Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 2 (30), 2009
ГЛОБАЛЬНЫЙ КРИЗИС И ПЕРЕХОД К НОВОЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ РАЗВИТИЯ
Ахмеров М. Р.
менеджер по региональному развитию ОАО «Единая Европа — Холдинг» (г. Москва)

Оценка влияния мирового финансового кризиса на российский рынок недвижимости (на примере г. Москвы)
В статье проанализированы процессы, происходящие на российском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса. Определены основные факторы, повлиявшие на стремительное развитие процесса стагнации на рынке недвижимости. В статье дается оценка последствиям в конкретных сегментах рынка, делается прогноз дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости, предлагаются рекомендации профессиональным участника рынка
Ключевые слова: мировой финансовый кризис, ипотечный рынок, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости

На протяжении 2-го полугодия 2008 г. / 1-го полугодия 2009 г. под воздействием мирового финансового кризиса в конъюнктуре мировых рынков происходят серьезные изменения, которые в значительной мере влияют на экономическую ситуацию многих стран и России в том числе. Проблемы, с которыми столкнулись отечественный банковский сектор и фондовый рынок, с неизбежностью отражаются, хотя и в разной мере, на состоянии остальных сегментов экономики. «Импортированный» из-за рубежа кризис не мог не затронуть и такой значимый для экономики страны сегмент как рынок недвижимости.
Рынок жилой недвижимости. Начало нынешнего финансового кризиса было положено событиями на рынке ипотечного кредитования в США. Наиболее громким из его последствий (наряду с крахом четвертого по величине инвестиционного банка США Lehman Brothers) стала национализация крупнейших ипотечных компаний «Freddie Mac» и «Fannie Mae». Последствия обвала ипотечного сектора в США цепочкой прошли по остальным развитым странам мира и как следствие существенно повлияли на состояние российского рынка жилой недвижимости [5].
В первую очередь рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса сказался на ставках кредитования внутри страны. Это в существенной мере отразилось на ситуации с кредитованием сделок по покупке жилой недвижимости, т.е. на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование.
Среди основных факторов резкого повышения ставок можно назвать заметно подорожавшие кредиты на международных рынках, где фондировались российские банки. Также целенаправленная политика Центробанка РФ по сдерживанию инфляции привела к тому, что в течение 2008 г. повышение ставки рефинансирования проводилось более четырех раз, что делало ипотеку все менее доступной [7].
На сегодняшний день весь объем спроса сосредоточился у таких крупных игроков, как Сбербанк, ВТБ, РОСБАНК. Заемщикам же пришлось «выстраиваться в длинную очередь» на рассмотрение заявок на кредит. Объем заявок к банкам резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки, ужесточать условия получения кредита и повышать рамку требований к заемщикам. Таким образом, наряду со снижением реального уровня доходов населения, массовыми сокращениями, снижением потребительской уверенности рынок ипотеки сократился в несколько раз, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.
Все это крайне негативно повлияло на состояние российского рынка жилой недвижимости. Снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов в результате к «заморозке» большого числа объектов жилой недвижимости, банкротству строительных компаний, массовому закрытию риэлторских компаний.
Прогноз развития ситуации на рынке жилой недвижимости. К середине 2009 г. уровень цен на рынке загородной недвижимости достигнет показателя — минус 20%, рынке жилой недвижимости — минус 30–35%, рынке элитной недвижимости — минус 50% соответственно. Однако это явление временное. По мнению профессиональных участников рынка, в сложившихся условиях потенциал роста российского рынка недвижимости не будет исчерпан еще как минимум ближайшие пять-семь лет. Поэтому в течение последующих 2-х лет цены придут к планке докризисного уровня [8].
Улучшения ситуации с ипотекой следует ожидать во второй половине 2009 г., когда заработает новый механизм взаимодействия АИЖК, Центробанка и коммерческих банков, который сейчас только разрабатывается. АИЖК совместно с правительством формирует сейчас новую схему рефинансирования банков. Теперь Агентство будет не просто выкупать ипотечные закладные, а обменивать их на ипотечные ценные бумаги (которые еще надо выпустить). В свою очередь, ЦБ под залог этих ценных бумаг сможет выдавать коммерческим банкам новые кредиты, которые они пустят на развитие ипотеки. Сложится своеобразная циркуляция. Но это не дело ближайших месяцев, т.к. только на выпуск ипотечных ценных бумаг потребуется не менее полугода.
Чем быстрее российский фондовый рынок «отыграет» утраченные позиции, тем быстрее инвесторы вернутся на рынок недвижимости, зафиксировав прибыль на росте котировок. Однако в любом случае ситуация требует пристального мониторинга: в случае, если с рынка уйдут 20–25% участников, вложивших средства в объекты недвижимости с инвестиционными целями, падение цен может оказаться столь значительным, что серьезно повлияет на финансовое состояние компаний-застройщиков[4].
Оздоровление ипотечного рынка начнется с 2010 г., однако не исключено, что позитивная динамика проявит себя уже в 2009 г.
Рынок коммерческой недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса находится в процессе стагнации. Падение цен на нефть более, чем в 3 раза, обвал российского фондового рынка, отток капитала из страны, возросшие процентные ставки по банковским кредитам, стремительное ослабление национальной валюты привели к тому, что значительное количество переговоров и предварительных договоренностей по сделкам с объектами недвижимости было приостановлено, многие банки заметно сократили объемы финансирования в сферу коммерческой недвижимости, девелоперы были вынуждены заморозить многие проекты, находящиеся на стадии строительства, а проекты в «бумажной» стадии готовности, т.е. этапе разработки проекта, вообще были отложены на неопределенный срок.
Наиболее серьезные проблемы испытывают сегодня девелоперы с портфелем проектов, не генерирующих денежного потока, такими как коммерческая недвижимость на стадии строительства, или имеющих низкую ликвидность в условиях кризиса (в основном элитная недвижимость), и с высокой долговой нагрузкой. Многие девелоперы строят объекты за счет банковского кредитования и сокращение вливаний явится причиной «заморозки» строительства.
По прогнозам аналитиков, арендные ставки к концу 3-го квартала 2009 г. могут понизиться примерно на 25–40% по сравнению с существующим уровнем, аналогичное падение ожидается и в отношении продаж объектов [5]. Корректировка цен на коммерческую недвижимость будет продолжаться до середины 2009 г., после чего, в 3-м и 4-м кварталах цены вновь начнут расти, хотя точно не представляется возможным прогнозировать, что они достигнут такого же высокого уровня, который можно было наблюдать на рынке полгода назад.
Рынок офисной недвижимости. Процесс развития офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости в 2008 году можно разделить условно на два периода: до наступления финансового кризиса и после него. По оценкам аналитиков, начало 2008 г. продолжило тенденцию роста девелоперской активности в секторе офисной недвижимости, увеличивался спрос на офисы всех классов, повышались ставки аренды, снижалась доля вакантных площадей [1]. Однако ситуация изменилась уже в октябре этого же года. На протяжении IV-го квартала 2008 г. наблюдалось резкое снижение спроса на офисную недвижимость. По данным СВ Richard Ellis, общий объем сделок, заключенных в офисном сегменте за октябрь и ноябрь 2008 г., сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. В условиях сложившейся ситуации, большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и более осторожно принимают решения о переезде в новый офис. Более того, некоторые арендаторы пытаются выйти из ранее подписанных договоров или предлагают излишки офисных площадей в субаренду.
Начиная с октября 2008 г., ставки аренды упали в среднем на 30%. Кроме того, владельцы офисных площадей стали более гибкими в переговорах по аренде и готовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров аренды — 3 года (ранее владельцы настаивали на 5–7 годах договора аренды), сокращать ставки индексации (ранее в договорах аренды прописывались ставки индексации 10-15%), уменьшать суммы депозитов по договорам аренды до суммы месячной арендной платы (ранее арендодатели требовали внесения на их счет 2-х месячного депозита за первый и последний месяцы аренды), предоставлять помещения с уже выполненной отделкой.
По данным исследований Colliers International, диапазон арендных ставок в офисном сегменте в III квартале 2008 г. составил $1200–2100/кв. м в год в центре Москвы за класс А, $800–1400/кв. м в год за пределами центра в классе А; $800–1100/кв. м в год в классе В+; $500–700/кв. м в год в классе В, не включая НДС и эксплутационные расходы.
Цены продажи офисных площадей в III квартале 2008 г. составили $11–17 тыс./кв. м в центре столицы за класс А, $7–12 тыс./кв. м за пределами центра за класс А, $6–9 тыс. /кв. м за объекты класса В+ и $4–7 тыс. /кв. м за объекты класса В — без НДС [5].
Несмотря на кризис, по словам экспертов, тенденция формирования новых деловых районов и реорганизации промзон все же сохранится. Однако часть нового строительства может быть отложена на некоторый срок, так как девелоперы вынуждены приостанавливать текущие проекты, находящиеся на стадии строительства, и «замораживать» проекты, находящиеся на стадии проектирования. Тем не менее, девелоперы проектов находят в этом и положительные стороны: кризис, по их мнению, хорошее время для подготовки проектов и документации для более эффективного выхода на посткризисный рынок.
Среди основных тенденций 2008 г. эксперты также отмечают переезд некоторых компаний из центра Москвы за пределы Третьего транспортного кольца, а иногда и в офисы более низкого класса. Увеличилось количество предложений по субаренде как в офисах класса А, так и в классе В. По сведениям S.A. Ricci/King Sturge, если в докризисный период в субаренду сдавалось около 5% площадей, то на сегодняшний день 20–25% от общего количества офисных площадей предлагаются к сдаче в субаренду [5].
Особо стоит отметить продолжающуюся тенденцию децентрализации офисной недвижимости. Строительство в центре столицы, как известно, уже давно стало проблематичным, транспортная ситуация мешает развитию деловых зон в центре Москвы, именно поэтому рынок офисных помещений постепенно развивается в противоположную от центра столицы сторону. Эксперты говорят о том, что это — естественный результат развития рынка и эта тенденция, несмотря на кризис, будет активно развиваться и в будущем [3].
В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения в условиях кризиса будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Тем временем, новое предложение офисных площадей, которое сократится в 2009 г. практически на 50%, продолжит сокращаться и в 2010 г. В случае стабильного роста экономики спрос на офисные помещения восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 г., а в 2010 г. ставки могут достичь докризисного уровня. В том случае, если период восстановления экономической стабильности будет дольше, а спрос останется стабильным, ставки аренды стабилизируются во второй половине 2009 г. в связи с ограниченным предложением офисных площадей. В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости перестает быть рынком арендодателя и становится рынком арендатора.
Торговая недвижимость. Рынок торговой недвижимости, также как и рынок офисной недвижимости, вопреки ожиданиям инвесторов, не смог стать той «тихой бухтой», которую не затронули последствия финансового кризиса. В Becar Realty Group также отмечают, что в III квартале 2008 г. было введено в эксплуатацию два концептуальных торговых центра. Совокупная площадь открытых ТЦ составила 56 тыс. кв. м, что ниже показателя аналогичного периода 2007 г. на 50%. Таким образом, на 1 октября 2008 г. общий объем предложения составил 3 932 158 кв. м. Аналитики из Colliers International отмечают, что из заявленных в 2008 г. более 20 торговых центров общей площадью около 1580 тыс. кв. м на конец ноября на рынок вышли лишь 5, или 20% от общего заявленного предложения.
На конец ноября 2008 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве, по данным Colliers International, составила около 3780 тыс. кв. м. (торговая площадь — 1 980 000 кв. м). Прирост торговых площадей за период с января по ноябрь 2008 г. составил 321 тыс. кв. м. общей и 152 тыс. кв. м. торговой площади [7].
Покупательский спрос в регионах ощутимо снизился. Процент продаж у сетевых ритейлеров упал в среднем на 30%. Арендаторы требуют у управляющих компаний торговых центров и у собственников помещений снижения арендного бремени. Те в свою очередь неохотно, но все же идут на снижение ставок аренды, так как понимают, что лучше иметь арендатора, который платит меньшую арендную ставку, чем не иметь его вообще. Тем не менее, многие операторы объявили о закрытии части своих магазинов и торговых точек.
Более уверенно чувствуют себя дискаунтеры, крупные продуктовые гипермаркеты. Аналитики предрекают период слияний и поглощений, такие розничные сети, как Х5 Retail Group, «Магнит», и дочерние компании крупных международных сетей, например, Groupe Auchan SA и Metro AG, начали присматриваться к менее слабым игрокам. И это лишь начало, развитие экспансивными методами будет происходить не только в продуктовой рознице, но во всех секторах торговли [5].
Строительство крупных торговых объектов заморожено. Смелые заявления и прогнозы делают лишь немногие девелоперы. Например, представители AFI Development заявили, что компания продолжит в краткосрочной и среднесрочной пер­спективе реа-лизовывать три ключевых строящихся объекта: ТЦ «Тверская Застава», ТЦ Mall of Russia и проект на Озерковской Набережной ТЦ «Аквамарин» (фаза II и III), финансирование которых, по словам специалистов AFI Development, полностью обеспечено как собственными, так и заемными средствами. «Магазин Магазинов» недавно презентовала крупный проект ТРК «Авиапарк» в рамках застройки Ходынского поля на участке 14,35 га. Общая площадь здания 510 тыс. кв. м, из них торговая — 180 тыс. кв. м. В компании планируют привлечь покупателей будущего проекта широким перечнем известных международных и российских брендов в более чем 250 магазинах.
По оценкам аналитиков, сложнее всего решать проблемы с дальнейшим финансированием проектов будет в регионах. На данный момент инвесторы не готовы вкладывать средства в строительство региональных торговых центров из-за более низкой ликвидности и большей сложности получения проектного финансирования.
На фоне недоступности и удорожания кредитных ресурсов острые проблемы возникли не только у девелоперов, но и у ритейлеров.
Волна технических дефолтов и банкротств по ряду причин начала сметать немало компаний, успешность ведения бизнеса которых не вызывала сомнения, в том числе «Арбат Престиж», «Алпи», «Гроссмарт», «Копейка», «Банана-Мама», «Эльдорадо», «Евросеть»,»Аптека 36,6» и др. В условиях кризиса, по мнению экспертов, достаточно успешно развиваются гипермаркеты и дискаунтеры, например, «Ашан», Metro Cash & Carry, «Пятерочка», а также магазины электроники, такие как «Техносила», MediaMarket, «M.видео» и др [6].
Средние ставки аренды в 2008 г. для операторов различных категорий составили: в торговой галерее — $1750–2540/кв. м. в год, для якорных арендаторов — $200–300/кв. м. в год, для street-retail — $1500–3000/кв. м. в год. Некоторые арендодатели отказываются от фиксированной арендной ставки, привязывая ее к курсу доллара, пересматривают сроки договора аренды в сторону уменьшения. По неофициальной информации, арендные ставки в индивидуальных случаях снизились до 20–25%, т.е. так или иначе арендодатели уже начинают идти на уступки. На пике востребованности оказались торговые площади по 50–100 кв. м, даже крупные сетевые операторы пока приостанавливают поиск помещений большого метража.
Складская недвижимость. Складской сектор, наравне с рынками торговой и офисной недвижимости, переживает сегодня тяжелые времена. В последние месяцы 2008 года темп строительства складских помещений снизился из-за сложно­стей с привлечением средств. Увеличение стоимости финансирования, а также рост себестоимости строительства привел и к дальнейшему снижению ставок доходности в этом сегменте. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к вводу в 2008 г. в Московском регионе было анонсировано более 1,4 млн кв. м. Реально же объем построенных и введенных в эксплуатацию площадей составил порядка 500 тыс. кв. м.
Учитывая сокращение объемов строительства и задержку реализации проектов, можно предположить, что дефицит площадей сохранится. Несмотря на мировой финансовый кризис, рынок складской недвижимости, в отличие от рынков торговой и офисной недвижимости, по-прежнему остается рынком девелопера — вводимые площади не могут удовлетворить существующий спрос. Большинство девелоперов не спешат отказываться от заявленных проектов, ограничиваясь корректировкой сроков ввода своих объектов. Если в 2007 и в начале 2008 г. обычной практикой была задержка сроков сдачи объектов на 3–6 месяцев, то сегодня в связи с кризисом ликвидности опоздания насчитывают уже 9–12 месяцев и более [8].
По сведениям Knight Frank, арендные ставки в 2008 г. выросли на 7-14%: с $130–145 (triple net) в I квартале до $140–165 в IV квартале. Уровень вакантных площадей на рынке по-прежнему практически равен нулю: 0,4% для класса А и 0,6% для класса В [4].
Одной из тенденций на рынке складской недвижимости стало строительство индустриальных парков. Сегодня наметился переход от разработки одиночных проектов под индивидуальные нужды заказчика к девелопменту упорядоченных индуст­риальных зон. Проекты индустриальных парков появились в Московской, Калужской, Владимирской и Тверской областях, Поволжье.
На рынке складской недвижимости получила развитие возникшая в 2007 г. практика субаренды. Крупные арендаторы, преимущественно логистические операторы, сдают часть складских площадей в субаренду на срок от 1 года до 3 лет. По сведениям компании Astera в альянсе с Atisreal International, в 2008 г. объем площадей, предлагавшихся в субаренду, составил 175–300 тыс. кв. м (около 7–10% от общего объема предложения складских площадей класса А) [5].
Тем не менее, многие аналитики считают, что рынок складской недвижимости пока самый стабильный. Это объясняется тем, что данный сегмент более оперативно реагирует на изменение ситуации на рынке по причине небольшого цикла строительства складских объектов. Девелоперы сейчас готовы выходить со спецпредложениями — но они и раньше делали их для самых интересных клиентов. Девелоперы идут на изменения в контрактах, схемах внесения депозитов и их сроков, но ставки для рынка остались на прежнем уровне. Рынок опять на качелях — между собственником и арендатором, и куда двинется, зависит от развития ситуации в финансовой системе страны и мира.

Выводы. Тем не менее, основы рынка коммерческой недвижимости остаются достаточно прочными. Спрос на товары и услуги в России по-прежнему высок, и в итоге рынок вернется на прежние позиции. Кроме того, российским правительством был открыт резервный и стратегический фонды для защиты бизнеса. С учетом этих факторов можно отметить несколько положительных тенденций в различных секторах рынка коммерческой недвижимости.
Так, например, на рынке офисной недвижимости в наиболее выгодном положении оказались арендаторы, т.к. собственники готовы предоставлять более гибкие условия аренды. По мнению экспертов, сейчас наиболее удачное время для поиска новых помещений или для пересмотра существующих условий аренды. Несмотря на то, что из заявленных на 2009 г. 2 млн кв. м офисных площадей на рынок Москвы выйдет не более 500 тыс. кв. м, даже этот объем значительно повлияет на снижение ставок аренды. Наступил благоприятный период для заключения длительных договоров аренды (сроком на 5–7 лет). Рынок офисной недвижимости входит в стадию, когда условия начинает диктовать арендатор.
Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой недвижимости. Спрос на площади в ТРК стал менее активным. Многие сетевые ретейлеры существенно скорректировали, но не приостановили развитие в регионах. Арендаторы более продуманно и тщательно подходят к участию в проектах с точки зрения получения долгосрочной экономической выгоды. В связи с ситуацией на рынке долгосрочных проектов арендаторы хотят получить гарантии, что проект будет доведен до конца, и его строительство не приостановится, и тем более не «заморозится». Многие собственники идут на очень выгодные условия для арендаторов, такие как снижение ставок, менее жесткие условия договоров (уменьшение суммы депозитов) и т.д. с целью привлечения их в проект.
Таким образом, рынку, на котором доминировали собственники, положил конец мировой финансовый кризис и геополитические проблемы. Тем не менее, как только падение достигнет самой низшей точки, московский, а затем и региональный рынки недвижимости вернутся на прежние позиции предположительно быстрее, чем западные рынки недвижимости, т.к. основы российского рынка недвижимости остаются прочными и спрос на объекты недвижимости превышает предложение.


Литература
1. Иванов В., Хан О. Управление недвижимостью. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 446 с.
2. Корнев Г. Современные храмы торговли: Девелопмент торговых центров. — М.: Вершина, 2009. — 232 с.
3. Офисная коммерческая недвижимость России: Информационно-аналитический справочник / Под общ. ред. Е. Адремасова. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. — 482 с.
4. Commercial Real Еstate / Коммерческая Недвижимость № 23(106)/1–15.12.2008.
5. Commercial Real Еstate / Коммерческая Недвижимость № 24-01(107)/16.12.2008–15.01.2009.
6. Mall retail real estate and chain technologies / Молл торговая недвижимость и сетевые технологии № 8/52 октябрь 2008.
7. www.rbc.ru — информационный портал РИА РосБизнесКонсалтинг.
8.www.irn.ru — индикаторы рынка недвижимости — информационно-аналитический портал рынка недвижимости.

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия