|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (43), 2012 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Мустафина Л. Р.
доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве
Казанского государственного архитектурно-строительного университета,
кандидат экономических наук
Афанасьева А. Н.
ассистент кафедры менеджмента Казанского государственного архитектурно-строительного университета
Ланцов В. М.
заведующий кафедрой менеджмента Казанского государственного архитектурно-строительного университета,
доктор химических наук, кандидат физико-математических наук, профессор
| |
| | | | | В статье рассмотрена социальная политика в Республике Татарстан, направленная на обеспечение доступности жилья для граждан, в составе которой формируется новая жилищно-строительная политика | | Ключевые слова: жилищно-строительная политика, инновационная программная политика, инвестиционный климат, социальная ипотека, государственная социальная кредитная поддержка граждан | | УДК 338; ББК 65.31 Стр: 272 - 275 |
Важной проблемой в развитии социальной политики строительства доступного жилья для граждан является — выработка экономически обоснованного правового критерия предоставления гражданам государственной кредитной поддержки для строительства собственного жилья на условиях возвратности предоставленного кредита.
В общем виде условия решения этой проблемы установлены в статье 40 Конституции РФ: «1. Каждый имеет право на жилище... 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления прав на жилище. 3. Малообеспеченным, ... гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно...».
Согласно правилу части 3 данной статьи возникает необходимость разделения граждан на «малообеспеченных» и иных граждан («средне- и высоко обеспеченных»), а также проблема выявления «доступности права собственности на строящееся жилье».
Рассмотрим характеристику доступности строительства жилья для граждан Республики Татарстан (РТ) в 2003 году. В табл. 1 приведены результаты анализа «доступности строительства жилья», полученные в 2003 году татарстанскими специалистами по статистическому анализу.
Таблица 1
Показатели доступности строительства жилья для граждан РТ в 2003 году| Годы | Средняя цена жилья,
руб./кв.м,
первичн. рынок | Среднедушевые денежн.
доходы населения,
руб./чел. в год | Коэффициент
доступности
жилья | Продолжительность
накопительного
периода |
|---|
| 1998 | 9120 | 3865, 27 | 0,13 | 7,7 лет | | 1999 | 14971,20 | 5336,78 | 0,16 | 6,3 | | 2000 | 21830,40 | 3042, 02 | 0,20 | 5,0 | | 2001 | 29786,40 | 7356,79 | 0,22 | 4,5 | | 2002 | 38596,60 | 8739,19 | 0,25 | 4,0 |
Для сравнения приведем результаты подобных исследований европейских аналитиков (табл.2).
Из табл. 1 следует, что, по мнению специалистов по статистике, «средний татарстанец», получающий «среднедушевой доход», способен за счет своих средств построить необходимое для жизни жилье в течение 4,0–7,7 лет. Этот «показатель» оказывается «сравнимым» с показателями европейских аналитиков в отношении доступности жилья для европейцев. На основе таких показателей и сравнений делается ошибочный вывод.
Таблица 2
Характеристики доли собственного жилья и накопительного периода в странах ЕС| Параметр | Германия | Испания | Другие страны |
|---|
| Доля собственного жилья | 78% (ЖСК — 16%) | 76% | Великобритания — 67%
Франция — 54% | | Продолжит. накопит. периода | 6–8 лет | 2,6 года | 6 лет |
Авторы данной статьи на основе статистических данных приходят к иному аналитическому выводу о доступности жилья для среднего татарстанца (табл.3).
Таблица 3
Авторская оценка доступности жилья для жителей РТ на основе обработки статистических данных| Годы | Долгосрочные сбережения при среднедушевом доходе | Коэффициент доступности жилья | Продолжительность на-копительного периода |
|---|
| 1998–2002 | 0 | 0,00 | бесконечность |
Разница в выводах обусловлена следующими причинами.
Во-первых, термин «среднедушевой доход» носит не экономико-математический, а субъективный политический характер. Этот термин может иметь корректный характер (среднеарифметическое, среднеквадратичное, наивероятнейшее значение) только при унимодальном (единственном) распределении граждан по доходу, как это было характерно, для СССР или может быть характерно для «идеального демократического рыночного государства» [1]. При наличии множества разных распределений граждан по доходам «среднее значение по доходу» смысла не имеет. Например, если 95 человек имеют средний доход, равный 1 тыс. руб., а 5 человек имеют средний доход, равный 100 тыс. руб., то это не означает, что «среднедушевой доход» равен 5,95 тыс. руб. По отношению к 95% граждан такое утверждение будет неверным.
В условиях расслоения (полимодального распределения граждан по доходам) необходимо раздельно исследовать возможности разных классов и, в первую очередь — наиболее многочисленного и наименее обеспеченного. Игнорирование этого условия привело к «статистической ошибке». «Среднедушевой доход», приведенный в табл.1, не соответствует среднему доходу подавляющего большинства граждан Татарстана.
Во-вторых, учитывая право граждан на жизнь и необходимость удовлетворения ими жизненно важных потребностей, а также по иным причинам, связанным с основами финансово-экономической и национальной безопасности [2], необходимо вводить представления о «минимальной потребительской корзине», о «минимальном потребительском бюджете» (МПБ) и т.п. Если «среднедушевой доход» оказывается меньше МПБ, то таким гражданам необходимо предоставлять социальные субсидии для реализации ими права на жизнь. Лишь при наличии разницы между МПБ и среднедушевым доходом большей нуля граждане будут обладать сбережениями, которые могут использоваться для приобретения своего жилья. «Среднедушевой доход» гражданина Татарстана оказался меньше МПБ. Поэтому у «среднего татарстанца» нет сбережений, которые он мог бы использовать для строительства собственного жилья.
В-третьих, в европейских государствах и в США используется иной подход к оценке МПБ, чем в России. В частности, такая расчетная величина включает в себя до 20% сбережений. Например, структура дохода и потребительского бюджета строительного рабочего в США охарактеризована в работе [3]. Среднедушевой доход в странах Европы и в США равен или выше такого МПБ. Это означает, что граждане этих государств действительно обладают сбережениями, которые могут использоваться для строительства своего жилья.
Рассмотрим главный (авторский) принцип выделения социального слоя граждан республики, способных при государственной поддержке приобрести жилье в собственность. Конституционное условие — «3. Малообеспеченным, ... гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно...», имеет социально-экономический характер. За малообеспеченных граждан оплачивать наем жилья должны органы государственной или муниципальной власти за счет государственных или муниципальных средств. Такой способ государственной поддержки широко распространен в мире, например, в Германии [4]. Это правило должно относиться не только к тем, кто строит жилье, но и к тем, кто «приватизировал жилье».
При установленном подходе все граждане должны делиться на две группы:
— граждане, нуждающиеся в бесплатном жилье или на условиях оплаты найма по ценам ниже рыночных;
— граждане способные приобрести собственное жилье, в том числе в рассрочку.
Для изучения распределения граждан республики по доходам (по заработной плате) разработчикам стратегии были предоставлены сведения (в 2003 году), результаты которых отражены на рис. 1[1]. | | |  | | Рис. 1. Распределение граждан Республики Татарстан по доходу, разделенное на социальные слои по «степени бедности» |
На рисунке величина ∆N/(NoX) характеризует удельный вес граждан, имеющих доход Х в общем числе граждан (No). Величина Хм равна значению дохода граждан, соответствующего максимуму кривой распределения.
Модель распределения граждан по доходам от 10 тыс. руб. до 100 тыс. руб. и более не изучались. Распределением (до 8 тыс. руб.) охвачено 95% граждан республики. Точки на рисунке — опытные данные по социальным выборкам (с указанием доли граждан, входящих в социальный слой).
Следует отметить, что в 2003 году распределение 95,5% граждан Татарстана по доходу являлось унимодальным, что свидетельствовало о более высокой «классовой однородности» населения Татарстана по сравнению с другими регионами России, в которых расслоение граждан на «классы» было выражено сильнее [1].
Площадь кривой распределения на рисунке разделена вертикальными линиями на три зоны. Линии раздела соответствуют разным учетным значениям дохода граждан:
— ПМ — «прожиточный минимум» (1599 руб. к середине 2003 года в РТ);
— МПБ — «минимальный потребительский бюджет» (3838,7 руб. к середине 2003 году в РТ);
— РПБ — «рациональный потребительский бюджет» (12000 руб. в 2003 году в РТ).
Приведенная величина МПБ несколько ниже значения, рассчитанного для индивида, и соответствует среднему значению МПБ для семьи из трех человек, содержащей одного ребенка (средний коэффициент иждивенчества в Татарстане был в 2003 году равен 1,5).
Из рис.1 следует, что примерно 72,13% граждан республики имели в 2003 году доход меньше значения МПБ. Очевидно, что эта социальная категория граждан не способна формировать сбережения, необходимые для возврата льготного государственного кредита на приобретения жилья в собственность.
В аналитической форме приведенные на рис.1. экспериментальные точки описываются следующей функцией распределения граждан Татарстана по доходу:
F(X)= ∫kqXα exp (-qX-α),
где F(X) — функция распределения, q — коэффициент, численно равный 1,0, но обеспечивающий безразмерность произведения; α — величина, численно равная 1,01, которая с позиций применения физических моделей характеризует «число степеней свободы движения» объектов исследования. В работе [1] полагается, что в «истинно демократическом» государстве с унимодальным распределением при «рыночном укладе» величина α должна быть равна 3,0. С этих позиций значение α характеризует «степень вырождения демократических рыночных свобод» в гражданском обществе Татарстана в 2003 году. В работе [1] полагается, что ограничение «числа степеней свободы жизни» граждан и образование антагонистических классов имеет общую природу — разную «степень присвоения» разными классами разных «объектов естественной монополии» [4,5], без доступа к которым никто не может жить и хозяйствовать на территории страны.
С учетом установленного характера распределения граждан по доходам был сформирован принцип дифференциации граждан республики:
— «среднеобеспеченные граждане» — граждане, имеющие стабильный трудовой доход выше МПБ;
— «малообеспеченные граждане» — граждане, имеющие доход меньше МПБ.
Принцип выделения социальных слоев граждан, которым может предоставляться государственная программная поддержка на условиях возврата кредита, — величина среднедушевых доходов граждан должна быть выше МПБ в Республике Татарстан. Изменение величины МПБ приводит к изменению «финансово-экономического критерия», но сущность разделения граждан на «малообеспеченных» и «среднеобеспеченных» при этом не меняется. Например, с 2003 года к середине 2011 года величина МПБ увеличилась в 2,6 раза, характеризуя реальную инфляцию.
Базисный принцип государственной кредитной поддержки позволяет оценивать возможность погашения гражданами предоставленного им кредита. По существу для такой оценки используется правило для расчета длительности кредитного периода — «n» лет:
n ∆ = (ЦоNжо — ПВ) (1 + α n) + 12 n ПН(t),
где ∆ — величина возможных сбережений гражданина за год, определяемая как разница между годовым доходом гражданина и величиной МПБ в РТ за год; n — число лет; Цо — фиксированная цена строительства жилища в расчете на 1 кв.м общей площади желаемой квартиры в многоквартирном доме на кредитный период; Nж — число квадратных метров в планируемой квартире; Nжо — ограниченная величина площади желаемой квартиры, приобретение которой обеспечивается льготным кредитованием; ПВ — первоначальный взнос гражданина в покупку жилья в рассрочку; α — процентная ставка кредита за годовой процентный период, равная в Татарстане 7%; ПН(t) — «плата за наем жилья» за 1 месяц, уменьшаемая в ходе выкупа жилья в собственность пропорционально сумме погашения кредита, но увеличиваемая с учетом инфляции и «политики мотивации выкупа», определяемой руководством ГЖБ. Максимальный срок кредита, установленный законом, — 28,5 лет.
Нетрудно заметить, что в приведенном выражении ряд параметров (Nжо, ПВ, ПН(t) и темпы роста величины ПН(t) на «неоплаченную часть жилья») оказываются объектом «внутренней политики» ГВЖФ.
Рассмотрим недостатки оперативной политики учета и использования «экономического критерия» обеспеченности граждан в Татарстане. После 2005 года руководство программной политики из «политических соображений» изменило экономический критерий, используя значение «прожиточного минимума», которое существенно меньше (примерно в 2 раза) величины МПБ. Руководители программной политики отошли от необходимости систематического учета характера распределения граждан по доходу. Они стали в своих действиях оперировать понятием «среднедушевой доход», который порождает искаженное представление о реальных возможностях граждан, нуждающихся в государственной кредитной поддержке.
Это привело к росту числа несостоятельных участников программной политики. Такое изменение «экономического критерия» конкурсного отбора следует считать не соответствующим реальности.
Государственная кредитная поддержка граждан, нуждающихся в строительстве собственного жилья, требует государственной регламентации «жилищной обеспеченности», поскольку это связано с ограниченностью государственных кредитных ресурсов. В рамках новой политики установлены следующие «нормативы» такой «плановой обеспеченности»:
— для одиноко проживающего гражданина — 33 кв. м;
— для семьи численностью 2 человека — 42 кв. м;
— для семьи численностью 4 и более человек — по 16 кв. м на одного человека.
Превышение данного норматива при предоставлении жилых помещений с государственной поддержкой по установленной льготной цене не должно составлять 20%.
Недостатки данного «фрагмента политики» (по мнению авторов):
— установленные нормативы являются «жесткими» (не содержат «коридор значений») и не соответствуют типовым проектным нормам изолированных квартир со всеми (стандартными) условиями их благоустройства;
— установленные нормативы не соответствуют росту капитализации земли и оптимизации рынка;
— «технически вынужденное» превышение данного норматива сопровождается требованиями оплаты «дополнительной площади» по рыночным ценам без государственной поддержки;
— отсутствует социально-экономическое обоснование введенных нормативов.
Рассмотрим особенности социальной дифференциации граждан Татарстана, получающих государственную поддержку и квотирование. Принцип «экономической доступности» строительства собственного жилья является в политике Татарстана главным, но не единственным. Граждане, доходы которых соответствуют условию «экономической доступности», разделены на разные социальные группы, для каждой из которых установлена своя «квота» (доля из числа строящихся квартир).
Одна из таких квот носит «вынужденный характер», связанный с формированием источников финансирования строительства жилья. Речь идет о средствах предприятий, направляемых на строительство жилья — фактически, о «своеобразном налоге». Для работников таких предприятий, получающих кредитную поддержку, формируется своя квота.
Другой социальный слой граждан образуют «очередники» муниципальных народных хозяйств, образующих социальный слой граждан, «нуждающихся в неотложной поддержке». Для такой категории граждан формируется своя квота.
Иной социальный слой образуют граждане, работающие в государственных и муниципальных учреждениях (работники бюджетной сферы). Выделение такой категории обусловлено двумя основными причинами. Во-первых, ответственность за низкий уровень оплаты их труда несут органы государственной и муниципальной власти. Во-вторых, бессрочный или долгосрочный характер их трудовых договоров и условия охраны их труда позволяют применять по отношению к ним долгосрочное кредитование. Для такой социальной категории установлена своя льгота.
Другие социальные группы образуют граждане, получающие федеральную государственную финансовую поддержку (молодые семьи, военнослужащие и др.). Для них устанавливаются свои квоты с учетом объема поступающих федеральных средств.
В целом установленную в Татарстане систему такой дифференциации государственной поддержки и конкурса в рамках квотирования можно считать, по мнению авторов статьи, удачной.
Обезличенный пример кредитной поддержки граждан в возрасте до 45 лет на срок 15 лет в 2006 году с учетом дохода на одного работающего члена семьи при разном числе иждивенцев и в зависимости от величины первоначального взноса (до заселения в квартиру) приведен в табл.4.
Таблица 4
Характеристики кредитной поддержки граждан| Первоначальный взнос | Платеж по выкупу квартиры за 1-й месяц,
в руб. | Общая сумма платежей («цена» квартиры.),
в руб. | Минимальный доход члена семьи из 4-х человек (без иждивенцев),
в руб. | Такая же семья с одним иждивенцем,
в руб. | Такая же семья с двумя иждивенцами,
в руб. | Такая же семья с тремя иждивенцами,
в руб. |
|---|
| 0% | 3795,67 | 1190942,19 | 3849,67 | 5132,89 | 7699,33 | 15398,67 | | 10% | 3318,80 | 1137847,97 | 3754,70 | 5006,27 | 7509,40 | 15018,80 | | 20% | 3038,93 | 1084753,78 | 3659,73 | 4876,64 | 7319,47 | 1638,93 | | 30% | 2659,07 | 1031659,54 | 3564,77 | 4753,02 | 71329,53 | 14259,07 |
Данные таблицы свидетельствуют, что в результате использования стратегии — государственная поддержка оказывается гражданам, доход которых превышает некий «экономический критерий». Первичная сущность этого критерия не указана и изменена. Вместо величины МПБ использован неопределенный термин — «минимальный доход на одного члена семьи». Из сравнения этого критерия с МПБ в 2003 году (согласно рис.1) не трудно заметить, что в 2006 году использовано значение «минимального дохода», практически равного МПБ в 2003 году (без учета инфляции). Сущность и обоснованность экономического критерия стали изменяться, что считается авторами недостатком «коррекции стратегии».
Вместе с тем, новая социальная политика для граждан Республики Татарстан, является востребованной и привлекательной. Востребованность политики определяется наличием очередей граждан, желающих приобрести жилье по Программе «Социальной ипотеки». Она определяется привлекательностью условий решения гражданами своих жилищных проблем.
Следует выделить четыре основных критерия привлекательности для граждан новой жилищно-строительной политики Республики Татарстан:
Таблица 5
Цены на первичном рынке жилья и по «социальной ипотеке»| Годы | Цена 1 кв.м на первичном рынке жилья | Цена 1 кв.м по «социальной ипотеке» |
|---|
| 2004 | 12,740тыс. руб. | 11 тыс. руб. | | 2005 | 15,319 тыс. руб. | 14,5 тыс. руб. | | 2006 | 27,790тыс. руб. | 15 тыс. руб. | | 2007 | 32,765 тыс. руб. | 17,8 тыс. руб. | | 2008 | 34,628 тыс. руб. | 18,4 тыс. руб. | | 2009 | 30,892тыс. руб. | 22тыс. руб. | | 2010 | 34,318 тыс. руб. | 23тыс. руб. | | 2011 | – | 25 тыс. руб. |
— возможность проживания в будущей собственной квартире в реальном времени на условиях постепенного ее выкупа в собственность;
— более низкая и фиксированная цена приобретаемой квартиры по механизму «социальной ипотеки» в сравнении с «плавающими» в процессе строительства рыночными ценами;
— наличие государственной гарантии;
— более низкий процент кредитования в сравнении с «ипотечным кредитом», составлявшим в 2004–2008 годах 20–10%. (Установление 7% по «социальной ипотеке» привело к снижению процента по «ипотечному кредитованию»).
Для примера в табл. 5 приведена характеристика второго из указанных факторов.
Нетрудно заметить, что договорная цена по Программе «Социальной ипотеки» (в среднем) существенно ниже рыночной цены. Авторы не рассматривают методику и обоснованность расчетов договорной цены по программе. Для «потребителей политики» важен относительный результат.
Татарстанский региональный опыт разработки стратегии и осуществления новой жилищно-строительной политики, направленной на удовлетворение потребностей граждан в собственном жилье, носит инновационный характер, который может быть развит и применен в других регионах России. |
| |
|
|
