием строительного комплекса региона. – СПб.: СПбГИЭУ, 2004. – 278 с.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия